调控政策对房地产企业利润的影响研究

调控政策对房地产企业利润的影响研究

钱军良

杭州金月湾房地产开发有限公司    浙江杭州310000

摘要：房地产是我国支柱产业。房地产企业利润直接影响房地产企业生存和持续发展能力。2015 年以来，政府频繁出台调控政策。本文将以近年来国家层面出台的房地产调控政策为切入点，研究其对房地产企业利润的影响机制，希望对房地产行业企业合理决策、规避风险具有一定的参考价值。

关键词：调控政策  房地产企业  利润质量  影响

房地产调控政策是指房地产调控政策是由政府为了维护和促进房地产市场的稳定发展，以及防范潜在风险，通过采取一系列的宏观调控手段和政策措施来引导、管理和控制房地产市场的运行。这些政策的目标通常包括调控房价、防范房地产泡沫、促进房地产市场的健康发展，以及确保居民的住房需求得到满足。房地产调控政策涵盖了多个方面，其中一些主要的政策工具和手段包括信贷政策，土地供应政策，房地产税收政策，限购和限贷政策，市场监管政策，租赁市场发展政策，住房公积金政策，城市规划政策，等等。通过规划和布局，引导城市发展方向，影响房地产市场的供求结构，实现城市的可持续发展。这些政策措施的目的是通过干预房地产市场的运作，维持市场的稳定性，避免市场出现剧烈波动，减少潜在的风险，并促进房地产市场的健康发展。不同国家和地区的房地产调控政策可能有所不同，因地制宜地根据本地市场状况采取相应的政策手段。

2015 年以来，我国政府频繁出台调控政策，且部分政策颁布时间密集，具有较强的不确定性。在 2015—2020年期间，房地产调控政策态势从鼓励市场消费、积极去库存转为抑制投资、防范投机行为，进而演进为防范房地产泡沫、加快房地产行业去杠杆。政策工具不断变更与创新，从传统的货币政策、财政政策、行政干预到宏观审慎政策工具。在房地产市场渐趋健康发展的同时，房地产调控政策环境也变得复杂多变。我国房地产市场是土地、财政、税收、房地产投资开发、房地产持有及运营等政策的有机整体。从调控政策的方式看，房地产政策的宏观调控主要分为两种手段，一是运用对房地产形成外生性冲击的市场化调控手段，如货币政策、税收政策和土地政策；二是直接形成干预的强制性手段，例如限购政策。从政策内容上看，政策调控从开发投资规模、土地供应、金融信贷、住房供给结构、税收五方面开展。

一、理论基础

1、会计盈余功用理论

会计盈余功用理论是指一种解释公司会计盈余作用和影响的理论框架。该理论研究了会计盈余对公司和市场行为的影响，强调盈余的信息性和预测性。理论认为，会计盈余通过财务报表向投资者、债权人和其他利益相关方传递公司的经济状况和业绩信息。盈余的变化可以反映公司的盈利能力和财务健康状况，为利益相关方提供了关于公司未来经济表现的线索；而且会计盈余对于公司与投资者、债权人之间的合同关系具有约定和监控作用。盈余水平的变化可能触发契约条款，影响合同的履行和公司与资本市场的关系。

该理论指出，会计盈余对市场参与者的决策提供了基础。投资者通常根据盈余水平来制定对公司价值的预期，从而影响股票价格和市值。高质量的盈余信息能够更好地反映公司的真实经济状况，对市场参与者的决策更具影响力。因此，会计盈余的质量对于市场定价至关重要。

调控政策可能导致房地产市场发生较大变动，而会计盈余通过其信息传递功能，为利益相关方提供了对企业经济状况的透明度。政策变化对企业的影响将反映在盈余中，通过财务报告向外界传达，为投资者、债权人等决策者提供了必要的信息。在调控政策下，会计盈余功用理论强调了盈余对于信息传递、市场定价、激励机制和市场反应等方面的指导作用。企业需要通过提高盈余的质量、及时性和准确性，以更好地适应和应对调控政策的影响，同时为市场提供更可靠的信息。

2、利润持续性理论

利润持续性理论是会计领域的一个理论框架，用于解释和评估企业盈余（利润）的持续性。该理论关注企业盈余的可持续性，即企业能否在未来一段时间内保持稳定和可预测的盈利水平。

