商业综合体建筑工程项目管理

商业综合体建筑工程项目管理

李朋

华润建筑有限公司南京分公司 江苏南京 210000

摘要：当前，随着城市化进程的进一步加快，商业综合体也越来越多地出现在各个地域。商业综合体是集高级酒店、公寓、写字楼、住宅、公共空间等多种功能于一体的建筑综合体，其本质属于大型综合性建筑综合体。相较于普通的建筑项目而言，商业综合体项目具有复杂多变的特性，因此对项目建设和管理有着更为严苛的要求。考虑到这一项目的复杂性，本文以真实案例为切入点，探究了商业综合体项目建设管理的困境，并针对这些问题提出了相应的解决措施，希望能为建筑工程项目管理的研究做出一些参考。

关键词：商业综合体；建筑工程；项目管理

引言：

随着城市化进程的推进，各种类型的建筑蜂拥而起，城市建设项目日益呈现出多元化的趋势。其中，商业综合体项目因其集商业、办公、居住、会议为一体的独特优势，越来越受到社会各界的青睐。然而，商业综合体项目结构复杂、建筑体量巨大、施工周期长，所以对施工管理来说也是巨大的挑战。只有对其做出准确的预测和科学的管理，商业综合体项目才能顺利开展。本文将以某商业综合体项目为例，对建筑工程项目管理进行深层次的剖析。

1、项目概况特点分析

1.1区位

地理位置位于南京市秦淮区中山南路，北至洋珠巷、南至集庆路、东至中山南路、西临A地块泰禾院子。

南京主城核心商圈、城南历史文化风貌区，商业成熟，对全市消费者有强吸附效应。

1.2交通

场地紧邻地铁1号线及规划 5号线上盖；场地临接1条主干道中山南路；临接1条次干道洋珠巷。

1.3建设规模

占地面积3.91万m2 ，容积率1.79，规划建面13.61万m2 （地下2层6.6万m2，地上4层7万m2，商业建面8.8万m2MALL+街区式商业）。

1.4资源

老城南历史文化区，须保留历史街巷肌理，包括代表南京云锦文化标志的“云章公所”、历史街巷“黑簪巷”及“弓箭坊”。大量居住小区、商务区围绕，南京著名景点夫子庙、秦淮河。

2、项目施工管理的难点

2.1建筑物结构复杂

考虑到商业综合体内要容纳不同类型的建筑，而且出于辨识度等需要，综合体建筑形态往往具有鲜明的个性化特征，所以商业综合体的施工难度要远大于其他类型的建筑。在施工过程中，内部空间布局的复杂性会增加施工难度。相较于普通民用住宅，综合体所使用的施工技术更为特殊，并且施工期间需要不同施工单位参与，对施工人员要求更高，如何协调施工单位施工工序之间的关系需要充分思考。

2.2工程设计变更较为频繁

在商业综合体项目的建设环节中，做好业态管理的控制工作是项目顺利进展的关键所在。建筑设计图纸较为复杂，设计跨度时间较长，甚至会导致施工工期延后，而图纸的临时变更也对施工技术与管理带来更大挑战，要求结合图纸变化进行工程临时调整，实践项目如期高质量进行。

2.3施工现场管理难度大

在工程建设中，有诸如项目设计、项目资金问题、工程材料欠缺问题、机械设备故障问题等各种外力因素存在，这些因素会对施工现场产生各种各样的影响，不同的因素、不同的对策进一步提升了施工现场的管理难度，管理措施亟待优化。

3、商业综合体建筑工程项目管理措施

3.1通过前期规划了解项目建设环境

城市商业综合体的建立目的主要是为了满足群众的生活需要，通过拉动内需来提升经济效益，所以在项目的前期规划中，了解城市交通业态分布、公众需求是不可或缺的一项工作。在工程项目实施运营以后期实施过程中前期策划十分关键，也是减少工程变更、保证工期和质量的关键，要求开工前期调查商业综合体的基本规划，与当前政策法规以城市总体规划之间的关系，由此确定建设规划地的相关因素，避免后期运营造成经济损失。

3.2保证工程项目投资管理质量

在商业综合体项目当中，由于项目定位的偏差，或者方案设计的不合理，很容易导致漏项、增项的情况发生。因此一方面需要做好图纸会审工作，这一过程中需要确保建设单位施工单位积极参与，从经营的角度明确总体平面功能，了解结构特征；从工程技术的角度讲也要保证施工图技术具有可行性，然后进行重点审查；从造价的角度讲要保证方案具有经济性，能够控制在预算范围内。另一方面需要做好工程招标工作，通过项目招标的方式有利于控制施工费用，并且优选施工单位和施工方案，也有利于加强现场施工管理。此外，重视施工材料采购管理，要求采购前期制定完善的采购方案，明确质量、价格、交货期、服务等相关要素，由此最大程度的控制项目投资，保证工程建设质量。

