国有企业改革中的土地资产管理

国有企业改革中的土地资产管理

蒋云洁

桂林新城投资开发集团有限公司，广西 桂林 541199

摘要：土地,作为国家对国有企业投入的重要资产,随着国企改革的不断深入,特别是要对现代企业制度关于“产权明晰”要求的适应,其管理出现了许多新的变化和问题。如何发挥职能作用,积极配合和支持国有企业改革、严防土地资产流失,逐步建立与市场经济制度、现代企业制度相适应的土地资产管理、监督及运营机制,为国企改革创造良好的环境条件,是土地管理部门面临的新的重大课题。

关键词：国有企业；改革；土地；资产管理；分析

1导言

在国有企业改革过程中，处置土地资产是一项重要的基础性工作，既要明确土地的所有权和使用权，也要判断土地资产的实际价值，突出土地资产在国企经营管理中所发挥的重要作用，规避资产流失以及利用不当情况，并对土地资产处置方式以及优化措施做深入探究。在土地资产处置优化基础上实现资源的合理配置，既可以为国有企业经济提升创造条件，也可以增强国企竞争实力，推进国有企业深入改革，适应当前时代发展要求。

2国有企业土地资产处置中的常见问题

2.1对土地资产管理重视不够

国有企业生产任务比较繁重，主要精力都用在生产经营上，对土地资产的重要性认识不足，重视不够，主要表现在以下几个方面：一是没有对土地情况进行系统研究，缺乏土地处置规划，土地资产闲置比较多，利用率不高；二是土地资产底数不清，数据不准、现状不明，根据在实际工作中的调研摸底，有些企业连简单的数据都无法统计明确；三是土地资产权属不清。一些老企业建厂历史较长，又经历了脱钩划转等，土地相关资料丢失，权属无法确定，导致出现土地无法过户、无法更名、土地取得方式无法变更等问题。

2.2土地资产处置程序不够规范

在实际工作中，发现部分企业在土地资产处置程序上不够规范，对其土地资产进行处置时，没有按规定履行相关决策程序，自行决定，直接进行招拍挂，非常不规范，有可能导致土地无法通过市场发现功能实现价值最大化。

2.3企业土地资产运营效率不高

部分企业虽然有较多土地资产，有的还是在市中心的优质土地，但是这些土地不是闲置或出租，就是被动等处置，企业没有对这部分土地进行积极主动开发盘活，运营效率较低，造成土地资产的隐性流失。

2.4土地处置的法律法规不完善

目前现有法律法规，对国有企业土地使用权的有序流传、土地资产开发盘活，公平参与市场竞争起到了积极作用，但并没有对国有企业土地被作为公共管理与公共服务等用地的处置市场价值作出规定。这就使土地处置的实际操作中，用地单位往往把国有企业的土地规划为公共管理与公共服务用地，处置价值相比市场价值明显偏低，使国有企业利益受损，影响国有企业解决历史遗留问题及企业转型升级。

3中国国企改革中有效实施土地资产管理的对策与建议

3.1加强国企土地资产管理理论研究

任何实践都离不开理论的指导,国企土地资产管理作为城市土地市场的特殊问题,在我国无任何实践经验的情况下,更急待理论的指导以减少管理的盲目性。因此,结合马克思的地租资本化理论,设计其理论内容为:国企用地的资产特性、土地资产运营在企业资产运营中的地位、土地资产运营方式及效果分析、土地资产的保值与增值、国企土地市场的运行机制与特点、地价管理、土地收益管理、建立健全土地资产管理的政策规定等。

3.2建立健全土地资产管理体制

目前在实践中存在着土地资产的多头管理问题,到底是由土管部门来管,还是由国有资产管理部门来管?从历史来看,土管部门一直从事土地的行政管理,大到土地战略管理,小到宗地的出让。因此,依据谁出让谁管理的权利与责任相一致的基本管理原则,应该确立土地部门土地资产管理的主体地位,这样做也有利于土地资产出让前后管理的连续性,但要强调的是国资部门对土地资产的运作及保值与增值负有监督职责。随着土管部门主体地位的确立,土管部门应从根本上转变工作意识,树立服务思想,并明确土地资产管理的根本目的是:保证国家作为土地资产所有者在经济利益上得到体现,保证土地资产在经济活动中更好地发挥作用,保证土地资产使用的合法性,保证土地产权的合法权益。明确土地资产管理具体内容为:确认地价水平、负责地价的收(追)缴、制定公平的土地资产处置政策、加强土地产权流转过程中的经济利益的管理等。

3.3正确选择土地资产处置方式

四种土地资产处置方式的设置,人为地造成了企业之间的不平等竞争,为此,应原则上统一处置方式为年租制,各企业可根据自身的实力及各种处置方式的利弊,自行选择出让方式。逐步取消保留行政划拨方式,对于确实不能支付年租金的,政府可拍卖该宗地,拍卖所得收入,根据企业是否属朝阳企业决定是否返还及返还的比例。

3.4严格地价管理,准确显化土地资产价值

地价管理作为土地资产管理的中心环节,既是国有土地资产实现产权明晰、价值确定、处置合理、登记变更的重要手段,又是建立规范、完善的土地市场,进一步盘活土地资产存量的重要途径。加强地价管理,应加强评估对象确定、评估方法选择、规范评估程度、地价收追缴、地价减缓免等环节的管理,以增加地价水平的准确性。

3.5加强土地收益管理,强化土地收益分配结构

土地收益是由土地资产运作而产生的利润收入。来自土地方面的收益,一方面越来越成为政府用于土地开发、土地市场的完善及基础建设的财政收入的重要来源。另一方面在企业中也为安置困难职工、上缴统筹费用、充抵企业债务作出了重要贡献。应强调的是,目前土地收益在国家与企业之间的分配方式,与现阶段国企脱困相适应,但从长远来看,土地收益应结合企业的发展状况,适时调整相关税收政策,逐步减小减缓免范围,并逐渐实现费改税,增强国家对土地收益管理的合理性、合法性。

3.6完善法律法规体系,保证土地资产管理的顺利进行

从土地资产管理的实践需要来看,急待有关地价、地租减缓免规定及实施细则,土地收益管理规定及实施细则,国企土地产权流转管理规定等政策的支持。

3.7深化土地制度改革,加快统一、规范的城市土地市场的建设

当前搞好国企土地资产管理的根本目的是为了盘活存量土地资产,而盘活存量资产的实质是使划拨土地使用权进入土地市场。因此,抓住机遇,加大执法力度,清理整顿隐形土地市场,通过有序的市场运行,进一步促进企业存量土地的流动,避免土地闲置浪费,鼓励企业有意识地运作土地资产,从而实现土地资源的有效配置与充分利用。再者,应建立有效的土地监控制度,如基准地价制度、土地收购与储备制度、开发结构合理的土地市场信息网络系统等,以促进城市土地内涵挖潜、集约利用,确保土地市场的动态平衡。

4结论

总之,坚持符合土地制度改革的总体要求、充分体现土地有偿使用制度、防止土地资产流失、有利于促进企业资产重组和盘活存量资产、合理土地收益分配等原则加强土地资产管理,既是在市场经济条件下显化土地资产、优化用地结构、规范土地市场的有利契机,也是国有企业改革建立健全现代企业制度的必要条件。

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