不动产继承登记公证废止后的风险防范

不动产继承登记公证废止后的风险防范

郭奇雯

福建特力惠信息科技股份有限公司350001

摘要：2016年7月，司法部《关于废止〈司法部、建设部关于房屋登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》明确：因继承、受遗赠办理不动产登记的，公证材料不是必须提交的材料。那么，为什么要取消不动产继承登记强制性公证？不动产继承登记的法律风险何在？化解不动产继承登记法律风险的对策是什么？

关键词：新形势；不动产；统一登记；重难点；探究

导言

了避免复议或诉讼的风险，不动产登记机构应主动引导当事人先行解决继承纠纷，谨慎合理地尽到材料审查和调查义务，强化登记申请受理和审查程序合法性的管控。

1化解不动产继承登记法律风险的几点

思考房产登记管理中加强公证的相关规定，虽然在一定时间、一定范围、一定程度上降低了复议诉讼风险和登记机构的负担，但同时，也不可避免地带来了一些弊端和问题。一是就法理来说，强制性公证是与相关法律法规精神相违背的。继承房屋办理登记必须提供公证材料，是在《物权法》、《继承法》等法律法规之外的另行立规，给继承房屋的登记申请人增加了新的法律义务，明显违反了行政相关依法行政的基本原则。

二是就具体法规来说，房屋继承登记公证违反了相关规定。无论是《继承法》、《公证法》，还是《物权法》、《城市房地产管理法》，以及《土地登记办法》、《房屋登记办法》等法律法规，都没有规定和要求房屋继承登记必须办理公证，也都没有把公证行为作为房屋法定继承以及遗嘱继承、遗赠的前置必备要件。

三是就公民权益来说，不动产继承登记强制性公证，

违背了“公证自愿”原则。第一，“自愿原则”是我国民法的基本原则。《继承法》和《物权法》是我国民事基本法律，前者是调整继承关系的民事基本法律，后者是调整物权关系的基本民事法律；《公证法》是有关对民事法律行为和事实文书的真实性、合法性予以证明的民事基本法律。显而易见，“自愿原则”是我国民法的基本原则之一。

四是当事人没有申请“公证”，公证无从谈起。《公证法》第十一条第一款虽然将继承作为公证行为事项，但其第二条明确规定：公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。《公证法》把“公证内容”，特别是“自愿”这一基本原则，摆到了非常突出的位置，并进行了完备的阐述。倘若没有当事人的自愿“申请”，没有，也根本不可能有“公证”一说。而且该条款末尾还特别强调：申请办理涉及不动产委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。

五是公证的事项必须是法律、行政法规规定的。《公证法》第十一条第二款规定：“法律、行政法规规定应公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。”这就说明，不是什么文件、材料、事宜都可以要求必须公证，不是什么文件、材料都可以被设为公证的必备前置条件，应当公证的事项必须是法律、行政法规所明确加以规定的，而行业、部门、地方性法规、规章和规范性文件、通知、意见等不能规定作为前置必备条件的公证事项。

六是如何规范印证死亡证明材料的真实有效死亡证明材料是否真实有效，是继承、受遗赠办理不动产登记能否登记的关键。而申请人提供的死亡证明一般包括公安机关、医疗机构、民政部门的证明；也有乡镇、社区等单位的证明；还有火化、殡葬、证人证言等证明。证明众多，各地又不统一，当事人往往为此往返多次，吃尽苦头。因此，如何规范印证死亡证明材料的真实、有效，是不动产登记不可回避的问题。

七是如何主动引导当事人所提供材料的选择权利尽管司法部早在2016年7月废止了继承不动产强制公证的规定，《条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）明确规定，因继承、受遗赠办理不动产登记的，公证材料不是必须提交的材料。但时至今日，仍有一些地方公证、登记部门把公证材料作为继承、受遗赠必须要提交的材料。因此，主动告知、提醒和引导当事人提供材料的多种选择方式：所提交的材料可以不经公证、也可以经公证，真正落实法律法规赋予当事人提供材料的选择权利，是不动产登记机构必须解决的问题。

