不动产登记工作中的疑难问题及应对策略

不动产登记工作中的疑难问题及应对策略

胡艳

睢宁县不动产登记交易服务中心 江苏省睢宁县 221200

摘要：根据国土资发[2015]103号《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》精神，要深入贯彻落实不动产登记“四统一”，将分散在多个部门的不动产登记职能整合到一个部门，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的统一。对原有分散登记的土地使用权存量数据和房产所有权存量数据进行优化整合，建立不动产统一登记基础数据库，为不动产统一登记信息系统提供有力的数据支持，实现不动产登记信息系统的统一审批、统一登记以及登记信息的实时互通共享。本文分析了不动产登记数据中土地存量数据和房产存量数据的现状及其存在的问题，介绍了数据整合的任务和技术路线，并从准备阶段和实施阶段两个方面探讨了不动产数据整合技术方法的优化路径以及任务实施过程中可能出现的难点问题及其解决建议。

关键词：不动产登记；问题

1 存量数据现状与存在的问题

几十年来我国土地与房产施行分散登记制度，沉淀了海量的存量登记资料，其标准不一、格式各异、互不关联，以不同的介质保存，且已登记的房产数据没有空间位置信息、楼栋表数据不全、分层分户图未数字化，无法达到不动产登记房地一体的要求，导致房屋落宗缓慢，积压案卷较多，严重影响不动产登记发证的速度。

1.1 土地数据

现阶段，各地区已有土地地籍档案、用地档案、招拍挂档案、第二次全国土地调查城镇地籍数据库以及土地登记业务信息等历史数据。这些数据的数据量较大，与现有标准不一致，资料扫描数字化任务重，数据转换和迁移难度大。土地数据存在的主要问题为：(1)已有图形数据坐标系、比例尺不统一；(2)存在拓扑和属性错误；(3)数据现势性不佳；(4)非空间数据未与空间数据关联，信息不完整；(5)土地历史与现势信息未关联；(6)资料扫描任务艰巨或扫描附件不清晰、有缺漏。

1.2 房产数据

全国大多数房产管理局已应用了房产管理数据库，但各业务系统数据孤立，存在“同一实体，多个数据源”、“图、属、档分离”等现象，严重制约着整个房产信息化建设的发展。房产数据存在的主要问题为：(1)纸质档案扫描只扫描最后一手信息，中间发生的转移、变更等信息资料未扫描；(2)登记信息只登记最后一手信息，中间发生的转移、变更等信息未登记，登记信息不完整；(3)产权状态信息不准确，存在大量误注销或该注销未注销等情况；(4)大量房产坐落过于笼统，无法准确落宗落幢落户；(5)存在附件挂接错误、附件缺漏、附件不清晰等情况。

除此以外，各地原房产主管部门在存储空间图形数据时，多采用CAD文件格式，没有建立统一的数据库，CAD命名各异且零散存放，并未整合宗地图形数据管理，增加了房产图形数据落宗的难度。虽然房产抵押、查封、注销等登记业务数据利用数据库存储，但未与房产图形数据实现图属联动管理，从而导致整合工作量较大。同时，由于国家实行房地统一管理，原房管局、国土局进行职能整合重组后，成立了自然资源和规划局不动产登记中心部门，数据交接和人员变动在一定程度上导致了不动产数据的丢失，增加了整合难度。

2 不动产登记制度对房地产的影响

明确产权，提高交易安全性。不动产登记制度对于交易秩序有着重要的维护作用，可以为交易活动的开展提供安全保障，对于提高房地产行业发展有积极作用。在对不动产进行登记时需要权利人以及关系人共同提出申请，之后相关部门会将个人信息上传到不动产簿中，完成登记。房产是个人的重要资产，通过对房产进行登记可以明确个人拥有房屋产权，权利人可以根据法律维护自身权益，防止房产购买过程中出现交易问题，有利于推进房地产交易市场的发展。明确投资属性，广泛应用担保物权。担保物权的提出拓宽了新的融资渠道，银行、证券行业、保险行业在不动产融资方面均开始呈现出市场化的发展趋势。近年来房价持续上升、房产投资金额较大的情况下，他项权利登记可以为出资人的合法权益提供有效保护，确保出资人拥有资金的安全性。作为产权人可以通过房屋抵押的方式获取资金，担保物权开始得到了广泛应用，能够在短时间内获取资金。当前在城市内部存量房抵押呈现出旺盛发展的态势，社会已经认可了房地产所具备的投资价值。房地产投资有利于加快资金周转速度，高效盘活区域经济，为城市整体经济发展提供了有效助力。

