人口年龄结构对房价影响的研究

人口年龄结构对房价影响的研究

李,帅

陕西省土地工程建设集团有限责任公司，陕西西安 710075 

摘要：1998年，我国实施住房改革政策，中国房地产市场迎来了黄金发展期。二十余年来，房地产市场从零起步，飞速发展，极大地改善了我国居民住房条件，但同时，也带来了住房价格的一路飙升。近年来，随着我国出生率降低，人口趋于老龄化，人口结构发生了巨大变化，进而影响到住房需求、住房价格。本文基于我国人口结构变化情况，探讨住房价格与人口因素之间的关联性，以期为房地产市场发展提供参考。

关键词：人口结构；老龄化；住房价格；房地产市场

一、引言

当前，房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，对我国金融市场稳定与经济发展影响巨大。自1978年以来，我国开启经济体制、土地制度和住房制度改革，到1998年实施城镇住房改革政策，我国房地产市场从无到有，逐渐迈入快速发展轨道，住房价格也随之一路攀升。为稳定房地产市场，国家从金融、行政、土地、税收等方面出台了一系列调控政策，但并未对房地产市场造成较大影响，也没能阻止住房价格的上涨趋势。近年来，随着我国人口老龄化问题日益突出，人口结构面临巨大变化。少子化、老龄化带来的人口急剧缩减，可能改变原有的对房地产市场的需求，进而影响到我国金融市场与经济发展的稳定性，因此，需要深入研究人口结构变化对住房价格的影响，以期更好地预测我国房地产市场发展，并为之及早做好相应准备。

二、房地产市场与房价变化情况

自我国开展住房制度改革以来，房地产市场经历了三个阶段，分别是，1998-2002年稳步提升阶段、2003-2009年急剧上涨阶段、2010年至今增速放缓阶段，二十年间，房地产市场发展迅速，居民的房产需求也得到极大满足，这可以从我国商品住宅销售面积的增长情况得到印证。

1998年城镇住房改革政策刚刚实施时，商品房销售面积为12185.30万平方米，到了2005年，商品房销售面积增长为55486.22万平方米，翻了4.5倍；到2020年，商品房销售面积增长为176086.22万平方米，较1998年增长了14.5倍。二十余年间，商品房销售面积大幅增长，除2008年、2014年，销售面积始终处于增长态势，这极大地推动了房地产市场的发展。

图1 1998-2020年我国商品房销售面积

数据来源：1998-2021年《中国统计年鉴》

商品房平均销售价格方面，随着房地产市场的蓬勃发展，也不断增长。1998年，商品房平均销售价格为2063元，到了2005年，商品房平均销售价格增长为3166元，翻了1.5倍；到2020年，商品房平均销售价格增长为9860元，较1998年增长了4.8倍。二十余年间，除2008年，商品房平均销售价格始终稳定增长。

图2 1998-2020年我国商品房平均销售价格

数据来源：1998-2021年《中国统计年鉴》

三、我国人口年龄结构对房价的影响

(一)我国人口结构变化情况

我国自建国以来，人口年龄结构发生很大变化。根据国家统计局公布的历年人口年龄结构数据显示：1982年，0-14岁少儿比例为33.6%，65 岁以上老年人口比例为4.9%；到了2019年，0-14岁少儿比例为16.8%，65 岁以上老年人口比例为12.9%。四十年间，我国0-14岁少儿比例从33.6%，下降到16.8%，减少了一半；而 65 岁以上老年人口比例则从4.9%上升到 12.9%，增长了近3倍。

图3 1982-2019年我国0-14岁少儿比例

数据来源：1998-2021年《中国统计年鉴》

图3 1982-2019年我国65 岁以上老年人口比例

数据来源：1998-2021年《中国统计年鉴》

根据联合国公布的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上老年人口占比超过7%时，则意味着其进入老龄化社会。而从数据来看，我国老年人口比例持续上涨，在2000年即达到7%，这标志着我国自2000年已步入老龄化社会。而且，从老年人口比例来看，2000年后，老年人口比例增长加速，老龄化进程加快。

(二)人口结构变化对房价的影响

近年来，我国人口逐渐出现少子化、老龄化现象，这是当今全球普遍面临的难题。众所周知，人口是经济社会发展的重要动力，人口老龄化可能对经济社会、产业发展、金融稳定乃至各行业发展带来深远影响，包括房地产市场。

根据国际经验，人口结构对房价影响主要存在两个因素——“婴儿潮”与“老龄化”。“婴儿潮”是指人口生育高峰，在此期间出生的人口进入适婚年龄，其对住房的刚性需求会集中爆发，由于需求量大，很可能导致供需平衡打破，进而影响住房价格。我国建国以来出现过三次“婴儿潮”，分别是1950-1957年间、1962-1971年间、1980-1990年间。前两次“婴儿潮”的出生人口适婚年龄时我国尚未建立起房地产市场，因此并未出现人口结构影响房价的现象。而第三次“婴儿潮”出生的人口进入适婚年龄时正与房地产市场改革时期相重合，因而，这期“婴儿潮”对住房市场的需求，一定程度上推动了我国房地产市场的快速发展。但随着“婴儿潮”的消退，出生人口下降，未来对住房需求也随之下降，很可能带来房地产市场的低迷。而社会“老龄化”很可能加剧房地产市场下行趋势。随着年龄增加，老年人对住房需求逐渐降低，会进一步加剧房地产市场萎缩。

四、结论与建议

通过研究，可以看到人口年龄结构对房价具有十分重要的影响，而房地产市场的稳定发展需要稳定的人口年龄结构做支撑。从当前我国人口年龄结构与房地产市场发展情况来看，本文提出以下三点建议：一是优化人口年龄结构，通过全面放开生育、鼓励生育、奖励生育，发放生育津贴，增加托幼机构数量，降低幼儿托管费用，给与一定税收抵扣等政策，提高人口生育意愿，增加人口出生率，转变人口年龄结构，促进房价与房地产市场稳定。二是引导房地产市场，强化住房居住功能，通过完善住房建设、住房产业规划和房价调控等规划与措施，控制合理的住房价格范围，保障居民住房居住需求可以得到满足，减少炒房等住房投机行为。三是增强房地产市场调控，通过金融、财政、税收等政策加强对房地产市场的管理与引导，通过紧缩房贷等政策限制住房投资等投机活动，严防“房地产泡沫”经济，警惕房地产市场虚假繁荣。希望通过以上措施的干预和引导，可以以进一步保障房地产市场平稳、有序发展。

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