供应链管理视角下长租公寓项目开发管理研究

 供应链管理视角下长租公寓项目开发管理研究

张艳波 

上海骏泰房地产开发有限公司  上海市  200333

摘要：在十九大报告中习近平总书记就提出“坚持房子是用于居住的，而并非是用来炒的定位，推进建立主体的供给进程，从多个渠道租购、保障并举的住房制度，从而使所有人民能够有所居”，我国这项未来住房政策的重点指导思想对长足公寓行业的发展有着重要意义。尽管相关部门推出大中型城市住房租赁市场的相关政策，并设置试点，但当前长租公寓的盈利方式是租金差，因此行业具有投资回收期长且难以盈利的特点，基于此，本文通过对长租公寓项目研究管理现状分析，探讨期在供应链视角下的项目开发管理改进方式。

关键词：供应链管理；长租公寓；项目开发管理

引言

中央经济部门在2017年12月份的会议公报重申了应首要推进住房租赁市场特别是长期租赁市场的有效发展，促进机构化住房以及专业化住房租赁企业的中心思想更新与转变。因此，长租公寓租赁市场被各大中介机构与房企争抢，因为市场经济的飞速发展，相应问题不断显露，例如长租公寓租赁项目延期，资金链断裂致使企业倒闭等，同时投入成本过高导致租金上涨，因此长租公寓项目入和有效进行开发管理成为业界的重要课题，如何有效开发和曾本保障项目管理质量是长租公寓行业亟待解决的问题。在项目开发过程中建构供应链管理指导思想，是减少资金投入，促进我国租赁市场实现开发管理创新以及多主体供给的关键途径。

1长租公寓及供应链管理的概述

1.1长租公寓

通常长租公寓的租赁合同期限为一年，并主要面向有支付能力的客群，其主要是对生活环境有要求同时无购房需求或者购房能力的客群[1]。在2018年3月份商务部发布《租赁式公寓经营服务规范》，其规范了长租公寓的定义，并指明出租赁式公寓主要通关租赁方式向特定客群提供短期或者长期有限业务服务及居住环境，长期公寓企业则主要是为特定客群提供一个月及以上的有限服务与居住空间的租赁企业。

1.2供应链管理

供应链管理实际上指的是供应商管理，是在新采购经济与物流经济环境背景下所提出的管理机制，这是供应链采购管理中重要的问题，促进准时化采购的实现。供应商是指向零售商直接提供产品及相关服务的企业与分支机构、制造商、个体商户、经销商以及其他中介商等，即供应产品的个人或是法人。从供应商与客户的关系层面看，以往企业间的关系呈现合作关系、竞争关系、合同性关系，但是在市场竞争环境中，企业间的竞争多于合作，因此，供应商管理主要就是维护供应商、客户以及中间商间的偏好信息，以保障其成功的合作关系。即用于改善企业与上游供应链的关系，供应商管理是致力于实现供应商建立并维持紧密、长久关系的管理思想即解决方案，改善企业供应商间关系的新型管理机制，以企业采购业务相关工作为主，结合企业与供应商间的资源、竞争优势的整合开通共同市场，扩大市场需求与份额，降低生产成本，实现双赢的管理模式；并结合多项信息技术，促进企业的合同有效洽谈、统一产品内容管理等的优化解决方案。

2长租公寓项目开发管理现状

2.1项目投资回收周期长且难以获利

当前长租公寓项目最普遍存在的问题就是投资回收期周期长并难以获取经济利益，究其原因主要是长租公寓项目开发资金投入大，其中包含装修改造成本、收房以及后期运营成本等，若收房租金超过平均市场价相应成本，就会促进项目前期的资金投入，并且长租公寓其获利主要来源于租金差，因此其平均的利润率大概在2%~4%之间，其投资的回收周期时长至少要超过5年，此外，现如今许多长租公寓并没有可抵押的资产，信征等因素无法获取资金，因此部分企业就通过“押一付一”的噱头营销，隐瞒租客与其签订个人信用抵押的合同，并以此向金融机构借款，从而满足企业前期的开发资金需求[2]。

