精细化管理在房地产开发项目成本控制中的应用

精细化管理在房地产开发项目成本控制中的应用

姜巍

天津市滨海新区城市建设集团有限公司 天津 300000

摘要：在世界经济形势及国民经济形势变动的影响下，房地产企业面临越来越大的发展压力，房地产企业需要转变传统的发展思路，追求企业发展的质量和效益，本文主要对精细化管理在房地产开发项目成本控制中的应用进行论述。

关键词：精细化管理；房地产；开发项目；成本控制

引言

近年来，随着房地产开发项目数量逐渐增多、规模不断扩增，房地产企业经营管理内容及难度也逐渐上升，项目成本控制难度也随之提升，影响房地产企业经济效益。加之经济新常态的到来，促使房地产行业之间的竞争愈发激烈，其中成本竞争最为明显，而成本控制逐渐成为企业提升竞争实力的关键。在保障项目建设质量的前提之下，有效节约成本，减少项目建设全生命周期中不必要的成本支出，实现利润最大化，成为房地产企业项目管理实施的主要目标之一。

1房产企业成本精细化管理的实际意义

在生产经营条件固定的情况下，生产成本越低，获得的项目收益就越高。随着房产市场竞争日益激烈，利润空间被不断压缩，降本减费成为企业保证收入的根本所在。成本精细化管理可全面挖掘企业发展潜力，从而获得更大的经济效益。房产企业运营应紧跟时代步伐，将精细化管理模式贯彻落实到项目开发、设计、施工与竣工等各个环节中，并将成本管理责任落实到个人，实施绩效考核与奖惩措施，激发员工的工作积极性，自觉形成成本控制意识，提升企业成本管理效率。

2精细化管理在房地产开发项目成本控制中的应用

2.1核实工程量，完善成本考核体系

（1）认真核实工程量。为了做好审价结算工作，可与咨询公司签订长期合作协议，由造价公司派专人协助房企开展竣工结算与成本管理工作，针对以下结算事宜进行重点核实，即结算审查期限、竣工价款、索赔价款、合同外零星项目价款结算等，以有效避免施工单位出现多算、重算等情况，避免出现非必要成本支出。（2）完善成本考核体系。要实现成本精细化管理目标，应依靠健全的考核体系激励员工。企业要定期聘请专业讲师开展投资培训工作，并对员工学习情况进行考核，将成本精细化管理纳入日常考评中，使员工能够切实掌握各类投资知识，激发工作热情，真正提高成本管理水平。企业高层管理者还可采用股权激励方式，在股权激励机制下，充分激发项目管理团队的运营潜力，促进企业资产收益提升。总公司在增加资金收益、降低风险的同时，项目相关者也可获得可观收益，实现互利双赢的目标。

2.2投资决策阶段的房地产企业成本管理要点

在房地产开发项目的投资决策阶段,房地产企业主要对建设项目进行投资方面的决策,并对项目建设的可行性进行分析,对施工技术以及经济指标进行分析和论证,从而做出科学、合理的投资决策。在投资决策阶段,房地产企业要解决项目规模论证、建设标准确定、投资运营策略确定、融资方案确定等问题,而这部分内容一般体现在项目建议书以及可行性研究报告中。因此,在这一阶段,房地产企业要做好成本控制,收集大量有效、可靠的信息,确定建设标准,规避投融资风险,以保证后期项目建设的顺利进行。

2.3建设阶段

严格开展招投标工作：为保障招投标工作的规范性，需严格杜绝私自操作现象的产生，严格按照相关规章制度落实工作。在开发商选择方面，重点考核开发商能力，将其作为主要的指标，选择具备专业能力且符合房地产开发企业运营需求的开发商，为后续项目建设工作的开展奠定良好的基础。此外，价格的合理性、企业信誉度等也需作为重点考量因素，在项目考核过程中应当严格把控，避免选择能力与资质不足的开发商单位。在实际的选择过程中，可采用加权评分法，首先选择优秀施工队伍，由企业管理层、技术人员、专家组等组成评审小组，合理设置评审指标，全面涵盖各项考虑因素，确定各指标权重。其次，公开进行指标评分，加权汇总编制得分清单，首选得分最高的施工队伍。对于建材供应商的选择，也可借鉴此方式，在实际的考量过程中，就材料质量、价格、供货速度、企业信誉度等多方面进行考量，选择优质建材供应商进行合作。加强签证管理：签证是承包商和业主对已签订合同施工项目管理条例的补充，也是项目建设时常见的动态调整手段。在实际的实施环节，应当重视以下内容：首先，需规范签证管理，不能乱签、多签，需要有设计变更、是施工合同、施工中标函以及其他要求资料时，才能办理签证。其次，明确签证费用计算规则，防止人为操作。再次，签证计量应尽可能实现图纸化约定。最后，签证权限设置应当准确。

2.4施工阶段的房地产企业成本管理要点

在施工期间,项目涉及的造价包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、物业管理费等。在施工阶段,对于招标单位的选取,房地产企业应充分考虑竞争因素。工作人员可以编制工程量清单,保证招标的公平性；在施工前,及时与设计公司沟通图纸上的差错并提出意见和建议,尽快修复差错；在施工中,尽可能避免设计变更,并针对可能出现的变更做好充分的准备；在物料的供应方面,有计划、有原则地制订成本控制方案,防止怠工。

2.5制定统一财务流程，加强房地产专业知识培训

设置符合所在房地产企业开发特色的财务流程。提前与参与开发的部门沟通项目的合同情况以及开发情况。确定付款资料所涵盖的内容，例如项目名称、开发成本核算项目、累计进度金额、付款金额和发票金额以及水电费扣款事项等。财务部制定统一的入账规则，包括摘要的书写标准、一级科目、二级科目以及项目辅助项的设计标准。财务人员根据收到的原始凭证对应财务流程入账，并根据开发项目的不同设置成本台账。达到原始凭证、账务信息以及台账的一致性。以供领导层及时获取项目情况。虽然财务流程作为财务管理的基本前提和根本保障，但提升财务人员的专业知识是必不可少的。不仅是基础的会计核算知识，还应对员工的创新能力、计算机能力和税务筹划能力增加培训力度，加快企业专业人员从基础核算转向管理型人才的转变，从而更好地支持企业管理体系的完善。

2.6明确成本控制目标，制订详细计划

第一，房地产开发企业应该注重对项目实施各方面资料的调查，了解项目所在地对房地产开发企业的优惠政策，从而节约一定的项目成本。同时，房地产开发企业应选择材料购置和设备租赁价格较低的商家，有效控制前期成本支出。第二，房地产开发企业要重视制定相关制度，将编制好的成本目标及依据说明交由专业部门审核，加强财务部门与其他部门的交流，共同研讨，对成本目标进行审核，最后交由决策层进行最终核准。确定成本目标时，各部门需要达成共识，协同开展成本控制工作，避免成本目标偏离实际情况。第三，确定成本目标时，房地产开发企业应充分考虑降低成本的有利因素，在具体实施过程中重点关注。

结语

在日新月异的经济环境下，房地产市场竞争压力愈发激烈，房地产企业想要占有一席之地需要做出改变，多借鉴大企业的成功管理模式，结合本企业经营特点加强开发项目的成本核算管理。只有从源头上控制好成本，建立健全成本核算制度，加强企业内控管理，才能够保证房地产企业的合理利润以及现金流，从而立于不败之地。

参考文献

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