对不动产登记资料各类查询需求的探析

对不动产登记资料各类查询需求的探析

吴迪

南京市不动产登记中心

摘要：登记资料查询是不动产登记工作的重要内容之一。本文结合《不动产登记资料查询暂行办法》在日常查询工作种的实践，对各类查询主体的查询需求进行了讨论和分析。

关键词： 不动产登记资料 查询 

不动产登记资料查询是各级不动产登记机构的重要窗口业务工作之一。《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称“查询办法”）是国土资源部于2018年3月2日以部令第80号公布施行，后由自然资源部于2019年7月16日修订的部门规章，是不动产登记机构开展不动产登记资料查询工作的重要依据。

“查询办法”对不动产登记资料的内容作了明确说明，即不动产登记簿等不动产登记结果和不动产登记原始资料，我们通常理解为登记信息和登记档案。 “查询办法”将查询主体大致区分为权利人、利害关系人两大类，对这两类查询主体及其相应的查询内容进行了具体的规定，但在窗口工作中发现实际查询需求更为复杂，在查询办理和操作方面值得进一步完善，现从以下五类查询主体进行探析。

一、权利人查询

“查询办法”第十四条明确规定“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料”。并明确继承人、受遗赠人、清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等，可以按照权利人查询。这些规定对窗口工作人员办理查询操作具有明确的指导作用。

这些规定明确排除了隐形权利人。对于各种隐形权利人的认定，相关法律规定及司法解释比较复杂，学术界也存在争议，在即来即办的窗口环境下，工作人员很难做到能及时准确辨识。同时，在查询申请人的查询需求得不到满足时，工作人员也易于依据“查询办法”进行解释。

最常遇到的情况就是，夫妻两人中不在登记簿上的一方，以不动产是夫妻共同财产为由，要求查询另一方名下所有房产。有的地方性法规也有规定，如2018年6月1日起施行的《江苏省妇女权益保障条例》第三十二条第三款中规定“夫妻一方查询夫妻关系存续期间登记在另一方名下财产状况的，有关登记机构、管理部门应当依法提供相关信息”，这一条规定与“查询办法”规定明显不一致，依据《中华人民共和国立法法》第九十五条第三款中对于部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时由国务院裁决的规定，在未裁决前不动产登记机构仍按“查询办法”执行，即夫妻两人中不在登记簿上的一方，不能作为权利人申请相关查询事项。同时，依据《江苏省妇女权益保障条例》第三十二条第二款，基于夫妻共同财产知情权不得隐瞒的规定，工作人员引导查询申请人，向夫妻两人中在登记簿上的一方了解相关不动产情况。

无法提供遗嘱等可以证明继承行为发生材料的法定继承人查询也比较特殊，这类人只能提供被继承人死亡证明和关系证明，往往是为了收集相关材料办理后续的继承登记，前来申请查询被继承人名下不动产登记信息及档案。这类人也可能不是最终真正的不动产继承人，但在真正的不动产继承人未持相关材料到不动产登记机构申请登记之前，不动产登记机构工作人员不能否认这类法定继承人身份。目前采用的方法是由这类法定继承人提出书面查询申请，经不动产登记机构官方网站公示十五个工作日,公示期满无异议或异议不成立，视为“查询办法”中界定的权利人，予以办理相关查询事项。

个人权利人查询通过自助查询和线上查询方式开展比较广泛，通过人脸识别和公安身份信息等核验等方式实现；非个人的单位和组织查询，由于组织机构代码信息共享尚未到位，还需要到不动产登记机构查询窗口进行人工核验相关申请材料办理查询。

线上查询由于可以通过手机、电脑实现，查询结果的展示效果较传统窗口提供的书面打印复印件更加直观生动，可以依托 “一张图”平台，通过三维立体方式展示所查询的不动产的位置坐落、面积、用途以及相邻地物建筑等。

二、利害关系人查询

按“查询办法”第十九条的规定，因买卖、赠与、互换、抵押、租赁不动产，因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的，以及法律法规规定的其他情形，可视为利害关系人。

据此，前文所述“夫妻两人中不在登记簿上的一方”，属于“法律法规规定的其他情形”，可以视为“查询办法”中界定的利害关系人，提交本人身份证明及婚姻关系证明材料，提供除姓名外的相关索引信息，可申请办理相关查询事项。

利害关系人应当提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同。这里的利害关系人，可能是合同双方。审核的难点是这些合同是否为有效合同，实际工作中需要对照不动产登记电子档案验证相关人员签名和相关机构印章。

此外，关于利害关系人查询，有一种查询需求未被“查询办法”纳入查询内容，即要求验证不动产权证书的真实性，如亲友间借贷会出现押证书的情况，查询申请人除查询不动产登记信息外，往往要求核验证书的真假。建议在修订“查询办法”时考虑规范操作要求，包括发现假证的收缴和处理程序等。

