小区地下车位纠纷法律实务研究——以车位尺寸纠纷为视角

小区地下车位纠纷法律实务研究 ——以车位尺寸纠纷为视角

赵涓娟

云南上首律师事务所 云南昆明 671000

摘要：对有车一族来说，买车是个易事，但停车是个问题，汽车不断普及导致车位紧张。路边停靠会遭罚单、按小时计的停车位不划算、租车位则面临停车费在不断上涨……处于安全与稳定考虑，一劳永逸买个车位则是大部分人的选择，然则买车位又会遇到很多问题，其中车位尺寸问题就是困扰很多用户的大难题。笔者操刀案件，当事人就因车位尺寸纠纷与开发商进行了长达5年的维权。本文就小区地下停车位纠纷，以车位尺寸为视角，根据实务中买卖双方争议，结合法院裁判，提出完善法律的拙见。

关键词：小区车位；法律纠纷；尺寸；

近年来，关于车位尺寸不符的新闻不断爆出，相关诉讼纠纷案件不断增多，究其原因在于我国现行车位的法律并不完善，并没有一个关于尺寸的强行性标准，本文拟从目前车位尺寸纠纷现状出发，分析原因，以期解决日益增多的车位纠纷。

一、出现购买车位尺寸缩水的原因

（一）全国车位普遍紧张

截至2019年底，全国汽车保有量达2.6亿辆，其中私家车保有量首次突破2亿辆，小型载客汽车保有量达2.2亿辆，与2018年底相比，增加1926万辆，上浮9.37%。全国66个城市汽车保有量逾百万，30个城市超200万辆，这些汽车数量完全超过了住宅小区建设的停车位,导致城市小区停车位极其紧张。

（二）管辖部门模糊

规划部门在审批和监管中，往往只会根据开发商提供的总建筑面积，要求其建设不少于一定比例的停车位，而具体车位大小则由开发商及建筑设计单位设置，就会出现缩水的投机空间。

据网上一则新闻报道，因车位尺寸缩水问题，记者找到规划局被告知该局在验收时只负责对小区停车库的总面积及停车位数量进行核算，总面积除以车位数量只要大于标准面积即可，建成后发现问题要找市建委；而市建委则称其只负责验收质量，不会也没有权利或义务对每个停车位的大小进行核实，应该找房管局；房管局却回应停车位缩水问题不在自己管辖范围，其只负责发放相关证件，如果业主所购车位缩水，涉嫌虚假宣传或者假冒伪劣产品，向工商部门投诉……

由此可见，对管辖部门的职能界限是非常模糊的，以非诉渠道解决问题，无具体门路，对开发商设计车位的处罚也无从实现。

（三）开发商投机取巧

小区内地下停车位大小并没有统一标准，因为车型不同，所以车位划分也不相同，一般由开发设计部门决定，只要符合停车需要即可。所以对于这个停车需要，满足程度如何，完全取决于开发商的市场调研，自身利益和良心程度，因此给了开发商极大的投机空间。

1.车位大小划分标准不一

在车位设计规范中，会根据尺寸大小标准划分为微型车、小型车、轻型车、中型车等车位类型。因为没有一个强制性的统一尺寸标准，开发商不会完全依照与车位设计规范设计对应的车位类型，因此，就会出现不同的开发商设计出不一样的车位类型和不同大小尺寸的情况。

按照趋势，如果每个车位缩水0.2平方米，1000个车位就能挤出200平方米，又能多设置20余个人停车位出售，开发商就能牟取更多的利益。

2.买方维权意识淡薄与纵容

笔者调研也发现，即便发现车位尺寸有瑕疵，不是到了没法使用的程度，买方通常会采取得过且过的容忍态度，比如，三个相邻地下车位，车位尺寸都经缩水，会出现相邻车都未停的时间段，因此占用相邻车位间距，停车就无太大压力。一些有瑕疵车位的业主都表示，只要能停，实际窄了点虽然心里不舒服，但也能勉强接受，关键是再去维权，花的时间和经济成本都很高，也怕得罪了开发商遭报复，这样的心态也纵容了开发商的投机行为。

（四）缺乏针对尺寸缩水问题的强制性规定

关于车位的设计，有专门的行业标准，1998年9月1日，国家住建部发布《汽车库建设设计规范》，对就各车型建筑设计最小停车带，停车位到等都做了具体的规定，但非常遗憾的是，该规范仅仅只是参考标准，并不具有强制执行条文。2015年12月1日起实施的《中华人民共和国行业标准车库建筑设计规范JGJ100-2015》，规定3.1.7，4.2.8强制性条文，该标准对小型汽车的车位尺寸做了最低标准要求，但也仅仅只是参考标准。

