建设项目技术经济指标的价值与运用

建设项目技术经济指标的价值与运用

王金龙

云南云岭工程造价咨询有限公司

【摘要】 从咨询人员、企业和行业角度阐述了建设项目技术经济指标的价值，按照工程项目的各阶段的特点分析了建设项目技术经济指标的运用。

【关键词】 技术经济指标;价值；运用;

建设项目技术经济指标从狭义来说就是一个比值，如平米数据或单方数据，它是一个区间范围，它的范围会随着项目的规模、基础形式、结构形式、装修标准以及定位档次变化，是一个范围值。而广义的建设项目技术经济指标是利用工具将经验成果转化为数据资料，用数据去指导工作，检验新成果的一个积累与运用的过程。

1.建设项目技术经济指标的价值

1.1对于造价从业者，每个人都参与过一些项目也独立完成过项目，懂得运用各种快捷工具去进行归纳、分类整理，得出有效的建设项目技术经济指标，把过往的这些数据指标累积起来，运用数字化的手段将其整理归纳，形成个人的数据库资源。对我们个人来说，等于积累了经验，在完成的业务中提炼出了精华，提升自己，久而久之成为了造价方面的专家。如果没有做指标提取工作，每完成一个业务就将档案存入硬盘，这个业务数据除了成为僵尸数据与占用内存外不再有别的作用，之后每接触一个业务又是新的开始，做一辈子咨询工作，自己还是自己，工作还是工作，永远一套流程没有提升没有效率；

1.2对咨询企业来说，项目的归档不应该只是项目资料的完整收集留存，更需要注重建设项目技术经济指标的统计与积累，寻找合适的网络平台工具，尽早建立企业指标库，将每个项目的数据，形成公司的数据资源。在企业九力模型中，内部资源是企业实力的一种表现，而指标库往往就是咨询企业最宝贵的内部资源。另外企业指标库也可以为员工的工作带来便捷查询服务及参考作用。

1.3对于建筑行业而言，随着改革开放以来，全过程、全方位的造价管理市场化改革越来越成熟，发承包计价竞争机制多元化，推行工程量清单计价模式成为主流，但定额组价模式缺不足以满足市场需求，造价信息服务水平差异较大。2020年7月24日住房和城乡建设部办公厅发布建办标[2020]38号文《关于印发工程造价改革工作方案的通知》中，将进一步推进工程造价市场化改革，市场询价报价成为行业必然的趋势，加强工程造价技术经济指标数据积累，综合运用造价指标指数、市场综合价格信息和材料价格信息等，控制建设标准档次、合同管理、成本管控，确保工程投资效益最大化。

2、建设项目技术经济指标的运用

建设项目技术经济指标的作用主要体现在以下几方面：项目投资估算、方案的比选、设计阶段成本控制、招投阶段清单控制价投标价编审、回标分析、成本分析、结算阶段编审结算决算价等等。

2.1快速估算

不管是企业投资项目的企业项目计划书,还是政府投资项目的前期项目建议书及可行性研究报告中,建设项目投资估算都是其中最重要的内容，为项目的决策者提供判断依据。在这个阶段没有详细图纸，只有立项的面积指标，需要利用指标数据进行估算,但咨询人员利用传统算量计价手段无法实现估算工作。要获取有效的类似工程指标,要通过项目特征或标准,从企业指标库中寻找到类似工程,利用该系列类似工程的设计和建设项目技术经济指标,很快就能测算出新项目投资,实现快速估算。

2.2建设方案比选

建设方案是投资项目控制成本的主要部分，建设方案的比选是构造最优项目建设方案的基本方法，通过建设方案比选，选择合理的建设规模和产品方案，确保项目的综合效益最大化。建设项目档次的不同会影响项目成本,我们在选择项目建造档次时，如果有数据指标支持，可以分析出每项建造档次不同时会给成本带来多大变化，这些成本数据可为产品定位提供参考。例如窗地比，豪华型0.23㎡/㎡，舒适型0.21㎡/㎡，经济型0.2㎡/㎡（如图1）；层高的选择，豪华型3.2m，舒适型3m，经济型2.9m，但层高每增加0.1m，含钢量增加约1kg/㎡，建安成本增加约20元/㎡（如图2）。

2.3设计阶段成本控制

在现在地产项目的管理模式中，设计阶段的限额设计，不仅仅是“价”的限额，更应该包含“量”的限额，设计标准的管理模式均按照事前估算，借助数据指标,通过开发成本深层次因素的比对和分析,为成本配置和设计的优化提供依据,从而实现成本预控，减少反复设计修改，达到节约时间成本及资源的效果。限额设计的可参照的指标如下：

2.3.1面积指标:总建筑面积，可售面积，绿化面积，容积率，建筑密度，商业可租售比、星级酒店标准客房面积占比、医院床位面积占比，各居住类建筑赠送面积占比等;

2.3.2建筑体型和平面布局;如高层建筑的长宽比、建筑地下室面积；

2.3.3建造标准:包括层高、交楼标准及环保节能标准;

2.3.4现场环境因素:地承载力、抗震、风荷载等;

