浅析房产测绘中存在的若干问题及其处理方法

浅析房产测绘中存在的若干问题及其处理方法

李伟

深圳市勘察研究院有限公司

摘要：近几年，我国房地产市场的发展越来越繁荣，社会也越来越重视房产测绘工作。房产测绘是指通过测绘、调查等方式，获取房屋用地权属、位置、质量等各方面的信息，并通过文字、数据、图表等形式来表达。房产测绘这一工作的最主要目的通过对房屋用地各方面信息的采集、表述，从而依据准确、可靠的成果资料，辅助房地产管理、房屋产权及产籍管理等方面的工作，同时也可以利用这些基础数据和资料，为房地产开发及交易、征税、城规建设等提供一定的依据。

关键词：房产测绘；若干问题；处理方法

1.房产测绘综述

房产管理的主要职能之一就是房产测绘，这项测绘工作也是政府部门管理房产权属、面积的一个重要举措。在准确、及时地进行房地产测绘的同时，也可以加强对房地产的测量、监督。因此，在对房产产权和产地等进行管理，逐步规范市场，保障人们合法权益等方面，房产测绘起到了非常重要的作用。传统的房产测绘工作存在着低效的问题，在测绘过程中，以皮尺、经纬仪等作为主要的测量工具，测量都是在现场进行，而图纸的绘制方法也是以原始的尺规作图形式为基础，这样可以在现场达到及时核对的目的，但是也存在着很多不足：效率低下，图纸质量不高。

随着科技水平的不断提高，在现阶段的不动产测绘中，开始广泛应用GPS、RS、GIS等一系列技术，也开始应用全站仪进行测绘测量，与传统测量仪器相比，其高效性特点非常明显，精度也明显提高。在房产测绘中，主要包括两个方面：外业勘丈和内业。前者主要是通过技术手段，对测绘工作中涉及的房屋形状、尺寸、房产要素等进行详细、准确的记录和描述，并且要随着房地产的发展适时、动态地进行。同时，外业勘丈结果也会对整体房产管理的客观性、真实性等产生直接影响。

2.房产测绘中存在的问题

2.1.房产测绘市场不成熟

房地产测绘业是一项技术性较强、行业规范性较高的行业，但其体制不够完善，在房地产开发的早期阶段，房地产测量工作一直是以行政方式进行，后来政企分离，这是房地产测量工作走向市场化的第一步。当前，我国房地产测绘行业尚未建立起一个完整、规范的市场，各种不正当竞争、违法违规的现象仍在一定程度上存在，目前，我国房地产测量市场秩序混乱，标准参差不齐，严重制约了房地产测量市场的健康发展。

2.2.房产测绘操作不规范

尽管房产测量规范对房屋测量中的一些具体问题进行了详尽的阐述，但是在实际工作中仍然存在着不少问题，其中最突出的问题就是房屋面积的测量可能产生较大的误差。例如，在共有面积分摊过程中，尽管按照规定，共有建筑面积是业主共同占有或共同使用的建筑面积，应该遵守“谁使用，谁分摊”的原则。但是，在具体的实践过程中，不同测绘单位对同一建筑部位的测绘方式存在差异，或者因为测绘人员水平的差异，也会产生不同的测绘结果。

3.基于AutoCAD的三维建模

3.1.三维建模类型

在AutoCAD系统中，有三维线框，三维实体，三维曲面，三维网格四种模型。每一种3D造型技术都有各自的函数设置，并且4种3D模型可以相互转换。三维线框架模型在最初的设计重复中是很有用处的，而且可以用来作为三维线框架的参考几何图，以便随后的模型建立和修正。3D立体造型不仅可以有效地利用，而且可以方便地将图形元素与延展的外形融合在一起，而且可以提供材质特征与剖面函数。三维表面造型，可以对表面进行准确的控制，因此可以对表面进行准确的操控与分析。三维网格模型可以自由地进行造型的雕刻，锐化和光滑。