3.3完善管理体制

在工程项目中，建设单位的作用同样不可忽视。建设单位也要建立健全管理体系，指派专业人员巡查施工现场，并对不足之处进行批评指正。要制定风险保证金制度以安全保证金制度，实现安全管理和绩效挂钩，确保现场人员具有安全施工意识。当地政府也需要组织相关部门时发现现场施工存在的风险问题，由此保障项目高质量建设。此外，需要制定施工管理责任制，在商业综合体项目进行过程中需要制定和完善施工管理制度，保证管理内容全面，其中要涵盖质量控制、进度管理、安全管理，全面提升现场管理水平，要求将责任落实到相关部门和个人，定期开展现场安全管理工作，之后要让管理工作效果与薪资挂钩，一旦出现工程质量问题以安全问题要追究责任。

3.4做好重点环节把控工作

想要管理好一项工程，仅靠统筹全局是不够的，还需对关键环节进行重点把控，制定有针对性的制度政策。施工单位要结合工程情况分析现场劳动力、建筑材料、机械供应，然后对不同环节拟定具体的施工方案，在重点施工环节要求监理工程师审批，并由监理单位同意，尤其是项目建设的特殊方案必须由工程师审批，然后进行查验，确保达到安全施工和技术要求。比如在施工现场管理方面施工材料管理十分关键，由于商业综合体建筑工程量大、建筑整体高度大、施工场地小，需要在施工期间解决原材料对方和垂直运输问题，采用分区堆放和分楼层对方的方法可以保证良好的施工秩序。再如安全管理过程中需要全力保障绿色施工，树立安全第一的施工思想。而现场环境管理方面，由于各业态相邻并且开工时间存在差异性，要求做好施工现场环境管理工作，其中包括处理好建筑垃圾，做好现场除尘降噪工作，避免对周边群众生活造成不利影响。

3.5积极应用现代化管理手段

随着大数据时代的到来，现代信息技术逐渐与各行各业相融合，给生产生活带来了极大的便利。项目建设必须加强信息技术的应用，在信息化管理模式下涵盖质量管理、成本管理、合同管理等多项内容。对各施工单位沟通和不同模块协调有着积极作用，要求明确项目管理的不同功能，比如通过工程清单模块掌握项目建筑材料使用情况，再如通过施工方案模块管理项目建设文件。

3.6采取动态化管理方法

动态化管理办法的核心是平衡好质量、成本进组三者之间的关系，在保证工程质量的同时进行进度控制，并且通过多项措施来减少资金损耗。在压缩施工进度的过程中需要投入更多人力、材料以机械设备，而压缩成本也可能导致施工进度不合理，所以要求业主方以建设单位分析管控目标，确定质量、进度以成本曲线的平衡点，实现动态化管理。以资金管理为例，由于本商业综合体项目建设时间长、规模大，因此所投入资金量大。资金是确保工程确立建设的关键，如果资金不到位就会影响正常施工进度，也会危险项目建设质量。为此，业主方需要全力保障资金投入，满足于人工、建材等方面的资金支出，做好项目预算管理工作，加强项目资金风险管理。

3.7进行区域化施工管理

在进展某一项施工环节前，项目团队要根据施工区域划分的原则，结合施工图、施工区域进行综合考虑，大致敲定这一环节所需要的施工时间，而后展开施工管理工作。而施工项目单位也要将总体规划与现场管理相结合，以满足政府法规的要求，保证施工安全，保证道路畅通。与此同时，要求从项目建设环保的角度出发，对于现场材料他使用要减少搬动次数并且集中放置，而塔吊位置的设置确保覆盖整个工程，并且施工期间不得混用塔吊。整个施工过程中要求业主方、建设方、承包方和监理方加强沟通。

3.8重视技术和人才的项目管理工作

商业综合体项目规模巨大，施工单位在施工期间需要投入大量的人力物力，还需要满足建设方关于项目招投标、设计、施工、竣工验收等方面的各项要求。而保证工程顺利进行的关键在于技术投入和人力支持，这就要求新时期借助信息化管理手段和计算机技术加强现场管理，由此提升施工效率，要求建设单位重视技术创新，大力培养技能型人才，培养出懂管理、懂技术复合型人才参与项目建设和管理。与此同时，施工人员也需要定期接受培训，保证掌握施工技术，具有安全施工思想，为商业综合体项目高质量建设提供支持。

结语：

综上所述，目前商业综合体存在内部构造复杂、施工管理难度大、变动性强等诸多难点问题，这无疑对项目建设和管理提出了更为严格的要求。出于保障工程建设质量的目的，承建双方要通力合作，发挥好统筹作用，加强成本控制，优化现场管理，顺应信息化时代的潮流，积极学习、应用信息技术，全方位提高建设项目管理水平，推动项目建设的顺利开展，为城市建设增光添彩。

参考文献：

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