例如:地下车库设计方案，经济性车库面积最小化策略，根据业态标准查询停车指标数据推算车位配比，机动车停车位指标经济适用房项目0.3停车位/户，单车面积26㎡/辆。

2.4模拟清单的编制

在国内地产行业为了快速推进项目的进展，在施工图纸没有设计完成还不具备编制控制价的前提下，工程处于初步设计阶段，而开发商为了及早开盘回笼资金，急于动工的情况，为完成施工单位的招标，从而常用模拟工程量清单招标的方式来进行采购活动。采用模拟工程量清单招标可节约大部分前期等待图纸设计的时间，开发商的资金利用率可以提高约20%,但同时模拟清单成本难于控制，数据指标就尤为重要（如图4），编制完成通常都需要找类似两个以上项目来比对。

模拟清单是将其他项目已完或在建的工程清单进行删改调整,并且根据项目现有规划条件来估算每条清单工程量。模拟清单的要点一是找到相似项目的历史清单;二是准确测算出清单工程量。利用建设项目技术经济指标数据库,可以轻松地根据编制工程的相关信息特征找到类似项目指标数据,还可以针对不同的清单的计算口径,查询对应指标情况。例如小高层钢筋量，抗震设防烈度8度，控制指标50kg/㎡，混凝土含量控制指标0.42m3/㎡，在编制新工程模拟清单工程量时,只需要以新工程的面积乘此含量,就能预估得到相对准确的钢筋量和混凝土量，再结合新建项目钢筋、混凝土市场价格情况参照相似项目的级别分别列项即可完成编制（如图3）。

2.5招投标价格

在建设项目招投标阶段,通过类似工程的数据指标，结合本项目的实际情况，进行详细对标对表，得出本工程指标的合理范围值，用于指导计价文件的编制。编审人员可利用指标数据库核对工程量，查询材料价或清单单价，减少编审人员的大部分重复性基础工作，提高工作效率。对招标单位和咨询单位而言，可以进一步提高工程量清单控制价的准确性；对投标单位而言，采用以往项目的技术经济指标数据进行对标，则可避免盲目报价，提高中标几率，降低投标报价不合理出现废标或中标后亏本的概率。例如某项目编制招标控制价时，有一个6000㎡人工挖孔桩、筏板基础的地下室，预算员按图纸计算的钢筋总量660t，在项目负责人检查时发现平米含量为110kg/㎡，觉得平米指标偏低提出疑问让预算员复核算量底稿后发现，筏板和顶板双层双向钢筋只计算了单层双向，调整后钢筋总量840t，平米指标为140kg/㎡。

2.6回标分析

在评标过程中,招标人可设置项目特征及主要工作内容和计算规则,分析投标报价与标底比值,投标报价与最低价比值,报价排名,将所有单位报价清单最高价、最低价筛选出,以此帮助招标人员快速完成对各投标方报价的审核对比，还可应用指标数据库中清单数据,从以往类似项目中找出清单参考单价范围，快速对清单项描述以及其报价的合理性进行分析判断。

2.7暂估价

因招标图未明确规格﹑设计参数的材料和设备,招标时会出现材料和设备暂估价的情况，投标单位报价时材料、工程设备报价应按招标工程量清单中列出的单价计入清单价格，在施工阶段则按合同约定按甲方认可的材料、设备市场询价后予以认质认价。而专业工程暂估价是在招标时在工程量清单中出现用于支付必然发生但暂时不能确定的专业工程时编制的，投标单位报价时应按招标工程量清单中列出的金额填写。虽然这些暂估价的金额投标单位是按照招标清单填写，但如果清单编制的金额与常规指标不符，在施工过程中去询价批价时，会出现暂估的金额与实际偏差太大，预留资金占用额不足或者偏高。因此需要招标人或咨询单位借助以往项目或当地其他项目建设项目技术经济指标数据为参考编，写以保证编制数据的准确性。

2.8现场管理成本预控

建设项目施工阶段，建设单位都要求加强工程部现场管理人员与成本部门的沟通，但更多重要的是现场工程管控人员也要有成本意识，而现场管理人员平常工作重点更侧重现场人员组织管理、施工管理，成本经验积累不足，数据不充分，而项目施工时不可避免的会发生一些不可预见的事故需要紧急处理，不能因为需要成本测算而暂停施工，等待成控部门测算，完成几个方案对比后才来处理，从而造成更严重的事故损失。这时采用数据指标对比就是方案对比最有效率的手段。在项目实施中对现场管理人员，加强成控培训，学习企业建设项目技术经济指标数据，对一些现场变更能及时提出低成本的合理处理方案。

3.结束语

在工程咨询竞争激烈的今天，许多个人和企业都感到工程管理数字化、信息化的重要作用。造价人员要建立指标概念，比如每吨钢筋、每方混凝土、每平米门窗造价多少？每平米地下室、别墅、洋房造价多少？体育馆每座投资范围多少？综合医院的床位投资多少？窗地比跟平米造价和总投资的比例关系，墙地比每增加或降低一个百分点对总投资影响等等，这些指标作为咨询人员应该熟记于胸，张口就来，而不是只会照图算量，离开了图纸就跟一个非专业人员一样。要熟悉和掌握这些基本的指标，在此基础上增加设计高、中、低段指标的变化思维，并籍此预测项目的总成本与销售利润，进一步为建设单位提供更多专业的意见和溢价服务。建立这样的档案和数据，久而久之就提升了自己的知识和能力。同样企业也因为有这样一批不断提升的专业人才和不断充实的数据资源库，企业基础越来越牢固，竞争力不断提升。

参考文献

[1]赵丰/马可.数据的智慧.

      [2]赵丰.房产开发与政府项目成本管理作业指导书.

[3]全国咨询工程师（投资）职业资格考试参考教材编写委员会.项目决策分析与评价（2019修订版）.