商品房买卖合同解除后按揭贷款合同的处理

商品房买卖合同解除后按揭贷款合同的处理

苏乾良

湖南大湘律师事务所  湖南省长沙市  410000

    2021年度房地产开发商继恒大暴雷之后，下半年的暴雷房企不断，其中不乏深圳佳兆业集团、广州雅居乐集团、广西阳光100、江西新力控股集团、上海阳光城集团、中国奥园地产集团等大型开发商。就笔者所在的长沙而言，据克而瑞研究院不完全统计，2021年末尚未交付的问题房产项目总建筑面积占2021年房产成交面积的25%，此情此景之下，无数购房者将可能面临预售房屋交付延期甚至烂尾的风险，这也将必然引起诸多商品房买卖合同纠纷。

在开发商逾期交房或其他原因引起的商品房买卖合同解除后，全款买房的购房人与开发商之间的买卖合同作为非继续性合同，根据《民法典》第566条的规定，解除合同法律后果即恢复原状，房屋还未交付的情况下，开发商向购房人返还房屋全款并赔偿违约损失。但在按揭贷款买房的购房人和开发商解除商品房买卖合同后，必然还要面临与按揭贷款银行之间贷款合同的处理。笔者拟从以下三个方面出发，结合相关司法判例，对商品房买卖合同解除后按揭贷款合同的处理进行分析。

一、商品房买卖合同解除后，购房人或贷款银行有权解除按揭贷款合同

按揭贷款合同与商品房买卖合同之间虽不是主从合同关系，但商品房买卖合同的存在是按揭贷款合同签订的前提和基础，按揭贷款合同也是为商品房买卖合同服务的，按揭贷款合同对商品房买卖合同有一定的依附性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第二十条的规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除按揭贷款合同。

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第一款的规定，购房人在诉请解除商品房买卖合同时，有权将贷款银行列为被告或第三人，同时诉求解除按揭贷款合同，如购房人未将贷款银行列为当事人，贷款银行也可以作为有独立请求权的第三人请求加入该诉讼或作为原告另行起诉后与该案合并审理，诉求解除按揭贷款合同，人民法院也可以依职权追加贷款银行为第三人加入诉讼。对商品房买卖合同和贷款合同的合并审理，有利于节约司法资源，避免当事人诉累，统一裁判尺度，一次性解决当事人之间的争议。

综上，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的解除在司法实践中基本不存在争议，也有司法解释提供法律支撑，商品房买卖合同和按揭贷款合同的合并审理也具有理论和法律依据，更是司法裁判解决争议的需求。

二、按揭贷款合同解除后，一般由开发商将首付款和购房人已偿还的贷款本息返还购房人，将剩余贷款本息返还贷款银行

贷款合同是贷款银行与购房人签订的，合同解除后，本应恢复原状，即由购房人将剩余贷款本息返还给贷款银行，但《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定，贷款合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。司法解释之所以作出这样的规定，是为了减少不必要的重复、繁琐程序和当事人的诉累，免去了由开发商将购房全款返还购房人，再由购房人返还给贷款银行的繁琐程序，在开发商违约的情况下，开发商本来也是返还款项的最终承担方。

具体怎样去理解《商品房买卖合同司法解释》“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的实务操作，可以参考（2013）沪一中民二（民）终字第325号判决中维持一审的判决结果，即“博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等返还房款952848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止肖树生等已向上海银行归还的贷款本金”、“博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止，肖树生等已向上海银行支付的贷款利息”、“博锦公司于判决生效之日起7日内向上海银行偿还肖树生等判决生效之日起就个人住房借款担保合同剩余的贷款”，该案被收录于《人民司法案例》（2016.14）中进行评析。在最高院2017年的中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审判决中，最高院维持的一审判决也是采用的该种方式由开发商分别返还购房人和贷款银行。

综上，按揭贷款合同解除后，一般由商品房开发商将首付款和购房人已偿还的贷款本息返还购房人，将剩余贷款本息返还贷款银行，该种操作方法在《商品房买卖合同司法解释》规定的基础上，较为公平效率的解决了出卖人与买受人、贷款银行之间的款项返还问题。

三、按揭贷款合同解除后，贷款银行请求购房人和开发商按照合同相对性分别承担责任的，在司法实践中争议较大，现主流裁判观点认为贷款人有权按合同相对性请求购房人和开发商分别承担还款和保证人连带责任

在《商品房买卖合同司法解释》第二十一条已经作出规定出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，贷款银行是否还有权按照贷款合同和保证合同的约定根据合同相对性分别请求购房人承担贷款还款责任和开发商承担连带责任在司法实践中存在争议。

支持贷款人仍有权向购房人主张债权的观点认为，按揭贷款合同的主体是贷款人和购房人，合同解除后，合同主体并未发生变化，根据合同相对性原则，贷款人仍有权向购房人主张债权。《商品房买卖合同司法解释》第二十一条基于诉讼效率作出特殊规定，实际上是由贷款人行使代位权，但并未剥夺贷款人直接向购房人主张债权的权利，不能将司法解释的规定理解为购房人偿还贷款的债务强制转移给了开发商。

