郑覆：开拓越南物流仓储市场，推动东南亚物流基建升级

郑覆：开拓越南物流仓储市场，推动东南亚物流基建升级

谢晴颜

成都电子科技大学 四川 成都 611730

东南亚地区拥有超过6.5亿以上的人口，其中51%以上都是中产阶级，预测到2025年东南亚地区将成长为第四大经济体。在越南市场，电子商务、物流运输在过去5年以30%-40%的复合增长率快速增长，2010年以来越南的GDP增长率均已超过5%-8%快速上升，即使是在最艰难的疫情三年，增长率也有2-3%的增长。

“随着人口和经济的增长以及中产阶级对其国内消费的推动等利好因素，越南是东南亚地区最具吸引力的市场之一。”将越南作为投资布局的首要目标，在郑覆看来，是基于产业结构在世界范围内的转移以及供应链的演化所推动的结果。

郑覆，多年来专注于物流地产领域的投资，是中国现代化物流仓储、工业厂房、研发中心、数据中心、新能源，以及上下游产业股权投资的先驱人物，推动产业实现了转型升级。凭借对行业业态的高度敏锐度以及研究分析能力，郑覆有在中国上海、苏州、杭州、北京、广州、深圳等众多一线城市开发及并购物流地产项目的成功经验。

近年来，随着公司不断扩大物流仓储的全球版图。在亚洲除了公司已经重仓的中国和日本市场外，郑覆也将目光投向了东南亚市场。2019年以来，郑覆与公司其他几位高管一同开始开拓对东南亚市场的投资，以越南作为东南亚市场的首站，为公司在亚洲开拓了一大重要市场。

作为开拓团队的领袖之一，快速地将中国物流仓储的投资、管理、建设、运营经验输入到越南市场，迅速组建当地团队，在进入越南市场的首年，团队便快速锁定了5个物流仓储高端库项目，投资规模近30亿人民币。在进入越南市场的第三年，充分发挥自身在资本市场的经验优势，公司成功发起设立了第一期11亿美金的越南发展基金。越南发展基金专注于大河内和大胡志明地区的现代化绿色物流基础设施，已投资开发六处园区，总土地面积接近90万平方米，并有充足的项目储备。该基金预测将成为东南亚最大的物流开发基金之一。

目前，这一基金已获众多机构认购，投资人来源多元化，其中包括来自亚洲、欧洲、北美和中东的养老基金、主权财富基金和保险公司，具体包括管理荷兰养老基金的APG资产管理公司（APG）和总部位于多伦多的全球性金融服务机构宏利金融公司（Manulife）等。APG是荷兰最大的养老金管理机构，管理470万人口的养老金，为养老基金、教育、政府、清洁、住房协会、能源及公共资源、就业及医疗组织等行业提供行政咨询、资产管理、养老金管理、养老金客户服务以及雇主服务等。Manulife是一家领先的国际金融服务提供商，总部位于加拿大多伦多，在加拿大、亚洲和欧洲地区设有分部，名下管理资产总额达到1.1万亿美元。

在初期阶段，郑覆提出以开拓越南核心区域资产作为公司的首要发展目标，致力于寻求收购具有战略意义的物流资产。截至目前，越南发展基金已获得位于大河内和大胡志明地区总计335,000平方米的土地，开发三个现代物流资产项目，完工后的可租赁总面积达210,000平方米。其中，北江物流园（Park Bac Giang）和北宁物流园（Park Bac Ninh）两个项目位于越南北部，地理位置优越。北江物流园可租赁总面积为80,000平方米，50%已预租给某制造领域全球最专业的供应链物流科技服务平台企业。第三个项目隆厚物流园（Park Long Hau）位于隆安省的隆厚工业园区，属于大胡志明地区，可连接胡志明市与湄公河三角洲的12个省份。

郑覆认为，通过对越南物流基建项目投资，公司不仅可以快速切入东南亚市场，为之后能够在合适地时机进军东南亚其他国家做准备；同时也能够切实地对提升当地物流水平以及基建水平起到重要作用。在服务上，建设起了高端物流园区、标准化仓储，提供高效、自动化的仓储管理和物流配送等服务，能够满足企业升级对于现代化物流仓储服务的需求；在效率上，通过建设数字化、自动化设备，能够极大程度提高仓储和运输效率，减少人工浪费，提升东南亚整体物流链条效率；在标准建立上，通过引进国际先进理念与实践，帮助越南建立起了符合国际标准的物流服务与管理模式，助推产业向标准化、高效的方向发展，对于建立标准化的物流体系，进入国际物流体系具有重要意义。此外，这些基础设施、服务、标准的建立，也将更好地吸引越来越多的跨国企业进入到越南市场，为当地整体产业发展带来重大的商业机会。