三、司法裁判及买方败诉原因

关于车位尺寸问题导致的纠纷，除调解或和解结案外，笔者整理相关裁判案例309件，汇总后出现以下几种纠纷及裁判结果：

（一）关于尺寸问题的纠纷情形及裁判结果

1.开发商在预售车位平面图中约定了尺寸，但实际尺寸不符合合同约定尺寸

开发商和买方签订《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，如果交付过程中发现实际车位不符合约定，则开发商需要合同法的规定承担违约责任。

2.开发商在预售车位平面图中约定了尺寸，实际尺寸也符合合同约定尺寸，但不符合国家设计标准

开发商所交付的案涉车位因其车位宽度不足以及未预留车辆与墙的间距，致使买方在车辆停进车位后，难以上下车，按照一般社会规则，买方购买案涉车位所能享受的最直接的收益即是方便停车，在上下车都困难的情况下，应认定案涉车位不能满足合同目的，故对买方诉请解除合同的诉讼请求，法院予以支持。

但是，双方签订的合同所附平面图，对诉争停车位位置、长宽均做了约定且合同已约定车位交付时以图纸施工后的实际现状为准，原告也已在车位验收单上签名，那交付后原告以车位面积小于合同附件中标明面积、无法正常使用，主张解除合同法院不予支持。

3.开发商在预售车位平面图中未约定尺寸，只约定车位类型，车位类型不符合国家设计标准，也无法满足车位需求

如前所述，尺寸标准未在原、被告双方签订的合同中有所体现，经实际测量尺寸不符合上述车库建筑设计规范中的国家标准，实务中会再结合视频资料及现场实际停车测试，一般驾驶技术的驾驶人规范驶入涉诉停车位困难，认定不能实现涉诉合同之目的，此种情况中也符合解除条件。

四、法律建议

针对以上的问题，笔者提出法律建议如下：

（一）明确规范

对车位的类型和尺寸大小作出强制性规定，明确划出规范标准。以上的纠纷，终究到底在于对车位尺寸没有一个强制性的统一标准来规范，建议国土和房产部门、土地规划部门联合车辆管理等相关部门深入调研，根据各地的实际情况，规定开发商建造小区车位的义务，并进一步规范车位建造数量，同时也一并对其他的问题，划定相对统一的标准，制定强制性规范。

（二）管理明确

确定职能部门，解决后续的监管问题。因开发商建造车位相关义务规定缺失，导致不同开发商有不同标准，加之对建造车位的数量没有规定，因此车位建造成本高且潜在争议大，致使有的小区根本没有建造车位或建造的车位数量不够，或者满足数量但尺寸无法满足使用要求，导致纠纷不断。因此，除了规定开发商义务外，应该有专门的职能部门，进行条线监管，法院也可以考虑成立专门诉调部门。

（三）细化处罚

强化开发商自主处分义务并细化处罚内容。应该强化开发商的自主处分义务。 比如，开发商是否有权力将车位建成不同大小长短的车位，是否应当有相应的国家标准与地方标准，是否应该规定一些设置规则和配建标准以及规划管理规定。

在由尺寸不符导致的纠纷中，有有很大比例最终通过开发商的经济补偿或者调换车位的方式调解，对其是九牛一毛，无法给其警戒。如何对其真正产生因惩罚性而产生一种警戒和震慑，目前对于开发商的惩戒力度依然不够。因此，对于相关的法律法规确定和明细处罚措施，来提高开发商投机的惩罚成本。

（四）提高意识

买方提高法律意识。通常情况下，开发商作为销售方，应当向买方提供符合合同约定和国家规范标准的车位，如不符合国家规范标准，严重影响买方使用，致使买方的合同目的无法实现，是可以解除合同的，但是依然存在有理却败诉的原因，比如主张的事实证据不足；未在合理期限内主张权利；交付车位尺寸有瑕疵，但具备补救条件，合同目的最终能够实现，但原告坚持主张解除合同；除上诉（一）2情形外，原告以车位尺寸不符合设计规范为由要求解除合同不能成立；现售车位，在签订合同前已到该车位实地进行踏勘，对该车位的情况已充分了解，承诺同意按此现状接受该车位，交付使用后再以尺寸大小不符，不符合行业标准为由解除合同，则会败诉。因此，买方应当多提高自己的法律意识，从源头切断风险，出现问题有理有据的维权。

结语

为了解决车位尺寸，需要明确部门职能，对车位的规格大小作出强制性规定，明确划出规范标准，堵塞开发商投机取巧的漏洞，避免车位纠纷不断出现，损害业主利益。

参考文献:

[1]张枫逸.“奇葩车位”呼唤强制性标准[N].公民导刊.2016年1月.

[2]《成都商报》：车位缩水成“潜规则”[N].成都3部门均称无权管辖.2015-12-22。

[3]蔡佩琼， 李晓刚.小区车位紧张引发纠纷 停车位属开发商？深圳新闻网2011年12月20日.