涉及不动产登记历史遗留问题的解决对策

涉及不动产登记历史遗留问题的解决对策

杨永刚

新疆国信不动产咨询评估有限责任公司    新疆 乌鲁木齐 830000

摘要：房屋的所有权作为城市化基础而建设的主要不动产权利之一，而不动产权利是可以证明社会大众的房产财产，同样成为社会大众户籍证明的重要权利凭证，在此种发展背景下，不动产证则是人们群众的合理诉求，但在实际工作中，不动产登记则产生许多历史遗留问题，造成企业群众信访不断。

关键词：不动产登记；历史遗留问题；解决对策；

引言

第十届全国人大第五次会议于2007年3月16日通过了《物权法》，该法设立专门章节规定了不动产登记制度，对不动产登记的法律效力、登记机构、登记程序、登记类型等重要问题作出了明确规定，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的出台提供了架构和思路，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。国务院于2014年12月22日颁布《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号），该《条例》的宗旨是为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,建立统一的不动产登记制度。但不动产登记暂行条例实施以来，各地陆续出现了因历史遗留问题导致企业和老百姓不动产“登记难”的矛盾问题较为凸显，为切实维护群众利益，应积极研究相关解决对策，化解人民群众的“急难愁盼”实际问题。

1.不动产登记概论

我国实行不动产统一登记制度，遵循的原则之一就是方便群众，而权利人已依法享有的不动产权，并不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。申请人应当对其提交的材料真实性负责，不动产登记中心收到申请材料后，对于职责范围内且资料齐全的，应当出具书面受理通知单，对于材料存在错误当场可以更正的，应当立即指正并告知申请人，对于资料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理，并一次性告知需补正的全部内容。不动产登记中心经受理、审核后，将审核结果记录在登记系统中，最后缮证。从登记的类型来看，现阶段我国不动产登记相关文件明确列举了各种登记类型，其中包含不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记以及异议登记等，从登记的权利来看，主要包含集体土地所有权、房屋等建筑物的所有权、森林和林木所有权，耕地等农用地的承包经营权，以及建设用地使用权、宅基地使用权，海域使用权等。由于在不动产登记制度实施之前，土地和房产分开管理的城市尚存在土地供应环节的问题，并交织有房屋工程建设的问题，导致最后分户发证阶段出现了不动产登记难的问题，购房者的权利迟迟得不到保障，此类问题常见于房地产开发项目。此外，现阶段农业、林草、海洋等管理部门尚未完全实现数据信息互通互联，大部分城市发出了第一本林木类不动产权证后就停滞不前，诸多的历史遗留问题一直得不到解决。

2.不动产登记历史遗留处置的原则

不动产登记历史遗留问题的特点是成因错综复杂、历史跨度长、涉及政府相关部门多。处置此类问题的原则首先是要落实以人民为中心的发展思想，回应企业群众关切。其次以问题为导向，调整适用范围，优化办理程序，细化审查标准和配套政策。

依据《不动产登记暂行条例》有关条款，自然资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，不动产登记机构是由县级以上人民政府确定。因此对于涉及城市多个部门的历史遗留问题，应首先由县级以上人民政府统筹建立工作机制，充分发挥县（市）人民政府的协调能力，建立专班机制，增强规划和自然资源、住房和建设等部门的推进力度，强化部门协作，优化办事流程，整合办事环节，精简办事材料，充分利用信息技术，实现信息互联互通，推动历史遗留问题高效处理。对于纳入历史遗留问题范围的项目，充分考虑房屋建设时的政策法规，尊重历史，出台地方政策，依法依规，实事求是，细化审查标准的同时，优化、简化甚至“容缺”办理程序。对于存在权属争议、重大安全隐患、严重影响规划实施、小产权房、以及列为征收或拆除对象的房屋，应当列入负面清单，涉及违法违规的应当依法查处，不应纳入遗留问题范围。

3.不动产登记历史遗留问题成因分析

3.1登记分散

过去不动产信息登记存在分散登记，房产证、土地证主要由房产局和国土资源局分别管理，信息交互相对较少，数字化管理效果普遍不高，数据之间共享水平相对较低。例如，土地登记时可以不考虑地上房屋的权利状况，国土部门只核发国有土地使用证，权利人在房产部门办理房产交易，无需经过国土部门的信息审核，房产一直在办理各种类型的登记，土地权利状态却未随着发生变更。

3.2缺乏完善的制度

虽然国家以及各省、市陆续出台了不动产统一登记的实施办法，但依然缺乏完善性和全面性，因为不动产登记档案在整合之后，需要统一移交并建立各类不动产登记数据信息平台，国家对于移交的流程没有具体规定，各地从自身实际情况出发，自行制定方案，在自身现有档案或不全的状况下，一揽子移交给不动产登记机构，实际操作过程中发现档案数量少、实质性审查档案缺失或不全，给档案查询工作带来较大的影响，以至于部分之间互相推诿。

4.不动产登记历史遗留问题解决对策

4.1政府主导、部门联动

对于不动产历史遗留登记问题，重点主要集中在管理部门，自然资源部2021年1月印发了《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），要求各地政府积极主动构建“政府主导，部门联动”的工作机制，明确责任主体，疏堵结合，缺什么就补什么，谁审批就谁负责，可以推进“证缴分离”，要求部门之间通力协作，敢于担当，明确解决问题的路径。用地审批、规划许可，土地供应，执法监察全业务链条封闭动态监管，依法履职。

4.2不动产档案数据库建设

数据库是不动产档案实现电子化的重要载体，也是不动产档案数据建设的基础。未来，所有的不动产档案数据整合利用都要依存于数据库进行实现，因此，不动产档案数据库的建设就显得尤为重要。数据库是纸质档案和电子档案间的重要桥梁，是提高不动产登记发证效率的关键。它的建设在整个不动产统一登记工作中占据着举足轻重的地位。所以，要做好不动产登记历史遗留问题的化解，确保不动产登记信息的安全稳定运行，有效提高信息的交流质量，需要从整体环境的角度进行深入分析和思考，对房屋、土地、林木、草地、海洋等信息管理系统进行分层管理，包括不动产登记的事务管理，只有夯实了档案库建设这块基石，才能建立起不动产统一登记的高楼大厦。此外对于纸质版不动产登记簿应该建立健全安全保管责任制度，做到防火、防盗、防渍、防有害生物等，对于电子介质不动产登记簿应配置专业专用存储设备，建设信息网络安全措施。

4.3提高基层不动产管理机构的建设意识和职业素养

不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿，且登记人员应该具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力，因此首先对不动产登记受理环节、档案查询科室，审核环节的工作人员做好日常业务培训工作，通过考核、培训、资格管理等相关活动，提高不动产登记工作人员的专业素养和技术知识。

结束语

不动产登记历史遗留问题的本质是由于过去政府为方便招商引资制定的特殊政策或者相关监管工作不够规范、衔接不够到位造成的，政府应集中力量、靶向精准解决问题，既是地方政府信守承诺、担当作为的体现，也为优化营商环境、提振企业信心、振兴经济起到了积极推动作用。既不能让违法违规行为借机搭车，又能从源头上避免新的历史遗留问题出现，不动产登记管理工作要始终跟上社会进步脚步，最终形成的联动解决方案才能真正意义上助力优化营商环境，负担起不动产登记工作的民生使命。

参考文献

[1]叶长如.浅思不动产档案管理中的常见问题[J].中国房地产，2022（16）：58-61.

[2]张文娜.数字化不动产档案管理利用发展平台的构建探讨[J].中外企业文化，2022（04）：111-113.