不动产登记制度下如何完善不动产测绘工作

不动产登记制度下如何完善不动产测绘工作

王志浩

西安煤航信息产业有限公司陕西西安710199

摘要：20007年我国颁布实施《物权法》，规定国家对不动产实行统一登记制度。按照物权法定的原则，国土资源部持续开展不动产统一登记的理论及立法研究工作，于2014年11月颁布了《不动产登记暂行条例》，于2015年3月1日起全面实施，于2016年1月1日颁布实施了《不动产登记暂行条例实施细则》。同时，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，积极稳妥、规范有序地推进不动产权籍调查工作，国土资源部制定并下发了《不动产权籍调查技术方案（试行）》。上述法律、法规的出台，为建立健全不动产统一登记制度提供了法律依据，但其关注重点在于不动产登记和权籍调查的程序性要求，对统一登记后原有各种不动产测绘数据的整合，以及今后不动产测绘标准的统一并未作出具体规定。不动产权管理的核心就是权属管理，而不动产测绘正是权属管理的依据和基础。不动产测绘是常规的测绘技术与不动产管理业务相结合的专业测绘。不动产测绘所获得的与永久性标志相联系的不动产权属界址、面积、产别等都具有法律效力，从而载入不动产权属证书，所以不动产测绘所得的基础图是发放不动产权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能。本文基于对各种不动产测绘工作现状的深入调研，分析了现有测绘支撑技术对不动产统一登记工作的制约，以及统一登记背景下不动产测绘发展的方向，为今后构建不动产测绘技术标准体系提供了有效参考，进而为不动产权籍调查和不动产登记工作的有序运行提供了保障。

关键词：不动产登记制度；完善不动产测绘；工作

前言：不动产登记制度在我国的全面开展，是我国物权法深化发展的必然趋势，为司法部门工作的开展提供了有利的依据。在这种形势下，对不动产测绘工作提出了更高的要求，从测绘的管理体系到技术手段，各项流程都应该得到进一步完善，保证测绘数据的准确性和真实性，为不动产登记制度的全面改革奠定良好的基础。

1不动产与不动产统一登记

《不动产登记暂行条例》对不动产进行了界定，所谓不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产具有位置的固定性和不可移动性、使用的长期性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值性和行业相关性等特点，是财产的重要表现形式。不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，是指经不动产权利人或利害关系人提出申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。由此可见，不动产登记是不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实，其核心内容包括以下4个方面：（1）当事人申请不动产登记是登记机关的前提；2）是国务院唯一指定的；3）不动产登记和变更事项；4）登记事项应当登记在不动产登记簿上。不动产登记制度、不动产登记簿和登记当事人构成了不动产登记制度的核心内容。特别要说明的是，作为公共财产公示的手段，不动产登记实质上是产生司法效力的事实行为，而不是登记机关的行政行为。根据国情，对中国的房地产登记在现阶段的范围如下：1）土地。在这个阶段，中国的土地所有权分为国家所有和农民集体所有。国有土地使用权、发展权、集体土地所有权、集体建设用地使用权和土地承包经营权都属于统一登记的范围。2）财产。其中住宅地产和商业地产。3）海域使用权。随着海洋经济的日益重要，海域使用权越来越受到人们的重视，海域使用权的开发和利用也在登记范围之内。4）地役权、抵押权。按照《不动产登记暂行条例》，这两项权利也可以登记。5）探矿权和采矿权。探矿权和采矿权成为非实物形式的不动产登记客体。在中国，房地产的分布属于不同行业。由于行业管理的长期实践中，在不动产统一登记的实施在中国房地产登记属于不同的管理机构。

2不动产登记制度下不动产测绘工作的改善措施

2．1明确不动产测绘机构

在不动产统一登记后，由于测绘工作量普遍增加，这就对不动产测绘工作提出了更高的要求，这种情况下测绘机构不明确的问题也更加突出。因此在这种新形势下，需要明确不动产登记机构，并遵循登记与测绘一体的原则由不动产登记机构来对测绘工作进行管理。在当前的不动产工作中，房屋和土地的测绘和登记是工作中的难点问题，因此需要确定不动产登记机构的管理范围，并统一对管辖范围内的不动产测绘机构进行管理，同时采用灵活的测绘工作模式，针对各种不同情况下来完成实际的测绘工作。这样可以实现房屋登记的职能及机构的整合，加快政府职能的转变，而且各地测绘工作也能够高效、优质的完成。

2．2加大测绘技术的研发力度

测绘技术直接关系到测绘工作的质量和效率，随着科学技术的快速发展，很多先进的测绘仪器不断应用与测绘工作中。在不动产登记制度下，因为测绘工作量较大，对测绘的效率和质量提出了更高的要求，所以应该加大测绘技术的研发力度，在测绘工作中，能够克服各种不利因素，准确快速的获取测绘数据。同时还要加强对数据管理软件的研发，对于测绘获取的大量数据能够高效处理，确保不动产登记工作的高效开展。

2．3制定健全的测绘工作标准

各地政府在明确不动产测绘机构后，为了能够进一步提高不动产测绘的质量，还要建立健全不动产测绘的工作标准，为各项测绘工作的规范化开展奠定良好的基础。通常在各地不动产登记部门成立后，则需要根据具体登记的要求来对不动产测绘工作提出统一的技术要求，并建立配套的管理系统，而且技术标准和管理系统之间要保证具有较强的关联性。因此在实际工作中，不动产登记部门需要与规划部门、测绘单位之间进行协调配合，通过详细的商讨来预估测绘工作中可能会出现的问题，制定出相应的应急行处理方案，有效的应对测绘过程中一些突发事件，确保不动产测绘工作能够高效、优质的完成。

2．4提高从业人员素质

不动产测绘工作对从业人员的综合素质有较高的要求，不仅要具有扎实的专业技术素质，还应该具有较强的职业素质，从而为不动产测绘工作的高效开展创造有利条件。加强对从业人员的技术培训，及时了解不动产测绘工作的注意事项以及相关的法律法规，在测绘工作中能够严格按照规范标准操作。加强对从业人员职业素质的培训，深刻认识到不动产测绘工作的重要性，在测绘工作中始终严格要求自己，具有较强的法律意识。为了提高从业人员的整体水平，可以从高校中引进优秀的测绘人才，提升测绘从业人员队伍的整体素质。

结语：不动产统一登记作为国家根据社会发展需要而制定的一项政策，通过不动产统一登记制度的有效实施，各地政府能够做某更好的掌握自己管辖区域内不动产的实际情况。不动产测绘成果作为不动产登记的重要基础和依据，需要钍对不动产登记的实际需要来制定科学的不动产测绘方案，从而为不动产登记提供真实、有效的数据支持。

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