简析星级酒店设计管理工作

简析星级酒店设计管理工作

温俊斌

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摘要：酒店设计管理是一项复杂的系统工程，笔者结合多年来参与过多个高星级酒店设计管理的实践经验，通过本文简要梳理和介绍说明该项工作的内容和方法。

关键词：星级酒店；设计管理；酒店设计流程

随着我国经济高速发展和人民收入的提高，为满足消费者不断增长的商务或者度假需求，各地都纷纷掀起了高星级酒店的建设高潮。众所周知，星级酒店在民用建筑中向来以功能繁杂、顾问众多著称，其设计管理作为整个建设活动的牵头部分，是一项复杂的系统工程。笔者结合多年来参与过多个高星级酒店设计管理的实践经验，简要梳理和提炼出该项工作的主要内容和方法，在本文中给予介绍说明。

1.设计管理概述

1.1.设计管理定义

设计管理是指管理团队通过制定并实施计划，组织领导和统筹协调设计顾问的生产活动，输出设计和顾问成果，从而实现既定开发建设目标的综合性管理工作。狭义上，就是针对设计顾问、设计单位的活动进行管理，广义上还要参与到整个项目建设活动中，协调与外部关联部门的相互信息交底和支持服务工作。

1.2.设计管理核心

任何优秀建设项目均需坚定围绕着明确的目标开展设计管控工作，而管控的核心就是以下六方面：计划进度控制、效果质量控制、造价变更控制；合同商务管理、图纸信息管理、组织协调管理。

2.酒店设计分析

2.1.酒店设计特点

2.1.1高星级全服务类型酒店的功能众多，根据宾客是否到达使用一般划分为前场和后场两部分。前场主要指为宾客直接提供服务的区域，主要包括：

客房区：标准客房、行政套房和总统套房、行政酒廊等

餐饮区：大堂吧、全日餐厅、中餐厅、特色餐厅和酒吧等

宴会和会议区：宴会厅、会议室、商务中心等

大堂公共区域：酒店大堂、前台接待、礼宾服务、公共卫生间等

康乐中心：健身房、游泳池和更衣室、水疗中心等

后场是指为前场和整个酒店运作提供保障的区域，主要包括：

管理办公室：行政财务、销售餐饮、房务工程等部门办公室

员工设施：人力培训室、员工更衣室、制服发放间、员工餐厅、倒班休息室等

厨房设施：中央粗加工厨房和冷库、物资储藏室、餐厅烹饪厨房等

后场配套设施：货物装卸和垃圾清运区、保安消防监控室、洗衣房及干污布草储藏室、工程维修加工间、机电设备机房等

2.1.2根据人员和物品的流动方向和空间时序，酒店内部可以梳理出三条复杂动向流线，需综合考虑设计。

宾客流线：是指住店、用餐和参与公区活动客人在酒店内的活动路线，一般首先经过大堂和电梯厅，能流畅方便前往目的场所。

物品流线：是指酒店干污布草和运营物资运输、食物材料进出、厨余废品回收等服务路线，该流线需考虑方便、隐蔽、简单、安全、卫生，必须避免和宾客流线相交。

员工流线：是指从员工从后场进入酒店开始，员工更衣、用餐、休息和工作的路线。前三种功能需在后场区集约布置，减少建筑面积的浪费；员工工作路线需与酒店服务流程保持协调一致，做到畅通和不交叉。

2.1.3由于高星级酒店项目的功能流线复杂，运营使用要求也非常高，通常会涉及以下主要专业设计顾问单位：建筑结构、内装、机电、园林、消防、厨房洗衣房、灯光照明、声学影音、标识、艺术品。部分项目还会根据品质和管控需求增加以下顾问：幕墙、BIM、健身设备、水疗策划及技术、环境及能源、垂直运输、防损安保、餐饮策划等。此外酒店管理方也会以专业技术顾问身份全程参与设计审核，把控项目成果符合酒店品牌标准和特性。

2.2.主线设计流程

成功的酒店项目一般会先经过前期市场调研、可行性投资分析和策划定位，选定合作的酒店管理公司和品牌，并根据用地规划条件和酒店方一起制定项目设计任务书，之后就可以开展设计顾问的招标、评标和委托工作。酒店设计可根据核心顾问工作，大致可划分为建筑设计和内装设计两条主线流程，为提高设计效率和节约设计周期，一般双线基本同步进行。建筑顾问需要先完成方案设计，稳定总体布局、外观造型、流线设计和功能分区；内装需要在建筑初步设计时介入，提供室内布局方案，便于双方有足够时间互相提资，基本确认室内平面和竖向设计，并落实到施工报建图中，推进施工取证、项目开工；内装在完成二次墙体砌筑的平面提资后，继续开展方案、扩初和施工图设计，其中要特别注意，需待酒店客房样板房完成建设和顺利评审通过后，才可以开展大批量客房的施工图设计工作。在双线设计工作进行中，其他室内外专业顾问也会陆续参与设计，并完成其顾问和设计成果。             