八是如何准确认定众多遗嘱的法律效力遗嘱的法律效力如何，是不动产继承登记的关键环节。《继承法》规定，遗嘱有口头、自书、代书、录音和公证遗嘱等，而在同一个因继承、受遗赠不动产登记中，往往可能出现一个或数个遗嘱，也可能出现相同或不相同的两个遗嘱，还可能出现不同形式的遗嘱等。遗嘱的形式多样、错综复杂，但当事人的目的宗旨只有一个，就是尽量让自己受遗嘱、受遗赠继承合法。作为不动产登记机构来说，没有前置条件，即公证机关公证文书把关，如何弄懂弄通各个遗嘱的相关内容和条件、如何面对遗嘱的各种复杂情况、如何确定当事人所提供遗嘱的法律效力，是不动产登记机构必须重视的问题。

2化解不动产继承登记法律风险的对策

广泛宣传、真正落实不动产继承登记的有关法律法规，理性认识公证的作用，走出不动产继承公证的认识误区。

一是把政策交给群众。做到政策法规公开透明，让群众明白什么是“继承”、“公证”，什么是“不动产继承公证”、“自愿公证”以及废除继承不动产强制公证的内容，服从大局，克服部门利益，把政策交给群众，使广大群众知晓政策，自由选择是否公证。

二是认定全部法定继承人的范围。按照法律规定，除一般比较容易认定的父母子女配偶之间的继承人外，可能还包括非婚生子女、继父母继子女、养父母养子女、进了主要赡养义务的儿媳或女婿，转继承和代位继承，丧失继承资格的继承人的认定等众多因素，都需要仔细审查和甄别。

三是审查被继承人的亲属关系材料。申请人提供的证明亲属关系的材料可能包括公安机关的证明（2015年8月公安部官方微博已公布出具亲属关系证明不属于公安职权范围）、基层政府或自治组织的证明、户口簿、收养证明、证人证言等等。一般来讲这些证明材料也无法单独起到证明作用，还需要互相印证。

四是要按照《条例》第十六条规定的内容，重点审查申请人提交的“与他人利害关系的说明材料”，从另外的角度印证上述几项证明材料。从上述分析可以看出，不动产继承的证明材料的审查任务非常繁重，需要登记机构具体审查人员具备专业知识并尽到审查义务。基于不动产继承可能存在的纠纷的情况，登记机构还应当按照《条例》第十九条规定，进行实地查看和调查，全面掌握被继承不动产的相关情况，进一步核实申请人提交材料的真实性和有效性。

五是强化登记申请受理和审查程序合法性的管控。在登记申请受理环节，登记机构应当及时向申请人出具《受理通知书》或《不予受理通知书》；对于申请人未按照《条例》第十六条和《则》第十四条规定提交证明材料的，应向当事人出具《补正材料通知书》。在材料审查阶段，一旦发现申请人提交的材料存在矛盾等不符合法律规定的条件，应当书面告知申请人提供材料的补充说明并中止登记办理程序；如果申请人不补充说明或者补充说明材料仍然不符合规定条件的，或者提供的材料自始就属于《条例》第二十二条规定的情形，应当书面告知不予登记。在出具的书面通知中，登记机构都应当向申请人告知法律依据以及救济权利，并保留好申请人签收书面通知的证据。这样做的目的是严格登记申请受理和审查的程序，固定登记机构程序合法的证据，为可能面临的复议诉讼做好准备。

结语

由于继承、受遗赠办理不动产登记材料审查的专业性和复杂性，目前很多不动产登记机构可能不具备审查能力。为解决上述难题，建议探索在登记机构配备专业人员或加强业务培训，负责办理继承、受遗赠不动产登记的材料审查和调查工作。同时，建议尽快完善相关制度，出台专门文件规范这类不动产登记材料审查和外业调查的具体程序和内容。

参考文献

[1]杨红彧.浅析不动产登记的类型和程序[J].甘肃农业.2017(04)

[2]刘守君.不动产登记典型问题解析[J].中国房地产.2017(12)

[3]王永亮.论不动产登记的双重属性[J].中国不动产法研究.2016(02)