目标成本管理下房地产开发项目成本控制应用研究

目标成本管理下房地产开发项目成本控制应用研究

王雪琪

珠海金聚产业发展有限公司，广东 珠海519000

摘 要：目前房地产市场正在经历深刻变革，多重外部压力限制了房企的盈利能力空间，提升房企利润率水平受到了极大的考验。而科学有效的成本控制方法能有效的降低开发成本，提高企业经济收益。本文主要以目标成本管理理论为研究核心，直面房地产开发项目在应用目标成本管理法时存在的问题，找出引发问题的原因，并提出合理的对策及建议，最大程度的降低项目成本，提升房企成本管理水平和价值，促进企业成本管理精细化发展。

关键词：目标成本管理；房地产开发项目；成本控制

   目标成本管理是一种全面的成本管理体系，即在项目的管控过程中，从目标成本的角度结合管理方法，基于前期目标成本预测，过程中的成本控制活动，事后的成本管理总结和评估，形成ＰＤＣＡ闭环系统[1] 。在项目全生命周期管理过程中对目标成本进行层层分解，使目标成本责任落实到具体部门及个人，合理的分配并有效的控制各类成本费用，这样不仅能减少成本的发生，另一方面也能提高相关部门及员工责任心，从而调动其成本管理工作的主动性及积极性。

1 目标成本管理下房地产开发项目成本控制存在的问题

1.1房地产企业组织架构不完善

房地产企业应建立合理高效的组织结构和人员管理制度来支撑和有效推进目标成本管理的实施。当前房地产开发企业在成本管理过程中，往往把将工作重心放在过程控制成本的问题上，却忽略了组织架构及和相关配合部门的职责，无法将成本责任具体落实到部门、相关岗位及人员。从组织层面看，各个部门之间职责划分及职责权限不清晰。从人员分配和职责分工看，岗位职责的要求不明确。成本管理过程中出现成本失控，无论是内部原因还是外部原因应当由哪个部门、哪个人来承担，没有明确规定；成本管理效率得以提升，也没有约定哪些部门及人员可以获得奖励。成本管理主体权责不清晰，监督机制不健全，房企部门及人员激励机制不到位，不能激发工作人员的竞争意识，影响到项目目标的实现[2]。

1.2 成本控制体系不健全

现在许多房地产开发企业成本控制体系仍存在诸多不足，一方面，成本优化与控制缺乏规范的作业指引，尤其是在关键事项及关键流程缺乏表格化管理，执行过程不能对成本进行及时跟踪控制管理。在目标成本测算过程中，成本测算未分步逐级实施，导致成本测算的跨度太大，范围太广，各实施阶段的诸多隐形因素被忽略掉，后期不能及时发现目标成本存在的不足问题。此外，房地产企业缺乏缺乏完善的责权利统一的成本控制制度，大量隐形成本浪费的环节不被忽视，不能及时发现项目实际成本与目标成本的偏离状况，并通过预警、预控等措施使项目实际成本控制在目标成本的合理范围内。

1.3缺少项目成本控制目标

制定科学合理的成本目标是成本控制的前提和基础，也是目标成本管理能否落实的主要影响因素。直接照搬其他项目指标数据，未充分调查研究现有房地产市场情况是房地产项目目前普遍存在的问题。目标成本的制定须对成本信息进行充分调查收集，在此基础上收集客观数据量化分析市场成本情况，对成本管理决策提供参考依据。此外，对于项目管理的具体实施者来说，目标成本制定中往往缺少具体细化的成本目标，使得成本管理范围变大，项目实施过程成本控制变得盲目，如果项目实际值偏离预定成本目标计划值时，无法对发生偏差的原因进行归纳、总结，减少或避免相同的原因再次发生，并为目标成本管理提供预防措施。

1.4 成本控制缺少事前控制及动态调整

目前房地产开发项目成本控制主要集中在项目实施阶段，设计阶段的成本控制往往被忽视。设计阶段成本管理人员较少参与，导致缺少对成本的事前预测控制。由于项目实施周期比较长，目标成本管理具有明显的动态性特征，成本控制过程中缺乏对目标成本整体实行情况的定期反馈和动态跟踪，准确把握成本状况，一旦执行过程出现重大偏差，则很可能导致成本超出上限。目标成本管理需要设置合理的阈值，保证偏差在阈值范围内，一旦超过阀值将可能产生运营成本管理风险。房地产开发企业没有建立风险管理机制，成本管理面临的风险无法得到评估和控制，项目成本风险不能得到有效的管控。

