轨道TOD综合开发类型探索

轨道TOD综合开发类型探索

陈巧丽

重庆通拓交通规划设计有限公司，重庆 400020

摘要：近年来，随着国家鼓励“优先发展公共交通”到将“推进以公共交通为导向的城市土地开发模式”上升为国家战略，国内各城市相继进入TOD建设元年，相继发布城市轨道交通TOD综合开发导则和实施办法等，并对TOD综合开发类型进行了规划指引，但在实际建设过程中仍存在较多问题和难点。本次通过研究日本、新加坡和香港等国家和地区的成功案例，将TOD分成了筑城开发式和渐进更新式两大类，并总结了主要特点。

关键词： TOD、综合开发类型、筑城开发、渐进更新

一、TOD的概念

TOD模式（Transit Oriented Development），即以公共交通为导向的城市发展模式。1992年，彼得卡尔索普在著作《下一代美国大都市区：生态、社区和美国之梦》首次提出了TOD概念，在书中,它旗帜鲜明地提出了以TOD替代郊区蔓延的发展模式, 旨在提倡在公共交通站点的周边对用地功能进行混合利用，同时进行高密度的开发，通过城市公共交通与土地协同发展的模式促进城市形态与空间的形成。其中公共交通主要指火车站、机场、地铁等轨道交通及常规公交干线，然后以公共交通站点为核心，在站点周边400~800的范围内进行集居住、商业、办公、公服、娱乐等于一体紧凑集约、功能混合、步行环境友好、交通换乘便捷的高密度开发，居住在这个片区居民或者到这个片区办公、娱乐的市民可以通过发达的地上地下步行网络乘坐公交、出租、轨道等交通方式便捷的到达所要去的区域。

二、TOD的分类及特点

TOD开发模式研究虽最早起源美国，但却是日本东京、新加坡、香港等亚洲人口密度比较高的城市应用比较成功，且都摸索出一套成熟的建设经验。

根据国内各城市的TOD综合开发规划设计导则，目前较为普遍的分类方法是按照站点周边用地功能分类，可分成商服型、枢纽型、公服型、产业型和居住型等，并对每一类站点的开发主导功能提出规划指引。

但是在实际规划设计中，每一处站点实际建设条件不一样，比如有些站点是先有城再有站，有些站是先有站再有城，先天建设条件不同，导致TOD建设的类型和重点就有所区别。基于此，本次提出了筑城开发式TOD和渐进更新式TOD两大类。

筑城开发式是指在城市初期开发阶段导入TOD开发理念，基于TOD综合开发进行用地空间的规划建设。一般在这一阶段因为站点周边的用地还未开发，所以可以由轨道公司牵头，联合规资局、住建委、交通委、财政局、发改委、开发商等部门和单位进行协作，共同制定TOD综合开发方案，并将TOD方案内涉及到的地上地下步行系统、公交、配套设施、用地控制指标等纳入规划管理，便于后期的方案落地。这种类型的TOD主要的优势是建设时存量用地多，限制因素少，轨道综合开发与城市建设基本同步，可以有效支撑区域发展战略，避免空间消极发展，疏解城市中心交通压力。比如香港的将军澳线，便是配合将军澳的开发规划的，使将军澳不足1万人发展到40万人，其中约85%的人口均居住在地铁车站800米范围内，这种依赖轨道开发形成的城市形态和市民生活方式促进了新市镇与港九母城的紧密联系，同时缓解了城市交通拥堵。

渐进更新式TOD是在城市建成区围绕TOD综合开发进行的持续性城市更新。目前新建的轨道线路大多穿越中心城区，而一般中心城区均存在高密度混乱、土地不充足、规划制约多、难以保证大型公共空间的问题，需要对该片区进行长期规划、长续经营和滚动开发，该阶段TOD建设具有较大难度。目前大部分TOD项目都属于更新式TOD，现阶段的更新式TOD更多是通过梳理出未开发用地，通过未开发用地建设来完善解决片区公共设施不足的问题，通过公共设施与商住用地一体化开发，实现土地高效集约利用和城市功能更新。比如日本涩谷站，涩谷地区再开发计划是目前东京最大规模的TOD开发项目，计划用二十年时间对涩谷区域进行城市更新，目的是促进经济增长、改善城市设施和环境。上世纪70年代涩谷站周边已进行全面大规模开发，2005年以后被划入都市再生紧急整备区域，2008年正式启动再开发计划，共分为四期，持续二十年，总体再开发面积约92.81公顷。目前已完成第三期开发，第四期开发计划于2027年完工。目前在这十四年里，涩谷站通过建设涉谷之光综合体、翻新重建道玄坂街区综合体、开发涩谷车站大厦等，最大化的释放土地资源，复合城市功能，并通过构建多层立体步行网络，将地铁、轨道站点、各综合体、公共空间在不同层穿插于一体，创建“立体化城市核心”，该计划重新振兴了涩谷片区的经济复兴，优化整合土地资源，同时有效改善了城市环境。

结语：本文是基于城市实际建设情况提出的TOD分类方式，筑城开发式的主要特点是建设限制因素少，存量用地多，轨道综合开发可与城市建设同步，该类型TOD综合开发可以支撑区域的发展战略，通过合理规划避免空间消极发展，同时疏解城市中心的交通压力。渐进更新式由于片区开发早于轨道站点，因此轨道TOD开发时建设限制因素多，可开发用地少，需要持续滚动对城市建设不断更新实施，该类型TOD综合开发可通过更新重振复兴城市老区，优化整合土地资源，同时改善城市交通和环境。

参考文献：

[1]余辉,王莹颖,余嘉珊,等. "建轨道就是建城市"理念下的重庆TOD综合开发规划实践[J]. 规划师,2022,38(2):32-39.

[2]涩谷·未来之光背后的城市开发策略——访株式会社日建设计执行董事陆钟骁[J]. 建筑技艺,2015(11):40-47.

[3]北田静男,周伊. 日本站城一体开发演变及经验 ——以东京都市圈为例[J]. 城市交通,2022,20(3):45-54.