支持贷款人只能向开发商主张债权的观点认为，《商品房买卖合同司法解释》第二十一条的规定已经对贷款合同解除后的本息偿还作出了规定，且规定的是出卖人应当这样做，司法解释对商品房买卖合同和按揭贷款合同两份合同的处理在一定程度上突破了合同相对性，着眼于最后责任的承担，按揭贷款应当由实际取得贷款的开发商来偿还。这样处理也有利于保护作为弱势方的消费者，贷款银行一般与开发商之间有房贷合作协议，贷款银行作为商事主体对开发商的资信和履行能力理应更具有审核能力，贷款银行应承担更多风险，而款项返还的最终承担方本来也是开发商。

在司法判例层面，以安徽省高级人民法院2020年徽商银行股份有限公司淮北分行、汪志刚金融借款合同纠纷再审审查与审判监督案件为代表的裁判观点认为“汪志刚、刘妍梅与徽商银行淮北分行签订抵押借款合同的目的系为付款购买北方房地产公司开发的房产，所贷款项已由北方房地产公司收受，在北方房地产公司不再向汪志刚、刘妍梅交付房产且该公司同意承担银行剩余贷款本息的情况下，原审判决北方房地产公司直接向徽商银行淮北分行偿还款项符合法律规定，亦符合本案实际情况。徽商银行淮北分行申请再审主张应由汪志刚、刘妍梅履行还款义务，本院不予支持”，即不支持贷款银行向购房人主张还款。

但最高院2017年张子莹、黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督案件“合同解除后，哈尔滨招行可以依据《借款合同》向张子莹和北方开发公司主张权利，也有权根据《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求北方开发公司返还购房贷款。”和2017年中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审案件“不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。”等案件中，最高院的主流观点仍然认为《商品房买卖合同司法解释》第二十一条的规定并未剥夺贷款银行向购房人按照合同相对性主张还款的权利，贷款银行提出该请求，应按照合同相对性判决购房人和开发商分别承担合同责任。

笔者认为，从购房人作为消费者的角度考虑，购房人不管面对开发商还是银行均处于弱势地位，而其购房的款项往往也是举全家几十年之力，商品房买卖合同解除后，贷款合同相应解除的情况下，购房人偿还贷款的债务甚至提前到期，如开发商缺乏清偿能力，购房人不仅首付款无法回款，还要背负向贷款银行清偿全部贷款的债务，开发商破产时，购房人也不享有任何优先权利，此种处理可能面临购房人整个家庭的不堪重负，不利于社会稳定。考虑保护消费者利益和从社会稳定的角度出发，可以在按揭贷款合同中引进德国法的抗辩权延伸制度，即如果买卖合同的效力瑕疵或者履行瑕疵会使贷款合同的目的不能实现，在这一前提下消费者可以将以买卖合同所享有的指向销售者的抗辩权延伸到信贷合同中，拒绝贷款人的还款请求。

但从另一个角度出发，贷款银行对贷款合同的解除并无过错，其提供贷款实际也是为了购房人的利益，签订合同、发放贷款审核的是购房人资信，其最终无法从购房人处获得清偿，与合同的相对性和贷款银行最初的意思表示都是相背离的。而且假如贷款银行不能向购房人主张债权，如果购房人是全款买房，购房人在解除商品房买卖合同后也只能向开发商主张款项返还，而在贷款银行为购房人提供贷款利益的情况下，买受人承担的部分风险竟转移给了贷款银行，这也是有一定矛盾的。

综上，虽然按揭贷款合同解除后，贷款银行是否有权请求购房人和开发商按照合同相对性分别承担责任在司法实践中争议较大，但主流裁判观点仍是认为贷款人有权按合同相对性请求购房人和开发商分别承担还款和保证人连带责任，而后续的立法究竟会偏向于保护哪一方的利益，也最终取决于立法者对三方的利益衡量。

四、结语

商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同可以同时解除，两合同纠纷可以合并审理，贷款银行可以作为原告、被告或有独立请求权第三人参与诉讼。按揭贷款合同解除后，一般情况下由商品房出卖人将首付款和买受人已偿还的贷款本息返还买受人，将剩余贷款本息返还贷款银行，在贷款银行提出请求的情况下，主流裁判观点认为贷款人有权按合同相对性请求买受人和出卖人分别承担还款和保证人连带责任。在现行律规定和司法观点下，笔者建议在开发商资不抵债时，买受人不要主动解除商品房买卖合同，否则可能在首付款无法获得清偿的情况下，还要提前偿还贷款银行所有本息，同时失去了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对买受人排除强制执行的特殊保护。

2022年2月5日

单位：湖南大湘律师事务所；姓名：苏乾良；性别：男；籍贯：湖南邵阳；出生年月：1982年6月11日；民族：汉族；学历：在职研究生学历；职称：4级律师； 研究方向：民商法； 邮编：410000；