X房地产公司的M项目土地增值税纳税筹划研究

X房地产公司的M项目土地增值税纳税筹划研究

李鑫宁

河南科技大学 河南洛阳 471000

摘要:近几年来，土地增值税的征收额相对于其他税种而言占比明显。但因为土地增值税的复杂性，企业在进行土地增值税的申报与缴纳时，常常与税局产生数据对接问题，由此会给企业带来了一定的违规风险。此外，由于土地增值税额税负较重，对企业积极进行纳税筹划可以帮助企业节省成本，进而促进企业的可持续发展。本文以X房地产公司的M项目为例，从X房地产公司的基本情况、财务状况以及对应税款管理模式进行分析，对房地产行业的土地增值税进行了纳税筹划研究。以此希望能对房地产行业的其他企业或者X公司的其他项目提供一些参考和意见。

关键词：土地增值税、纳税筹划、房地产企业、税收优惠

1.筹划背景

我国的房地产市场自上个世纪90年代就初露头角，之后，短短十几年，房地产就成了我国国民经济发展的一大支柱产业。土地增值税税收额较大，但存在诸多问题，是税收实践中的重难点工作之一。一方面，房地产企业人员在计算土地增值税时，对复杂的税收政策可能掌握并不全面，进而可能使企业面临法律风险。另一方面，对于企业而言，由于土地增值税是一项高额的税负，出于节省成本的角度考虑，对土地增值税进行纳税筹划的意义不言而喻。本文就以X公司的房地产开发项目为例，依照当前的税收政策，探寻其纳税筹划存在的空间，并提出相应的纳税筹划方案，对行业其他企业具有一定的参考意义。

2.X房地产公司基本概况

X 房地产公司注册于 2002 年 6 月，其注册资本为3.85亿元。企业的主要经营业务为房地产开发销售、建材施工及加工销售、物业管理等，其中房地产开发业务为X公司的主营业务。在侧重于房产开发业务的同时，X公司还将多元化发展定为企业战略。形成以房地产开发为主，以建筑施工和建材加工销售为辅，以物业管理为衬托，涉足多个领域的企业经营模式，具有一定的市场影响力。

在2018 年，X 房地产企业利润总额高达 6600万元 ，公司净利润实现4700万元。X 公司的毛利率基本维持在 10%以上，企业的营业利润率也保持在 8%以上。根据房产管理局发布的相关数据，房地产企业的毛利率一般为 10%-15%而营业利润一般为 9%至 12%。房地产企业的毛利率较高，但是利润率却低一些，这与房产企业的费用较高关系密切。因此，X 房地产公司还是有发展空间的。也说明 X 房地产公司一般来讲仍存有很大的纳税筹划空间。

3.X房地产企业M项目的土地增值税具体纳税筹划方案

3.1 M项目土地增值税基本情况介绍

M 项目是 X 公司近年正在开发的核心房地产项目之一。X 公司在 M 项目的规划方面，对居民住宅采用了分期定位的模式。首期项目主要用来满足居民的住房刚需，着重于通过较低的价格占领市场。但对于二期，X公司对M项目的定位变更为中高端户型居民住房和高端公寓，以精品住房来提升M项目的竞争力。下表为M项目已售和未售面积情况。

3.2M项目土地增值税计算

根据所获得的M项目的数据，分别计算出M项目的增值率、适用的税率以及应纳税额等相关过程如下表：

从上表可得，如果不对M项目进行任何的税收筹划，那么M项目的普通住宅增值率将会高达26.22%，也就是不能享受增值率处于20%以下时的土地增值税减免优惠政策。而对于其他住宅来说，其增值率为129.7%，超过100%适用50%的税率，综合各结果可以得出合计应缴纳的税款为78782.12万元。对于M项目来说，这个税负已经超过了行业平均税负水平，需要采取措施，降低税负。

3.3M项目的具体纳税筹划方案设计

3.3.1提高扣除成本费用方式的纳税筹划

对于M项目，其他项目部分适用的土地增值税率为50%，与下一档40%的税率相差较大，上下浮动很难做到差距很大。因此，在此方法中，只讨论一般住宅的纳税筹划。也就是说，通过增加扣除费用，使一般住宅的增值率不高于20%，从而达到减少土地增值税的筹划目的。