利润持续性理论要求企业在编制财务报表时采用稳健的会计原则，以确保盈余的真实性和可持续性。过分乐观或过分悲观的会计处理可能导致盈余的不稳定性。通过分析企业的长期经营趋势，利润持续性理论帮助识别企业是否能够在未来保持盈利能力。这可能包括对销售增长、利润率、资产回报率等指标的长期趋势进行分析。

利润持续性理论考虑了企业所处的行业和宏观经济环境对其盈余的影响。在行业和经济状况相对稳定的情况下，企业更有可能保持盈余的持续性。利润持续性理论还要求企业在选择会计政策时要审慎，避免选择那些可能导致盈余不稳定的政策。例如，过度依赖估值技术、采用过于乐观的收入确认政策等都可能降低盈余的持续性。

利润持续性理论强调企业经济利润与会计利润之间的一致性。如果企业的会计利润与其经济利润相一致，那么这种盈余更有可能是持续的。利润持续性理论同时也考虑了企业所面临的风险和不确定性。企业在经济衰退、行业变革等不确定环境下保持盈余的能力被认为是持续性的一个重要指标。

二、我国近年来房地产调控政策回顾

1、宽松阶段：2015—2016 年

2015 年，国家持续降低购房门槛，连续 5 次放松住房公积金政策，绝大多数地区放松了购房限制，降低了首套购房和再次购房的首付比例、根据房屋面积按档减少契税，鼓励城乡居民购房，市场对房地产产业发展呈乐观态度。

2016 年，中央银行将基准利率再降低 0.5 个百分点，国家税务总局在全国范围内降低房地产交易环节税费，全面落实“营改增”，保持交易的税收优惠力度，鼓励市场消费。多地继续下调购房首付款比例，化解积压的房地产。

2、宽松转收紧阶段：2017 年

在 2017 年，国家突出强调“房住不炒”，加大房地产行业的金融监管力度以进一步稳定房地产市场运行；各个地方政府依据因城施策的原则，根据自身实际情况出台了一系列限购、限贷政策，部分城市出台了房产限售政策；中央金融机构进一步规范了房地产融资的行为，严禁投资领域的炒房行为，严禁违规为购房者提供贷款金融服务。

3、持续收紧阶段：2018—2020 年

2018 年，各地方政府在“房住不炒”的总基调下、因城施策持续深化调控政策。出台了一系列限购、限售、限制转让、限商、限企、限地价竞房价政策。

在 2019 年，国家继续保持房地产市场稳定，加大房地产和金融市场的调控力度。各地区贯彻落实因城施策原则，在调控力度和手段上出现了较为明显的不同，热门城市通过修改公积金政策和土地拍卖细则防止房产市场过热，加强整治房地产市场的不规范行为。

在 2020 年，中央银行提出要进一步保持房地产金融的稳定，防范房地产行业泡沫，明确划定“三道红线”，依据资产负债结构对房地产行业划分不同的档次，以此界定房企的融资规模，倒逼“踩中红线”的房企去杠杆，减负债。

三、调控政策对房地产企业利润质量的影响分析

本文认为，房地产调控政策的不同阶段对企业的盈利水平产生了不同的影响。宽松期刺激了市场，有助于企业的盈利增长，而收紧期则使得企业面临更多的挑战，需要更加谨慎应对市场的变化，调整经营策略以保持盈利水平。企业在不同政策环境下应注重财务风险管理，寻找多元化的盈利来源，以适应市场的变化。

1、宽松阶段（2015—2016年）

宽松政策阶段产生了许多影响房地产企业利润的因素。因素一，低首付比例。降低首付比例降低了购房的门槛，吸引更多购房者入市，提高了购房者的购房能力。因素二，减少契税。减税政策减轻了购房成本，刺激了购房需求，促进了房地产市场的繁荣。因素三，金融利率下降。中央银行降低基准利率使得贷款成本下降，增加了购房者的融资能力，刺激了购房需求。

上述因素对房地产企业利润产生了正面影响，包括销售额增长，资金周转加快，盈利水平相对较高，等等。低首付比例和减税政策使得购房成本降低，刺激了购房者入市购房的积极性，推动了房地产市场的交易量增加，房企更容易销售房产；销售活动的增加带动了资金的更快周转，企业能够更迅速地回笼资金用于新项目的开发，提高了企业的流动性；高销售量和快速的资金周转使得企业在宽松环境下能够取得较高的盈利水平。市场的乐观态势也吸引了更多投资者，提高了企业的市值。此外还积极助推了开发活动，宽松政策带来的市场乐观态势鼓励了房地产开发商进行更多的项目开发。投资者对市场的信心增强，企业更愿意投入新的项目，推动了房地产市场的活跃度，同时利润的增加使得企业更有能力启动新的开发项目，扩大市场份额，进一步提升盈利水平。