2 目标成本管理下房地产开发项目成本控制措施优化建议

在房地产开发过程中，通过对当前成本控制体系的优化可以从源头加强成本控制、规范项目成本的制定和控制过程，通过合理的成本控制，提高企业整体的经济收益。

2.1加强成本精细化管理

目标成本管理下房地产企业做好成本控制须明确项目各阶段的成本目标，目标成本一旦确立，在项目实行过程中不得进行任意变动。因项目实施中各个阶段目标成本测算的重点和方法都不一样，在项目的实施过程中，随着设计方案以及各项指标的不断完善，需要对各种成本估算再次进行评估，对重要指标的异动进行监控，过程中存在差异，需对较大误差项进行认真分析，提出整改意见，保证成本随时随地处以掌控之中，提高各阶段成本管理的精度。

2.2 制度与绩效考核相结合

目标成本管理过程房地产企业需制定目标成本管理制度、成本管理办法及相关作业指引。从制度及考核层面，全面规范成本管理。在制度方面由于房地产企业成本管理制度要求不够具体细致，具体人员不能更好的执行目标成本，因此在成本控制时应其制度中细化对目标成本管理的具体职责要求，将目标成本控制落实到各业务操作环节中，从而加强对责任成本目标的控制；绩效考核方面需利用量化考评体系，确定责任主体和评价部门，基于公平、公正的原则，构建合理的成本管理考核指标，促使全员自觉实施，充分调动员工成本管控积极性。

2.3科学制定成本控制目标

房地产产业根据企业的发展情况并综合考虑项目的盈利能力，科学的制定成本控制目标。成本目标的制定要基于充分的成本调研工作以确定合理的目标成本测算，合理的目标成本应是房企在一定时期内并经过一定努力可以实现的目标，是项目成本的控制线。在项目建设过程中，还应加强动态成本控制，为超出目标成本设置警告阈值并分析超出限制的原因，分析变动原因，及时发布成本预警。

2.4 建立目标成本数据库

房地产开发企业需要整合历史积累数据信息及行业分析报告，建立层次化的目标成本数据库，如工程数量指标库、建筑安装成本指标库、材料信息库等，将项目成本管理的经验沉淀下来，形成企业宝贵的知识财富，提高目标成本制定的准确性。

2.5建设目标成本信息化平台

房地产开发企业的数据信息开发和管理能力不牢固，应规划好信息化建设平台，实现各个部门数据信息资源共享，有效整合企业现有资源，并及时更新数据信息，建立成本信息获取和流通渠道，提高企业目标成本管理水平。

2.6加强事前控制及动态管理

成本管理工作前置化要对房地产开发项目在各阶段实施前出现的问题事前掌握并制定应对措施，提高目标成本的精确性。如房企应重视前期设计阶段隐性成本控制，设计人员充分参与过程，对建筑设计方案优化调整，控制后期设计修改频率，使项目建设与运营过程更加稳定[3]。加强动态管理需要房地产开发企业在目标成本管理过程中根据目标成本计划对成本实际发生额持续动态监控，对产生的差异部分深入分析，明确差异产生的原因，建立项目动态成本监控模型及信息台账，为成本管理工作增值。

3结语

综上所述，房地产开发企业应重视目标成本管控，不断完善优化目标成本管理方法，推动目标成本管理落实到项目中，才能做到开发项目成本控制心中有数、项目降本增效，进而提高企业的价值和创造力，推动企业走向精细化发展。

参考文献

[1]王军.YD集团房地产开发项目的目标成本管理体系研究[D].大连海事大学,2018.

[2]阎军.关于房地产目标成本管理法的研究[D].青岛理工大学,2016.

[3]赵娟霞.基于成本管理为核心的房地产企业全面预算管理解析[J].经营管理者，2022（3）