3 技术方法优化路径

3.1 准备阶段

1）全面收集不动产资料信息。在收集不动产登记资料信息时，应注重全面收集原国土资料和房产资料，主要包括图形数据和业务数据。图形数据多为地籍图、地籍区和地籍子区分布图、零散修补测地形图等；业务数据主要为土地登记卡、土地抵押查封等申请表信息，房产楼盘表信息，房产初始登记、转移变更，房产抵押查封等信息。若采用系统的方式管理上述资料，在收集资料时应注重系统管理数据库的优化设计以及操作手册、台账资料等的收集。

2）选择适宜的数据整合方式。选择数据整合方式时，必须全面分析不同类型不动产数据及其收集情况，以加强整合路线的合理性。对于已建设完成的不动产登记数据库，应将数据库结构设计标准与现有数据库结构进行分析比较，及时补充和完善现有数据，搭建数据整合清理平台，建立映射关系模型，实现数据转移。对于不动产电子数据和电子档案，应以数据库结构设计为基础，建立映射关系，包括电子数据结构和数据库结构。映射关系模型能实现信息数据的提取和转换，还可将相关信息录入不动产信息数据库。当发现数据缺失时，必须按照数据库标准进行优化完善。对于不动产纸质版档案，应提取档案信息数据，并按照数据库设计标准将数据上传到数据库，构建不动产信息数据库。

3）建立中间库，优化设计数据库结构。为提高数据整合效率且不影响日常登记业务的办理，可建立一个中间库。设计中间库时，不仅应严格遵照技术要求与规范执行，还应结合各地的应用习惯，深入了解原房产登记业务数据的内部联系，按照数据情况对原房产登记业务数据进行分类，增加一些便于分类应用和数据整理的字段。

3.2 实施阶段

1）土地数据整合。土地数据整合的具体流程为：(1)梳理技术路线，即土地落宗、宗地信息补录、业务整理；(2)建立档案管理系统，土地数据中的档案附件繁多、所占空间较大，需建立专门的土地档案管理系统，用于数据库后台管理，有助于提高效率；(3)分类整理，分批导入。首先分析城镇地籍数据和土地系统数据库的现势性、几何数据精度与拓扑关系、属性数据的完整性和正确性；再根据分析结果对数据进行分类整理，优先导入较重要和质量较高的数据，对质量把握不准的数据延后酌情处理；最后在不动产登记系统中对导入的数据进行展现和分析，人工补录缺失内容。

2）房产数据整合。房产数据整合的具体流程为：(1)梳理技术路线，收集资料，提炼房产权属与各业务信息，由户归层、层归幢、幢归宗，通过不动产单元号建立关联关系，实现不动产统一编号；(2)对老房产数据进行初步梳理，建立老房产管理系统，可挂接在不动产日常登记系统下，作为一个模块展出，方便操作；(3)开发整合工具，提高效率。对老房产数据进行深入分析，仔细比对老房产数据库和不动产数据库的现行标准，利用这些数据之间的关联，编辑开发整合工具，建立映射关系，导入数据整合中间库，进行数据迁移；然后进行人工核查，以提高整合效率。

3）房地一体关联。由于我国此前实行两证分别登记政策，土地使用权和房屋所有权登记分属两个不同的职能部门，累积了大量房产与土地存量数据，因此对存量数据进行房地一体关联，统一到一个系统进行管理，即为存量数据整合的关键。房地一体关联的具体流程为：(1)基于属性信息通过软件自动关联，利用土地与房产中的权利人、坐落等信息，通过软件进行自动识别建立关联；(2)人工模糊查询精细关联，在软件自动关联的基础上，人工查询附件分析，仔细判断，将土地与房产精细关联，精准入库。