假定维持M项目一般住宅的销售总额不变，576519万元。则根据上文已经提到的1.2864的定价系数可以得出576519/1.2864=448164.6万元。由于假定销售收入不变，因此筹划前的税金及附加部分的其他部分扣除项目是不可变化的。此时，上述成本应当加上剔除未计算的税金及附加33310万元。则448164.6+33310=481476.4万元。按照原来的成本总额，一般住宅的总扣除项目应当增加:481474.6-456764.32=24710.28万元。根据这个结果，M项目可以通过增加绿化项目或者建设活动中心、自行车库等基础设施来使扣除项目成本增加超过32763.56万元。经过了解，X公司拟打算投资33000万元用于提升基础设施。其中分摊到一般住宅部分为25000万元刚好大于24710.28万元，其他项目增加额为8000万元。

经过以上计算，通过成本的纳税筹划共少交土地增值税79768.67-37582.4=42186.27万元。与预算支出33000万元相比，该筹划方案的收益是大于成本的，预计可以为X公司节约9186.27万元。此外，这种增加成本的筹划方式还可以增加M项目的综合竞争力，更有利于X企业树立自身品牌形象。

3.3.2通过分次销售或者分散销售收入进行纳税筹划

对于已经装修或者包含家电家具的商品房，由于其相比毛坯房附加价值比例很高，所有通过分批次签订销售合同可以很大程度上降低增值额。另外，企业还可以通过设立销售分公司的方式，通过二次销售降低土地增值税的应纳税额。由于M项目仅出售毛坯房，因此上述分立合同并不适用于M项目。但是X公司可以通过成立销售分公司以分散房地产商品房的销售总收入。

假如X公司成立了销售分公司，那么X公司可以把M项目的商品房先转让给销售公司，再进行转卖。在转让价格方面，我们可以通过上文提到的临界值定价法确定一个临界价格，也就是一般住住宅的平均价格为0.91万元，其他项目的平均价格为1.52万元。此时，M项目的商品房转让无需缴纳土地增值税，当然转让过程需要缴纳其他税种，共计27444.5万元。与此同时，值得关注的是：国家对于增值率少于20%的税收优惠政策仅仅针对的是房地产开发业务的纳税人。新成立的销售公司显然是不满足此条件的。此外，销售公司也要缴纳土地增值税，具体税额计算过程如表4所示。

当然，即是是新成立销售公司，在后续进行房产销售时也是需要缴纳土地增值税的。并且，对于增值率低于20%的免税税收优惠政策也仅仅是针对从事房地产开发业务的纳税人，新成立的销售公司显然并不满足要求。另外，新成立的销售公司由于不涉及开发费用，也无法进行开发费用的扣除，通过计算可以得出，如果成立新的销售公司，应缴纳的土地增值税为17341.05万元。设立销售公司的应纳土地增值税总额为39211.78万元。相比于之前的78782.12万元，总共节约了39570.34万元的税款。但是我们还应考虑到，成立新的销售公司也是需要成本的，比如广告宣传费，业务招待费，公司运营成本等，这些都会影响企业的效益，因此需要综合考量与评估新设销售公司进行纳税筹划的方案。

4.筹划结论

通过分析2种土地增值税的纳税筹划方案，对于成本费用的纳税筹划和分散销售的纳税筹划是存在可行空间的，那么到底应该选择何种方案呢？

首先，对于成本费用的纳税筹划，计算相对而言比较简单，实际操作只需要提升基础配套建设即可，除了能给企业带来节税收益，还可以提自身品牌形象。其次，对于分散销售的纳税筹划方案，设立新的销售公司相对而言比较复杂，涉及的各种问题就比较多。但是，通过分散销售的方式可以给企业带来巨额的节税效益，并且长远来看，新销售公司可以用到其他项目的纳税筹划当中，那些运营成本、注册成本相对而言就会变得微不足道。

因此综合来看，建议X公司采用第二种方案，将原来的运行部和销售部分设，组建新的销售公司。

参考文献

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