利害关系人查询由于需要核验相关利害关系证明材料，通常要到不动产登记机构查询窗口进行人工办理查询，目前也已经开展在线上提交申请，人工后台核验通过后在5个工作日内线上反馈查询结果。对于有意向的利害关系人，各地都已开展了线上查询，由于查询意向不需要提供书面证明，因此可以理解为所有人都可以通过这种方式查询相关不动产登记信息，只是这种信息相对有限，主要包括不动产自然状况（坐落、面积、用途等），不会提供权利人的姓名等隐私信息，并同样可以实现三维立体展示。

三、律师查询

律师是“查询办法”规定中比较特殊的查询主体，一方面是律师作为有意向的利害关系人的代理人申请查询时，可以查询比普通代理人更多的不动产登记信息，另一方面是律师可以持法院调查令申请查询，视同法院工作人员调查取证，不动产登记机构要按照调查令的要求提供相关不动产登记信息或档案材料。律师调查令是法院向律师签发的调查特定材料的法律文书，但实际工作中发现持调查令查询不规范的情况，如法院向非律师签发调查令、调查令内容不明确等情况，不动产登记机构工作人员必须联系法院方面改正后再配合查询。

2019年9月25日，由江苏省高院、省检察院、省司法厅等16个部门联合发布的《关于依法保障律师调查取证权的若干规定》（苏司通【2019】21号）施行，经核实其中第五条明确规定了“依法”收集和调取信息，因此律师仍应当依据 “查询办法”办理对相关不动产登记资料的查询，窗口工作人员对据此要求以人查房的律师依规办理。

四、有关国家机关查询

“查询办法”对于有关国家机关查询和共享信息未作具体规定，只约定“具体办法另行规定”，但至今尚未发布。目前能查见的不动产登记部门文件中较为明确的规范性要求是国土资源部2016年5月30日印发的《不动产登记操作规范（试行）》中第20.1条对有关国家机关查询的操作要求，在实际工作中以此为依据开展有关国家机关查询。

查询工作中接待最多的国家机关有公检法、纪检监察、审计、税务调查取证，通常两名以上工作人员提供工作证件及《调取证据通知书》《调查令》《审计通知书》《介绍信》等执行公务的证明文件。这些部门通常要求“以人查房”，即以人名或组织机构名称作为检索条件，查询相关单位或个人名下所有不动产登记信息及档案，特殊情况下会要求调取其他相关材料作为证据。组织部门则要求协助查询核实干部个人申报的不动产有关事项，教育主管部门要求查询学区内学生家庭成员的住房情况，民政部门核实低保家庭成员的住房情况，公安部门因人员落户核实其住房情况，城管部门因拆除违章建筑需要查询相关不动产登记信息及档案等等。

此外，征地拆迁安置部门、公证处、公积金管理中心等非国家机关也有因工作需要，要求不动产登记机构配合其查询他人的不动产登记信息及档案的。对于这类查询需求，例如，公积金管理中心要求查询某贷款申请人名下房产，可以告知不予查询的依据，并告知其可以由贷款申请人本人查询后将查询结果提供给公积金管理中心，并告知核验查询结果的方法和途径。

目前在南京市，税务、法院、公安、纪检等有关国家机关已可以通过共享信息方式查询不动产登记信息。银行可通过不动产登记机构查询专线，在贷款申请人作为查询主体本人签署授权委托书后，经核验权利人身份后可获得相关不动产登记信息查询结果。随着营商环境的不断优化以及信息共享机制的不断完善，这种方式将得到更加广泛的应用。

五、政府信息公开查询

“查询办法”第三十三条规定，对依据《中华人民共和国政府信息公开条例》，以申请政府信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，登记部门应明确告知查询申请人，按照“查询办法”规定申请不动产登记资料查询并引导其前往实际职能负责部门办理。

《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第七款也规定，申请公开不动产登记资料等信息，有关法律、行政法规对信息的获取有特别规定的，告知申请人依照有关法律、行政法规的规定办理”。

不动产登记机构答复相关政府信息公开申请时，往往依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第七款进行回复，指引政府信息公开到不动产属地的登记机构申请查询。但在登记档案中，实际存档有划拨决定书、出让合同、转让合同、规划许可证等不动产权属来源和登记原因材料，同时也是相关政府行政机关在履行行政管理职能过程中制作或获取、记录和保存的政府信息。对于不动产登记机构而言，应当从便民角度拓展思路，当查询申请人不属于“查询办法”界定的权利人的查询主体，指引其新的查询途径即提交政府信息公开申请，不动产登记机构协助相关行政机关，通过政府信息答复书的方式将不动产登记原始资料中的政府信息提供给查询申请人。

六、结语

在日常不动产登记资料查询工作中，我们既要做到依法依规办理，不得随意改变查询主体和查询内容，不得随意泄露权利人的登记信息和登记档案，同时也要认真研究分析各种不动产登记资料查询需求，及时收集和整理相关法律法规可以查询的规定，不断完善本不动产登记机构的查询操作规范，不断提升不动产登记的服务质量和服务水平。