2.2项目开发质量把控不严

长租公寓项目开发的周期不同于传统地产的开发项目，通常1万平米之内的项目施工市场不应超过1年，并且租客对项目质量以及购房的要求都存在其本质差异，其往往会在项目出租时与业主协商，就可获得几个月或者是半年左右的免租期，长租企业就会在此期间对项目进行改造，因其免租期较短，所以极易造成赶工期导致对质量的忽视。此外，房地产对开发项目都有着严格的质量要求，这是因为产品质量可直接影响到未来项目销售的效果，从而影响投资资金回流，并且长租公寓的合同租赁时间短，还要考虑到租客是否续租等问题，因此对房屋质量要求较低，忽略检验客房质量的过程，缺乏第三方的把控，导致长租项目质量问题频繁出现。

3基于供应链管理的长租公寓项目开发管理策略

3.1建立合作关系

与企业建立战略合作关系可促进长租公寓企业与供应商间的信任度，促进信息透明、开放合作形式。在协同机制基础上，促进项目的建设成本、安全、质量等提升，并且可实现共同整合彼此企业物流并共同配送，从而降低现场施工库存。长租公寓企业的质量保障构件战略合作关系是前提，因此应对供应商进行合理的评价措施与甄选，以及退出机制，促进良性循环，从而优化供应链运行。建立企业首先与供应商间的战略合作关系是关键，以此形成与供应商在生产、开发以及供货等环节间的协同机制；其次选择战略合作伙伴，企业可结合自身发展状况即市场，对战略伙伴的人力资源、技术开发、成本控制、绩效等进行有效评估，并且还需与供应链、工程项目等形成系统的评估团队，提升合作率；最后，评价合作伙伴，若其不满足合作要求即战略合作协议，则需重新选择合作对象。

3.2信息沟通和共享

促进项目管理的信息共享与交流可降低开发成本，并且有效满足长租公寓产业链上有关产业与客户大部分的一站式需求。其实现禅古之公寓供应链上各企业与工作节点的信息沟通与传递，从而规避由于信息流不及时、断层等问题对工期与成本的影响。在供应链管理的思维下，基于信息化平台的建设与管理，有助于供应链企业及时获取市场中消费者对去产品的实际需求，并制定适宜的项目开发计划，促进信息交流，合理运用开发资金，使产品可最大程度上满足长租公寓租客的要求。其中信息共享内容包括五个模块：产品管理、合同管理、客户管理、权限管理以及财务管理，整体的管理模块特点是在信息共享即协同合作基础上降低整个供应链的不确定性，以此避免供应商不必要的库存，从而增强采购工作质量。并且供应商、长租公寓企业等都能够在手机软件、电脑端等完成项目的收款及支付等流程，从而缩短时间，增强效率，优化项目成本。

3.3参与项目标准化的设计与施工

长租公寓企业需结合实际经验，基于供应链管理促使各企业把项目的材料样板、租赁营销资料、施工图纸等内容整合，从而建构自身的产品库，并且提升相应的项目采购、成本以及工程建议等标准化运营与建设。长租公寓应结合自身发展状况，把租赁客群分为：高端长租公寓、中端长租公寓以及中低端长租公寓，并在其他企业的参与下，形成自身企业的标准化设计手册，为各部门与项目提供科学的参考依据。基于供应链管理视角下，供应商参与到产品的设计与开发中可促进设计方案的可行性，以及长租公寓后续的服务与建设质量，及时反馈直接影响到租客体验，因此在标准化的设计下，有助于不断改进与满足产品的服务及质量。

4结语

综上，基于供应链视角对长租公寓项目开发管理进行研究与分析有其现实意义。其对降低采购成本及项目开发信息化、标准化的建设有重要作用，是推进长租公寓项目管理的有力措施，有较大的发展前景。

参考文献

[1]王冕.长租公寓“租金贷”模式法律问题探析[J].合作经济与科技,  2024,(08):188-190.

[2]刘予华.供应链金融视角下国有企业投融资结构全面管理体系构建研究    [J].全国流通经济,2024,(02):80-83. 

[3]鲁高梅.基于供应链视角下的建筑企业成本核算与管理研究[J].今日财富,2023,(23):137-139.