2.3.其他设计事项

2.3.1在项目开展前场内装设计后，机电、消防、灯光照明、影音声学、艺术品、标识顾问应在内装专业成果基础上开展工作，并向其反馈条件，保障前场平面及功能合理。

2.3.2厨洗、机电、消防及酒店方需提供相应技术支持给后场内装设计，确保后场布局紧凑，符合功能和运营使用要求。

2.3.3在各专业顾问完成提资闭环后，需让内装顾问将前后场设计的平面整合起来，作为一份统一的底图供其他专业完成后续设计成果之用。

3.酒店设计管理的主要方法

首先，优秀的酒店设计管理人员通常都具备以下出色的工作能力：熟悉酒店众多顾问的工作内容及流程，确保各阶段成果按时按质完成；能全盘理梳理顾问工作的衔接关系，及时共享工作成果，定期会议解决设计问题，会后落实纪要并跟踪工作进展；及时审核顾问成果，掌控设计目标和方向；重点抓住建筑、内装、园林、机电顾问工作，分清主次关系，合理分析问题，协调顾问共同解决；讲究沟通及工作方式，正确引导方向并及时纠正失误，保持顾问的工作热情和配合度。

其次，成功的酒店项目还需要以下成熟的管理方法作为保障。

3.1.计划进度控制

项目启动后，应由项目总负责人牵头编制项目重要节点总控计划，涵盖立项、设计、招标、工程和移交的一级重要节点时间。总控计划获批后，按管控深度由各职能板块细化扩展为全过程的三级分项计划，其中设计管理板块的计划控制方法如下：

编制各专业设计进度实施计划，详细规定各阶段工作的起始时间

建立定期设计协调例会制度，动态跟踪计划执行情况，每月报告进度执行和控制情况

在不影响重要节点时间前提下，可按规定合理适时调整计划

3.2.效果质量控制

要想在众多新酒店项目中获得成功，呈现的设计效果是关键的第一步。因此把控设计效果和质量，切合品牌调性，落实还原图纸要求就显得非常重要，具体方法如下：

在酒店方的协助下，编制和确定一份既满足业主需求，又符合酒店技术和品牌标准的设计任务书，明确进度和质量要求

检查和督促顾问建立和落实设计质量保证体系，组织设计优化，审核阶段性设计成果，提出修改和优化意见

针对和效果关系最紧密的建筑和内装、园林设计，首先需重点把控方案效果图、彩色立控手册和实物材料样板，然后在扩初设计过程中要跟踪落实而不变形，最后认真审核施工图纸的合规性、完整性和专业交圈度。

3.3.造价变更控制

设计管控就是建安成本管控的源头，据行业内一般经验所知，只占项目总成本不到3%设计环节（设计费），却直接决定了整个项目成本的70%，所以需要对设计实行全过程成本管控，具体方法如下：

需将目标总成本进行逐项分解，推行专业分项控制体系

在合同编制阶段，需将限额设计要求明确进去，并要求顾问配合执行

对于顾问的方案估算和扩初概算联合成控部门进行专业评估，防止高估冒算和漏项少算

对比限额指标，组织施工设计图纸的价值工程分析，提供降低成本的优化建议

酒店项目功能和专业复杂、图纸量巨大、建设周期长，难免会因为错漏碰缺、规范调整、验收要求和业主主观意愿等原因出具设计变更，因此需要建立完善的变更申请、审核执行、确认结算等流程进行管控，以防变更成本超出预留额度，导致成本失控

3.4.合同商务管理

设计管理人员需完善设计合同的编制，参与合同谈判，完成合同的签署，分析合同执行情况，处理跟进设计请款，维护合同商务台账，协助法务部门解决设计合同有关的索赔和纠纷。

3.5.图纸信息管理

在项目正式启动前，就要全面收集整理好原始信息资料；设计过程中需要做好各专业设计信息资料的整理、建档、存储和分发职能，建立便捷的图纸文档共享平台；建立设计协调讨论会议的纪要撰写、签发、保管和跟踪落实制度。

3.6.组织协调管理

设计管理日常主要工作就是对内组织协调设计顾问进行设计服务工作：一方面，在设计阶段协调顾问相互支持、有序提资、高效高质的完成专项设计工作；另一方面，在施工阶段要配合工程建设需求，进行设计技术交底、参加设计有关的工程会议、审核深化设计成果和定标设备参数、组织顾问进行设计巡场并提交报告、参与专项调试和验收等工作。

设计管理还需要进行以下对外工作：协调酒店方提供品牌概念、设计指引和技术标准，参与审核设计成果、样板房评审和项目完工后的酒店标准验收工作；提前协调工程部门提供施工界面和标段划分细则，作为施工图专业界面和设计范围划分的依据之一；协调成本部门提供限额设计标准和分项解释说明，设计过程中参与成本把控，提供优化建议；参与业主和酒店运营管理团队关于OS&E和FF&E的界面划分协调工作，确定运营和工程物品的采购范围和职责，以此为依据提供相关物料设计规格书。

4.结语

高星级酒店作为相当复杂的一类民用建筑，其成功一方面依赖方案团队优异的设计能力，另一方面也非常看重落地设计单位丰富的深化水平和解决现场问题的经验，但更需要设计管理团队做好组织、领导、统筹、协调顾问单位设计活动的综合性管理工作，因此梳理和提炼该工作的主要内容和方法就显得十分必要，亦希望对日后酒店设计管理工作产生积极意义。

参考文献

[1]  刘海凌 . 星级酒店设计管理方法研究[J] . 建筑设计管理，2012(4)

[2]  张一开,赵婷婷 . 浅谈高端酒店的设计管理工作[J] . 城市建设理论研究，2012(36)

[3]  刘静 . 简析星级酒店建筑设计技术要点[J] . 安徽建筑，2015(1)