3.2.CAD三维建模在房产测绘中的应用

应用CAD技术建立完整的住宅建筑三维模型，并将其分为自然幢、逻辑幢、层数和户数4类。自然幢的3D模型建立在实际坐标的基础上，当数据输入到自然幢中时，无需人工对自然幢进行匹配校正，即可实现自然幢的3D模型。然而，基于地块上自然幢基础范围、建筑高度等特征建立的自然幢三维模型，与实际的建筑形态可能会有一些差别。自然栋没有按一定的逻辑划分，也没有划分出等级和住户，并与地块相关联。

4.房产测绘处理方法

4.1.加速市场化进程，建立有序的房产测绘市场

在房地产测量业蓬勃发展的今天，完善相关的法律法规和市场准入制度，是规范房地产测量业的重要措施，因此，在我国房地产测量行业中，应采取一系列的制度措施，促进房地产测量市场的法制化、规范化和专业化，从而形成一个规范、有序的房地产测量市场。首先，实行计量管分开，强化对计量管的监督，使计量管的市场行为更加规范化；在房地产勘测业的发展过程中，充分发挥市场主导作用，使房地产勘测成为在政府监督下的一种市场化行为。因此，完善相关的监督管理制度、设立市场准入制度等方面着手，以促进房地产市场的发展。其次，加速不动产测量信用制度的建设。使房地产测绘业真正走向市场，加强行业自律，避免市场的恶性竞争。目前，我国房地产测量行业还没有形成统一的标准，造成房地产测量公司的发展状况，测量人员的综合素质较低。在此基础上，提出在房地产测量中应加强对房地产测量单位及其工作人员的管理，加强对房地产测量单位及其工作人员的社会责任感、职业道德的要求。

4.2.执行测量任务

为确保后续工作的顺利开展，测绘单位在对现场情况有一个初步的了解后，才会展开勘丈工作。为了确保数据的精确性和严谨性，勘丈工作还要再进行两次。然后对测量出来的数据进行校验，如果出现了问题，就要及时地找到原因，然后分析出哪一种技术更合理，从而选择出最精确的数据。在数据采集完毕后，有关的设计人员要画出平面图，为确保画出的质量，有关的工作人员要认真地完成记录。

4.3.健全测绘项目的质量保障制度

在我国，许多行业在施工过程中都会涉及测量项目，各行业因其工作特点而各不相同。目前，我国在测绘项目管理中，主要采取的是质量控制体系、质量检查机制、质量监控体系和质量奖惩体系，为测绘工程的顺利开展提供了保障。然而，该系统仍有一些不足之处，需要工作人员加以弥补。工作人员能够在年末展开年度调查，对年度工作情况进行分析，并把检测结果作为工作的重要依据，让工作人员能够对质量管理机制的作用和实际情况有一个清晰的认识，进而构建出一个合理的质量管理体系。各单位应不断改进测绘质量检查体系，并在检查和测量的基础上，添加现有的抽样标准，以检查和测量的结果为依据。

4.4.培养从业人员

为使员工更好地发挥其工作效能，各单位应该通过培养员工的行为习惯，使员工的工作效能得到提高。各部门应加强对现有测量员的训练与教育。单位加强员工间的沟通与配合，按照其工作经验，安排专门的工作人员进行指导，加强各个测量组与绘图组之间的协作，建立一个良好的交流平台。其次，改革资源管理制度，确保所有的工作人员都具有相应的职业资格，特别是对某些第一线的工作人员，更是要有相关的职业资格。

5.结束语

综上所述，随着社会经济的发展，房地产行业的规模越来越大，这个行业的价值也越来越受到人们的重视，因此，房产测量面积工作的问题也受到了大家的广泛关注，当前，由于房地产市场环境的不断变化，给房产测绘面积工作带来了一定的困难，但这些困难并不会成为阻碍技术生产的阻碍，为了维护人民群众的利益，保证测绘工作的公平性和公平性，我们将加强对测绘工作的监管，保证测绘数据的合法、准确，从而推动房产测绘行业的长足、健康发展。

参考文献

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[3]孟繁钧.浅析房产测绘中测绘面积的质量控制[J].居舍,2018,(28):171.