精装修住宅过程管控要点分析

精装修住宅过程管控要点分析

潘雪

杭州地铁开发有限公司 浙江杭州310000

摘要：精装修住宅不仅为购房者提供了更多的选择空间,还能降低建造成本,有利于实施住宅装修工业化生产。但是,市场上的精装修住宅项目质量参差不齐,面临诸多问题。尤其在当下地产行业下行、市场低迷的情况下,需要进行更加科学的管理,采取更加有效的措施提高产品的市场竞争力。

关键词：精装修；管控；要点

引言

精装修项目涉及的技术和施工工序比较复杂,在实际施工现场中对这些方面的管理也有很大的难度,因此避免不了出现质量问题。这就要求精装工程师、监理单位、施工单位甚至第三方查验单位在施工过程中应密切配合,严格把控施工质量。

1精装技术的使用现状

住宅的精装工程是房屋交付给用户前需完成的工程任务，具体包括吊顶、墙面涂刷、地面装饰、设定开关插座等。用户入住后，会自主添加家电设备、洗漱用品等，以简化入住流程，减少用户自行装修带来的不利影响。住宅的精装工程具有施工任务多、装饰用料多样等特点。在施工期间，加强工艺分析，给出合理的工艺规划，能够有效控制精装工程成本，提高住宅的整体精装质量。

2精装修住宅过程管控要点

2.1图纸类管理标准指引

2.1.1绘图深度及图例标准

精装修施工图是设计方案实现的载体,是成本测算的依据，是指导施工的标准。越细致的图纸内容越有利于项目的顺利实施，是工程量化的最终体现。我们对每个功能空间的出图原则，工艺做法，点位标准等细节都做了细致的探讨，形成设计院出图的标准。

2.1.2通用工艺标准节点

每个项目可能有多种户型，多钟装修风格，但是大部分的设计内容只是在面层选材和造型上的差异，故仍会有较多的通用节点做法。每个通用节点都会牵扯到成本的清单描述，工程的施工规范，设计效果方案等内容，所以对于通用节点做法的正确描述非常重要。

2.2招采阶段管理

2.2.1界面划分

在招标过程中做好界面划分至关重要,尤其是土建总包和精装总包之间,明确好各方的施工范围,更有利于后期界定责任,减小不必要的推诿扯皮。防水工程和强电布线等工作交给精装单位来做更合适。

2.2.2明确材料的品牌和型号

在招标阶段,不管是门、瓷砖、烟机、马桶这种较大的物品,还是如电线、筒灯、开关面板等这样的小物品,都要明确其品牌和型号。这样可以减小后期选材封样的工作量,也能较好的避免施工单位在使用材料时以次充好,钻材料品牌的空子,也有利于开发商控制成本。各种配套电器、洁具要根据施工图纸确定合适的型号,比如烟机、灶具要和橱柜设计合理搭配,马桶要根据图纸坑距尺寸确定型号,热水器的型号选择既要考虑水容量,又要满足现场预留空间。

2.2.3零部件的采购应进行合理考虑

马桶密封法兰、油烟机风管、手盆下水软管等,是招采过程中非常容易忽视的小部件,要在签订合同时明确由哪一方提供,否则容易造成施工方及供货方之间的争议。如烟道的止逆阀就是很重要的一点,大多数开发商会将此项工作交给总包单位,受制于总包单位止逆阀的质量问题,在使用时极易出现排风不畅、厨房反味等现象,因此是否与油烟机配套采购是在招采阶段值得考虑的问题。

2.3地面装饰技术

2.3.1瓷砖装饰技术

①依据基准线，从内侧向外侧逐一铺贴瓷砖。②使用水泥膏，逐一填涂瓷砖背侧，填涂厚度为2mm。铺贴时，使用木槌进行密实处理。③快速清除挤出的用料。接缝处需低于砖面1mm左右。④灌缝。在水泥膏完全凝固时，应使用白水泥进行缝隙处理。

