集宁地区铁路土地综合开发方案研究

集宁地区铁路土地综合开发方案研究

薄中旭[1] ,王立军[2]

1中国铁路设计集团有限公司，天津 300308；2乌兰察布市机场铁路发展中心，内蒙古乌兰察布 012000

摘要：本文梳理了对铁路土地综合开发工作给予支持的相关国家政策，从城市空间结构、铁路地区总图规划、铁路土地综合开发对象选择等方面分析铁路土地综合开发的基础条件。研究了集宁地区铁路土地综合开发原则、铁路客运站周边和内部铁路土地开发方案并给出规划建议及说明，为相似地区的铁路土地综合开发方案研究提供了一定借鉴。

关键词：集宁地区；土地综合开发；方案研究

1 引言

近年来，铁路市场化改革不断向纵深发展，铁路土地综合开发及其相关工作也获得了国家政策的大力支持。2013年以来，国务院和相关部委先后印发了《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》、《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》、《住房城乡建设部关于加强铁路站场地区综合开发有关规划工作的通知》、《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》、《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》，鼓励开展铁路土地的总体规划和综合开发。

在上述国家相关政策的支持下，路地双方进一步加强合作，特别是铁路部门加快管理体制和投融资体制改革，开展了很多有益的尝试和探索。本文在研究集宁地区铁路土地综合开发条件的基础上，研究集宁铁路土地综合开发方案。

2 集宁地区铁路土地综合开发基础条件分析

2.1 乌兰察布市城市空间结构分析

（1）城市发展方向

规划确定中心城区主要向东、向南发展。

（2）城市空间发展策略

向东跨越拓展——依托区域交通和土地资源优势，作为城市生活职能的重要拓展区域，构建河东片区的综合服务职能。

向南优化提升——南部地区包括新城片区和察哈尔工业片区，承载了中心城区的核心功能和产业，利用市级行政中心迁移和高铁站、京新高速公路等重大设施建设的契机，构建城市新区的综合服务职能和提升重点地段的服务职能，与老城片区形成双中心结构。

向西涵养生态——推进现有农村住宅用地置换，整合用地结构，重视环境保护和山水生态保育。

向北更新整合——在适当时机推动城市的更新整合，重点发展基于老城片区的商业、金融等公共服务职能，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域。

（3）中心城区规划空间结构

规划中心城区空间结构为“两轴、两带、四片、多组团”。

“两轴”指沿解放大街、工农北路和工农南路的南北向城市发展轴，沿察哈尔西大街、察哈尔东大街向东跨霸王河的东西向城市发展轴。

“两带”指沿霸王河、泉玉林河的西北-东南向城市滨水景观带。

“四片”为老城片区、新城片区、河东片区和察哈尔工业片区。

“多组团”还包括河东生态居住片区、物流园区等。

2.2 集宁铁路地区总图规划研究

集宁地区规划衔接京包线、唐呼线、集通线、集二线、京包客专、集大原铁路、集通长高铁等7条铁路干线，以及集宁至葫芦上下行联络线、集宁站至集宁南站上下行联络线及葫芦至古营盘货车外绕线、集二线与唐包线间货车东环线、唐包与京包间苏集联络线等组成客货混运的铁路枢纽，总体框架为“客运一高一普、货运1+4+1（1编、4物流基地、1高铁物流基地）”的总图格局。

乌兰察布站为枢纽内高速客运站，集宁南站为普速客运站；规划年度，乌兰察布站结合集大原铁路引入，进行改造。

规划七苏木铁路物流基地为二级铁路物流基地，在既有功能的基础上，结合市场需求进一步完善增值及配套功能；原集宁货场、苏集货场、贲红货场为既有三级物流基地，规划新建陈家梁三级物流基地；结合乌兰察布站动车存车场新建高铁物流基地。

2.3 铁路土地综合开发对象选择研究

规划七苏木铁路物流基地和陈家梁物流基地周边为大量农田与村庄，其物业开发价值有限，建议结合物流园区与工业用地，适当配置生活性商业服务、餐饮等园区配套服务设施即可。规划货运东环线新设陈家梁站，该站距离周边城市密集区较远且用地在城市总体规划范围以外，近期没有综合开发价值，远期结合线路和站点建设可再进行物业开发价值评估。

本次规划枢纽内设有2个客运站，分别为乌兰察布站与集宁南站。两个站均为既有客站。乌兰察布站和集宁南站车站位于城市总体规划范围以内，车站周边或车站内部存在较大的综合开发潜力。

因此本次研究集宁地区铁路用地综合开发重点研究客运站周边及车站内部铁路土地开发方案。

3 集宁地区铁路土地综合开发方案

3.1 集宁地区铁路土地综合开发原则

一方面，在既有客站铁路所有土地范围内，明确原有功能的前提下，对既有铁路站房周边用地进行土地利用再开发；另一方面，结合客站使用情况，展开商业业态分析，合理规划站内商业空间。

（1）合理分析站房周边既有业态及用地性质；

（2）在铁路用地范围内结合周边业态合理优化用地；

（3）合理根据站房内部旅客需求测算商业业态及规模。

3.2 集宁地区铁路客运站周边和内部铁路土地综合开发方案

（1）乌兰察布站

乌兰察布站位于乌兰察布市南部，京藏高速公路南侧，新旧城区中央位置，商都街与达尔登大道之间。2017年8月，乌兰察布站正式投入使用，也标志着内蒙古首条高速铁路通车。乌兰察布站是京包客运专线张呼段内蒙古自治区境内5座车站之一，隶属于呼和浩特铁路局，车站面积约1.2万平方米，设有3个站台，7条到发线。

