新形势下建立物业管理新机制的探索

新形势下建立物业管理新机制的探索

项祖铭

身份证号：330327197512172637

摘要：现如今，我国经济发展十分迅速，随着中央经济工作会议指出要坚持房住不炒，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。房地产业经过多年来的高速发展，人均居住面积得到大幅改善，购房需求趋于理性，“重前端开发轻后期服务”的模式已不适应“住有所居”向“住有优居”迈进的形势，物业管理服务作为满足人民对美好生活向往的重要内容，是“住有优居”的重要落脚点，如何管好物业企业提高物业服务水平在房地产高质量发展中显得尤为重要。

关键词：新形势下;物业管理;新机制

引言

近年来，我国城市化建设获得了飞速发展，道路两侧越来越多的高层建筑拔地而起，如何加强对建筑的物业管理成为国家与社会重点关注的内容。其中对基础设备设施的运营维护更是重中之重，这项工作比较专业与复杂，其目的是延长设备设施的寿命周期并在有效使用期内提供更加优质的性能服务，因此，物业的设备设施管理工作应贯穿建筑物的整个生命周期尤其是运营管理阶段，通过科学化、智慧化的手段为物业服务增值。在整个提质增效的过程中，越来越多的物业企业采用物联网、大数据等先进技术，特别是围绕着“3060双碳”目标，在节约资源、保护环境等方面，希望为用户提供更加健康、高效的使用空间。接下来，本文将重点探究物业企业在设备设施绿色运营管理方面的相关内容，希望有所参考价值。

1整合运营资源，提高运营效率

物业管理企业要积极为物业管理提供资金，充分利用物业资源，提高运营效率，才能降本增效。物业公司应从以下方面着手：一是积极为业主争取未出售的商铺、车库、停车场、会所、游泳池、健身场所等，以补偿物业公司的管理费用支出。若物业管理企业与业主委员会签署合同，将其下层商铺及社会停车场交由物业管理企业负责运营，所得收益将用于公用部位的维护保养及增设设备设施；将尚未出售的商铺、车库交给物业公司出租，物业公司按其租金支付前期物业补贴。二是对公用部分进行运营，并按照协议的比例和运营收益进行收益分配。物业管理公司的所有工程在签约时都会要求业主将公用部分委托给物业管理公司，一方面，能有效发挥业主的公共资源，为其创造收益，使其满意；另一方面提高了公司的运营收入。通过物业管理作为平台进行多元化的运营，与相关的服务公司结成利益共同体，实现多元化经营，从而拓展其潜在的业务领域，为其提供更为便利、舒适的工作和生活环境。物业管理公司需要与中国电信、中国移动、多家广告公司合作，进行电信、移动信号覆盖及引进广告业务。

2读懂业务实质，正确划分收入类别

第一，物业企业收入一般分为物业服务收入、物业经营收入、大修收入以及多种经营收入。物业服务收入指向物业产权人、使用人收取的服务费收入、公众代办服务费收入和特约服务收入，也叫物业管理收入。物业经营收入指经营房屋建筑物和共用设施取得的收入，如出租房屋收入、经营停车场（游泳池、各类球场）等共用设施收入。物业大修收入接受业主委员会或者物业产权人（使用人）的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。多种经营收入，是开展多种经营取得的收入。按统一和科学的划分标准归类收入，是为了帮助管理者及时发现问题，明确方向，通过参考同比与环比数据，及时发现收缴率、出租率等需要调整与提高的可能性。第二，以权责发生制核算收入，合理归集收入，规避法律风险。物业企业核算应适应准则的要求，常见的诸如以开票作为收入、预收款项一次性记入收入等错误的记账方式都应从根本上杜绝。第三，公共区域收益划分准确，使用合规。公共区域经营收益，简称公共收益，物业企业应将其从收入中剥离出来。依据《民法典》的相关规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共区域属于全体业主所有，利用公共区域经营所得在物业公司与业主之间的分配方式需符合相关规定，并事先与业主委员会进行约定。属于物业企业享有的部分才能确认为物业企业收入，属于业主享有的部分应记入往来核算，使用该部分时也应当经业主委员会同意并定期公示。

3降低碳排放

为了加强对生态环境的保护，一方面，应充分响应垃圾分类要求，对可回收垃圾进行资源化统一处理，对不可回收垃圾进行袋装化清运，减少运输过程中的污染，做好过程中的数据统计。另一方面，应加强绿化营造，在建筑周围道路两侧设置绿化带；在油烟排放较集中的建筑面种植阔叶树木，以降低粉尘、一氧化碳、二氧化硫及油烟在空气中的排放量。这样既利于管理规划对成本实现保值增值，也能为环境节能做出贡献。

4建立金融服务托管机制

充分发挥金融服务的支持作用，促进物业服务水平提升，促进社区经济的高质量发展。创新银行对物业费及居民缴交的费用进行归集与分类推送管理，将金融活水注入小区管理，赋能小区管理，充分体现“以人民为中心”的服务理念。一是快捷便利缴交物业费。为方便居民缴交物业费及与物业相关的费用，减少居民下载多个收费APP或小程序，将不同收费渠道融合至全周期管理平台的费用缴交模块，一次实名认证即可办理所有相关服务，缴交费用可包括物业费、水费、电费、燃气费等等，以小区楼栋的单元房屋号进行缴交。二是金融服务助力。金融机构提供物业费托管和费用结算功能，物业费的归集以小区楼栋号进行归集，再按物企管理的楼栋群进行归集，根据物企申请、政府监管部门意见划拨至物企。居民缴交的与物业相关的其他费用，如水、电、燃气等，通过费用缴交模块进行归集并分类推送至水费、采暖费、电费、天燃气费、物业维修资金等相应的管理单位。同时，提供物业维修资金续交服务。三是居民可查询监督。通过信息平台，居民可随时查看缴费情况、使用情况等，信息真实可靠，业主放心安心。

5提高公司的品牌意识，增强公司的社会责任

在市场经济竞争日益激烈的今天，酒香不怕巷子深这一概念已经不可取了，企业应合理运用科学的方式、恰当的时机、适当的媒介进行宣传，从而提升企业的品牌意识和品牌影响力。物业公司一是要致力于提升自身的服务质量，积极参与社会公益活动，提升公司的知名度、社会影响力，增强企业的社会责任感；二是要关心员工，以人为本，营造和谐的劳动关系；三是要关注弱势人群，积极捐款，为有困难的人提供帮助，建立起良好的企业与社会关系；四是因为物业公司的特殊性，在城市管理和文明社会建设中扮演着重要角色。

结语

综合来说，探索物业管理新模式，直击管理中的痛点难点问题，要将物业管理融入到房地产全周期管理中，夯实物业管理的信息化和数据基础；依据实际修改物业管理条例，从顶层设计上规范物业管理；建立物业费归集与使用分离机制，借助金融服务，强化物业费使用监督，实行物企信用评价分级制，对于优质企业可实施自我管理模式，全面强化业主—物企—政府在物业管理中的联动，促进物业服务市场的稳健高质发展，让人民住的安心与舒心。

参考文献

[1]李博.浅析物业管理企业的成本控制[J].企业界，2022(3):91-93.

[2]杨小茹.物业管理企业强化成本控制的策略分析[J].中国集体经济，2020(2):73-74.

[3]颜朝明.物业管理企业强化成本控制的策略分析[J].消费导刊，2019(46):115.