2.3.2环氧卷材装饰技术

①使用环氧卷材前，需用吸尘器进行清灰处理，将卷材表面杂物清除干净，防止颗粒硬物滞留。使用棉纱规范清洁卷材背侧，且装饰施工期间，环境温度不可小于15℃，防止温度出现大幅度变化。②施工前，环氧卷材需放置至少24h，使其与环境温度相同。③在预铺设区域内添加胶粘剂，使用刮板进行整平处理，保持胶粘剂涂用的均匀性。基层刮涂胶粘剂时，需多出卷材一侧10mm。④胶粘剂添加后10min进行卷材铺装。利用软木块挤压卷材与地面之间的气体。⑤接缝焊接。焊接处理需在开槽完工1d后进行。在地板接缝位置设计“U”型焊接槽位，用于拼接地板，槽宽≤3.5mm，槽深=67%的卷材厚度。接缝焊接处理前，应调整热风焊枪的温度，使其保持在30℃~40℃之间。接缝焊接期间，需由一人稳定焊条位置，使用热风焊枪进行处理，焊枪出口处温度应在180℃~250℃之间，并保持焊接处理速度均衡，焊缝处理时，焊速取值为25cm/min。⑥环氧卷材保养。地面铺装完成，需进行打蜡养护。在地板表层添加一定量的石蜡水，使用打蜡机进行整平处理。打蜡操作需2次左右，一次不可添加过多的石蜡水。首次打蜡处理后，装饰区地板2h内不可过人。蜡干后，进行第2层打蜡处理。

2.4样板间配合与管控

2.4.1样板间配合流程

样板房是一个楼盘的脸面，其效果好坏直接影响房子的销售，质量优差直接影响后期大货的质量标准，成本造价直接影响整体费用的测算。所以对样板间的设计指导，设计监督非常重要，要在过程中与设计，成本，工程充分沟通，在不同的施工阶段进行相应的设计管理输出工作：（1）由工程部组织，精装修设计主导施工蓝图，二次深化图纸及部品清单交底；（2）现场放线后，组织设计师现场复尺，确保标高天花造型比例正确，同时复核土建预留点位；（3）基层做完后，组织设计师到场配合，确保立面造型及平立面关系正确；（4）安装时，精装负责人需对现场差异问题第一时间予以配合答复，如因未按图纸施工或其他影响装饰效果的问题，强制整改，不允许进行下一步施工；（5）面层施工前，精装负责人需负责审核施工方铺装、线条等二次深化方案，确认后下单铺装。

2.4.2样板间巡场制度

为了把控项目品质，及时了解项目进度及重难点情况，设计师定期的样板间巡场非常重要。一般过程中要求设计师每周抽一天到现场进行核查指导，并形成现场报告，及时发现现场问题，及时纠错，保证方案顺利落地。

2.4.3样板间后评估

样板间开放前十五天或面层材料施工完毕后，由项目工程管理部组织项目营销部、工程管理部、客服部、产品研发部、成本部、精装修设计联合巡检；（1）巡检完成一天内，由精装修设计汇总各部门巡检意见，工程部一天内回复整改方案，交由精装修设计确认；（2）项目工程部负责整改，确保开放品质；（3）针对未按巡检意见整改或整改后未达标准及效果的部位，由项目部组织强制拆除。

2.5成品保护

成品保护做的是否到位会直接影响最终的竣工交付效果,成品保护不仅是针对饰面工程的保护,还包括所有施工成果。精装修过程中,要对现场施工人员做好成品保护教育,让现场施工人员认识到做好成品保护,既是项目产品精品质量的保证、更是关系到自身工作荣誉和切身利益的保证。在此过程中要重点做好入户门、玻璃、地砖、柜体、马桶、台面及木地板的成品保护,这些位置在施工过程非常容易出现磕碰和划痕,而且修补比较困难。成品保护要贯穿整个精装修施工过程,在精保洁前撤掉施工保护,精保洁后再对室内进行细致查验,发现缺陷问题迅速处理,力争将产品的最好一面呈现给业主。

结束语

随着市场竞争日益激烈,为了满足购房者更高的购房标准,开发商要从设计、招采、施工和交付阶段进行严格管理,对各个阶段面临的难点加以分析、研究,然后采取相应的对策解决问题,进一步提高精装修住宅的整体质量,促进市场良好发展。

参考文献

[1]邓水平.精装修住宅施工关键技术研究[J].居舍,2022（31）：64-66.

[2]杨洪波.房地产精装修项目施工管理研究[J].住宅与房地产,2022（10）：125-127.

[3]张云海.地产住宅项目精装修管理及相关问题要点研究[J].四川水泥,2020（2）：180.