①站外商业开发

目前乌兰察布站位于乌兰察布市南侧城市拓展区，车站周边地区正在进行城市更新改造，具有大片整理更新空置用地，以及部分居住、工厂、仓储建筑等，片区地势较为平坦。

根据城市总体规划，城市中心城区主要向东、向南发展。乌兰察布市南部地区包括新城片区和察哈尔工业片区，承载了中心城区的核心功能和产业。该片区将利用市级行政中心迁移和高铁站、京新高速等重大设施建设的契机，构建城市新区的综合服务职能和提升重点地段的服务职能，与老城片区形成双中心结构。乌兰察布站站址临近察哈尔生态经济开发区，规划以车站为中心的城市南北发展轴线，车站片区位于城市主要向南优化提升的发展范围内。

建议统筹车站周边区域规划，与城市规划衔接，贯彻集约、以人为本的开发理念，促进以综合服务为主的城市新核心生成。打造高铁+旅游+服务的综合开发理念，结合车站打造集商业服务、文化休闲娱乐、商务办公、高档住宅、旅游服务住于一体的大型综合服务中心，聚集大量人气，激发片区活力，带动周边区域经济、文化发展。结合乌兰察布市的城市总体规划，建议乌兰察布站周边地区定位为区域的综合服务和旅游服务中心，规划为乌兰察布市南部城市花园，成为城市风尚引领者，南部定居新选择。为周边地块提供居住、商业、文化休闲、酒店、办公、旅游服务等设施。

高端住宅及商业配套——依托紧邻交通枢纽和未来商业中心，区位优势明显，打造城际创意文化城中的高品质社区，以高层为主，以规范化的社区管理为主导，引领乌兰察布南部区域高端住宅产品先锋。

特色沿街商业——与旅游集散中心相邻，主要针对旅游客群打造具有乌兰察布文化特色的商业街区，包含本地特色小吃、旅游纪念品售卖、休闲茶馆、民宿等功能，打造成为一条既能浓缩乌兰察布文化特色，又能服务于整个乌兰察布旅游体系的节点。

②站内商业开发

乌兰察布站于2017年8月3日正式投入使用，属于新建站。其中站房东配楼面积约1.5万平方米，功能分为铁路用房、商场及酒店；西配楼面积为约1.5万平方米，功能分为商场及酒店。总体上，车站内部空间格局划分比较合理，现有空间商业开发基本能够满足旅客需求，建议维持现有开发格局。

乌兰察布站实景照片

2）集宁南站

集宁南站位于乌兰察布市集宁区，属中国铁路呼和浩特铁路局集团有限公司管辖的客运二等站，是华北通往北部草原地带的交通枢纽，国际联运干线集二铁路的起点。集宁南站作为京包线上的枢纽客站，衔接包头、二连、通辽、张家口、大同四个方向。现状主要办理各方向旅客列车的始发、终到、通过作业，京包线、集二线大同、张家口方向货物列车通过作业，以及衔接专用线的货车取送作业。车站采用横列式布置站型，设8条到发线（含正线4条）、3条存车线、牵出线1条。车站设有基本站台1座（500×12×1.25m），中间站台2座（500×12×1.25m），1-8m宽旅客天桥1处。

集宁南站于2013年进行了大规模站改综合工程建设。改造后的集宁南站旅客发送量大幅增加，客流量逐年提升。为接发高速动车组列车做好了硬件准备。

集宁南站实景照片

①站外商业开发

现集宁南站东侧有宾馆，怀远路小学，乌兰察布怀远医院及居住区等，西侧有居住区、超市，乌兰察布第三医院等。车站处于城市建成区，站房东侧车站广场设计合理，各种进出站车辆流线设计流畅。整体来说，车站周边现阶段开发路网清晰、业态丰富，且符合城市总体规划，没有闲置用地，建议周边维持现有格局。

②站内商业开发

车站站房位于站场东侧。车站集宁端咽喉区东侧为内燃机务折返段，西侧为百货专用线及粮食专用线。

由于集宁南站于2013年进行了大规模站改综合工程，车站内部功能使用基本稳定，人流基本饱满，现有空间开发基本能够满足旅客需求，车站经过改造更加适应现有的旅游需要，建议维持现有的开发局。

3.3 规划建议及说明

集宁枢纽内既有客站2座，分别是集宁南站和乌兰察布站。

乌兰察布站位于乌兰察布市南部，京藏高速公路南侧，结合乌兰察布市的城市总体规划，建议乌兰察布站定位为区域的综合服务和旅游服务中心，规划为乌兰察布市南部城市花园，成为城市风尚引领者，南部定居新选择。为周边地块提供居住、商业、文化休闲、酒店、办公、旅游服务等设施。

集宁南站地处城市密集建成区内，且于2013年刚完成改扩建工程，目前车站周边既有铁路用地饱和使用，功能布局基本合理。经过改扩建，站内客流组织清晰，能够满足使用需求，配置上开发合理，建议保持现状。

4 结语

依托铁路客运站推进站点既有铁路用地综合开发，不仅有利于实现铁路资产的保值增值，还有利于实现城市空间结构优化，推动铁路建设与城市发展良性互动、有机协调。目前，铁路土地综合开发还处于起步阶段，本文在集宁地区铁路土地综合开发条件的基础上，研究了该地区的铁路土地综合开发方案，并为相似地区开展相关研究提供了一定借鉴。