2、宽松转收紧阶段（2017年）

宽松转收紧政策出现了影响房地产企业利润的因素。一是国家强调“房住不炒”， 国家强调“房住不炒”目的在于遏制投机行为，防范房地产市场过热；二是金融监管加强，中央政府通过强化金融监管，限制金融机构对房地产的融资，以防范金融体系风险。三是地方政府出台了一系列限购、限贷政策，以降低购房者的购房能力，限制房地产市场的交易活动。宽松转收紧对房地产企业的利润产生了负面影响： 限购、限售等政策使得购房需求下降，市场成交降温，房企面临销售困难，盈利水平可能受到影响。金融机构加强对房地产融资的监管，使得企业融资渠道受到限制，增加了融资成本。

3、持续收紧阶段（2018—2020年）

当时各地方政府进一步强调“房住不炒”，加大了调控政策力度，引入更多的限制措施，如限价、限地价、三道红线等。持续收紧政策对房地产企业利润产生了更负面影响： 限购、限售、限价等政策使得房地产市场交易更加受限，企业面临更大的销售压力。金融机构对房地产融资的监管进一步加强，企业的融资能力受到更大的挑战，可能导致企业的财务负担增加。

4、中央银行进一步收紧（2020年）

2020年，中央银行提出“三道红线”政策，限制房地产行业的融资规模，推动房企去杠杆。本文认为，限制融资规模可能导致房企的开发项目受到制约，销售收入减少，从而影响盈利水平。去杠杆的要求可能使得企业面临更多的偿债压力，对利润质量形成挑战。

四、调控政策下如何提升房地产企业利润

1、开展多元化业务，开发不同类型的项目，深度参与整个产业链

在收紧的调控政策下，房地产企业考虑开发住宅、商业地产、创新型房产等不同类型的项目，以降低对单一市场的依赖，提高利润稳定性；同时参与房地产产业链的更多环节，例如物业管理、装修设计等，以获取更多的附加值和服务费用。

2、提升产品质量和品牌形象，专注高端市场

放眼高端市场，提升产品品质和设计，吸引更高端客户，享受更高溢价率，并且建立企业品牌形象，提高市场知名度，有助于销售更高附加值的产品。

3、注重市场调研和风险管理

深入了解市场。定期进行市场调研，了解目标市场的需求和趋势，根据市场变化灵活调整产品线和开发方向；开展有效风险管理，建立健全的风险管理体系，降低市场波动对企业利润的冲击，提高企业的抗风险能力。

4、优化成本结构和提高效益

进行成本优化，推行精细管理项目成本，通过技术创新、工程管理等手段降低开发成本，提升项目开发和销售效率，缩短周转周期，增加项目的盈利次数。

5、灵活运用金融工具

灵活运用不同的融资工具，优化融资结构，降低融资成本，确保融资渠道的稳定性，同时积极利用金融创新，时刻关注金融市场的创新工具，例如房地产信托、证券化等，寻找更灵活的融资方式。

6、积极响应政策导向

目前绿色建筑和可持续发展是房地产的发展重点，投资绿色建筑项目，符合政府的环保政策，同时能够获得一定的政府支持和奖励。建造符合政策导向的产品，需要着眼政府调控政策，推出符合政策导向的产品，例如保障性住房、共有产权房等。

7、创新销售模式

可以采取线上线下销售结合来创新销售渠道，通过线上平台和线下体验中心结合，提高销售效率。还可以提供定制化服务，满足客户个性化需求，提高客户满意度，有助于提升产品溢价空间。

8、重视人才管理和团队建设

打造高效专业的团队，具备项目管理、市场营销等多方面专业能力的人才，推动企业发展。通过培训和激励措施，激发团队的创新和合作精神，提高整体绩效。

本文认为，未来房地产市场将面临更多的政策调整和市场变化，房地产企业需要灵活应对，注重创新和可持续发展，以提升利润水平并保持竞争力。积极响应政策导向，关注市场趋势，加强风险管理，将是房地产企业在未来取得稳健盈利的关键因素。同时，数字化和科技创新在房地产行业的应用将不断深化。企业需要积极采用新技术，提高效率，降低成本。这将对企业的盈利模式和利润水平产生深远的影响。

参考文献：

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