4 数据整合工作的难点及其应对方法

1）正视已登记数据错误，做好记载。(1)不动产统一登记信息管理平台往往先于存量数据整合项目启动，而在已登记数据中存在的落错宗、落错幢、落错户等错误将占用正确的不动产单元号，导致存量数据整合时正确的户室无法落宗；(2)办理日常业务时，存在宗地红线重叠、幢面重叠、权利人身份证号填写乱码等情况，影响存量数据整合的整体质量，最主要的是，已发不动产证的数据带有法律效力，尤其牵涉到抵押、查封等业务的产权时，不得擅自修改任何字段，这类错误的修改，已超出了数据整合方的权限，因此整合单位必须做好详细的记载，整理后提交不动产登记中心，随着后期业务的陆续办理慢慢纠正这些历史错误。

2）抽丝剥茧，消除原始数据错误。由于历史原因，原土地和房产数据存在错误，如坐落不清、楼层错误、单元号错误、不同楼层同一户型面积不一致、误注销、该注销未注销等，这类错误是整合方可修改的。首先编写检查软件，利用数据自身的规律，对不符合常规的数据进行提示；然后整合人员抽丝剥茧仔细核查修正错误，必要时应进行外业调查，以确保数据质量。

3）预控数据动态变化，建立应对机制。“数据整合永远在路上”，不动产存量数据整合项目通常是边整合边发证，房产随时都可能发生转移，查封抵押等业务随时可能新增或解除，而数据整合工作量繁重、工作周期长，在整合期的登记业务存在一定的现势变化风险，因此需要建立及时的应对机制，降低整合风险。(1)定期维护，每隔一定时间，将该段时间的产权、查封解查封、抵押解抵押等日常业务与整合数据进行比对、查重、修改；(2)设立维保人员，特事特办，不影响用户日常业务办理。

5助力房地产经济发展的策略

不动产登记制度已经对房地产经济发展带来了重要影响，在制度的影响下要想进一步推动房地产经济发展，必须对发展策略进行调整和优化，合理利用各类新技术和新理念的优势，为我国社会经济发展打下良好基础。

重点发挥不动产单元价值。不动产登记制度的发展和深度应用是极其关键的。在这一过程中，为了合理利用不动产登记制度，挖掘制度所具备的价值，重点认识“不动产单元”所具备的价值，以此为基础对不动产登记体系进行完善和优化，改变传统的登记模式。

传统登记方式存在效率低下的问题，需要尽快对登记手段进行创新，调整登记形式，提升不动产登记规范化水平。为了深入推广不动产登记制度的应用，要进一步完善不动产登记的司法程序和流程，针对各个流程做出相应的司法解释，提升管理登记系统的灵活性。其次，要重视和简化不动产登记流程，如果登记程序所需经历的环节和周期较长，作为登记人很有可能会出现时间无法配合的现象。为了解决这一问题需要优化登记流程，尽可能提高登记效率和登记比例。为了满足大量数据的存储需求，要在登记系统中设置云空间，有效提高数据存储量，保证后续信息发布和信息查询活动的有序开展，进一步完善不动产登记制度。

6 结语

不动产登记工作所涉及的内容较多，且对时间要求高。为了确保不动产登记制度建设的顺利实施，必须全面调查不动产信息，优化整合土地数据和房产数据。首先充分收集资料信息，相关部门通过多种技术方法优化设计中间库数据结构，规范化处理各类数据，为不动产数据优化整合奠定良好基础；再深入分析原始数据，建立映射关联关系，导入中间库，有效提高整合效率；然后在实施过程中，人工综合分析整理土地、房产、附件、图件等数据，注重细节，保质保量；最后建立应对机制，应对动态风险，满足需求变更，提高整合成果应用能力。

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