基于网络时代背景下房地产市场管理要点探讨

基于网络时代背景下房地产市场管理要点探讨

高敏逯

宕昌县房屋管理所甘肃省陇南市748500

【摘要】：新形势下要进一步规范房地产市场秩序，优化房地产业结构，有效引导房地产业健康发展，加强房地产行业管理。抓大做强，优化房地产企业架构；强化监管，进一步规范、完善房地产市场发展秩序；加强监督和舆论引导，力促房地产业健康发展。

【关键词】：网络时代；房地产市场；管理要点

引言

在国民经济体系中，具有支柱性作用的产业就是房地产，而房地产企业开发项目的过程中，重要内容之一就是工程管理，其能对产品品质、企业经济效益等提供重要保障。在房地产企业高度重视工程管理，且构建针对性、体系化管理模式的情况下，能实现标准化的项目建设目标，为企业工程项目质量的提升提供促进作用。近年来，我国一些房地产企业的战略发展目标开始转向品牌建设方面，此时，房地产企业要想提升自身品牌影响力，收获社会各阶层的高度认可，必须要在工程管理模式方面进行积极构建，通过管理模式管控作用的充分发挥，提升项目建设质量，扩大自身发展空间，确保企业能在激烈的市场竞争中占取更大份额。

一、房地产市场管理存在的不足之处

（一）准备工作不足

部分房地产企业开发项目时，必要的前期准备工作较为缺乏，项目开展前期，往往会在地段、商业环境等方面过于重视，从而忽视开发的前期准备工作和开发过程中一些必要的资料准备工作，这极有可能会给项目建设带来一系列质量及隐患等问题，此时部分建设单位为了对自身效益及工期等提供保障，开始应付了事，最终难以保障整个工程质量。此外，在建设单位并未充分认知及了解项目开工情况时，也会导致工程施工环节有一些事故问题产生，同时也会影响到后续建筑物的使用。

（二）缺乏完善机制

项目开展过程中，缺乏健全的管理制度，加之对相关规定不重视等态度，必然也会给项目建设质量、企业效益等带来影响，而造成上述问题的主要原因在于房地产企业自身并未深入认知和了解工程项目管理，并且在进行具体的管理工作时，往往对其他相关项目的管理模式进行沿用，并未针对自身在建项目进行针对性管理，因自身并未充分认知项目建设，最终造成了不健全的管理局面，影响工程项目质量及效率的同时，难以保障房地产企业经济效益最大化。

二、网络时代背景下房地产市场管理要点分析

（一）房地产市场风险预警机制的建立

需要对风险预警机制的建立健全，同时，还需要研究房地产市场规律性、前瞻性。要想使房地产管理部门规划、决策与调控等行为由感性走向理性，对房地产风险预警系统建立健全具有重要意义，其不仅关系到房地产行业的良好发展，同时，也是房地产市场调控、房地产管理部门科学规划决策不可忽视的部分。通过在多层次房地产市场预警系统的建立方面下功夫，并重点监控相关指标，包括土地、投资、价格、空置率等，为房地产各主体在相关决策制定方面提供参考依据，更好的预判市场走向，以此理性的认识房地产市场发展，从而使得房地产行业的可持续发展得以推动。

（二）实现目标成本

目标成本是根据市场形势和风险预测、项目规划和客户价值分析，制定设计招标、项目管理和营销等过程成本管理文件。目标成本包括政府费用、土地费用、前期费用、建筑安装工程费、物业启动费、销售费用、财务费用和管理费用。项目实施阶段是实现既定目标成本的过程。在实施过程中有两个重要的任务，一个是目标成本分解，另一个是合同计划。（1）目标成本分解将目标成本分解到责任部门和各责任人，明确各部门的成本管理职责，根据经济指标反馈评价各部门的成本管理绩效。为了实现对个人的责任和对部门的责任，成本控制评价的各个环节的问题可以追溯到。只有对目标成本的责任进行分解，才能真正实现目标成本。（2）合同计划是将目标成本纵向分解为各种合同，以合同的形式规范各责任主体的行为，实现目标成本的过程。将目标成本分解为合同计划，形成合同目标成本，编制投标控制价或建议价，指导投标，合同价格签订，过程控制和最终结算。

（三）采取适度的经济手段

（１）金融手段。在长效的调控机制的建立过程中，需要考虑到较多的问题，其中包括房地产、金融的良性互动、银行信贷资金的安全问题，以此避免出现房地产泡沫经济的现象发生，且能使金融危机的发生率大大降低。对于投资者、消费者来说，房地产市场的调整将使其产生不良影响，甚至还会阻碍经济的稳步增长，给金融业的稳定发展带来不利，房价波动还会影响银行体系。如果无法满足大量的自住房需求，商品房投资、投机需求仍会继续存在，商业银行、监管部门应对房地产风险管理的建立加强重视。另外，完善监管长效机制也是不可忽视的环节，这样做的目的是为了更好地形成房地产、金融的互动，使房地产信贷规模得到有效控制。（２）财税手段。我国房地产市场的稳定器还有所缺乏，房产税或物业税就是这个稳定器，因此，在调控过程中需要借助外部力量，我们应该要认识到这种冲突与矛盾。根据相关规定可知，房地产开发企业土地增值税达到清算条件时进行清算。通过采取相关约束条件，将软性的“预征”制度变为刚性清算，不仅会使各种“变通”通道堵死，且在土地价值不断上涨的情况下，开发商如果不尽快采取有效措施，将会使其税负压力逐渐增大，这将会使房地产价格上涨的压力得到缓解。

（四）加强商品房预售管理

进一步严格申请办理商品房预售许可工作程序，严格控制办理预售许可项目施工进度，达到商品房预售许可条件后，方可依法申请办理预售许可；实行新建商品房销售价格申报制度，进一步强化、细化商品房预售方案的管理，要明确商品房一户一价、一套一标，价格需调整的要报备后方可调整，未经报备调整价格的，不得进行商品房网签备案，营造公开、透明的房地产市场价格秩序；实行新建商品房开盘申报制度，房地产企业应在开盘前向房地产管理部门申报楼栋开盘方案，在经依法审查后，方可正式开盘对社会公开销售；房地产企业必须在取得预售许可证10日内将批准预售的全部房源一次性公开销售，不得捂盘惜售；售楼处现场必须公示“五证”（不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证）、一户一价销控表及监督查询电话；如存在违反上述规定的，要按照相关规定对房地产企业予以严肃处理，并将相关行为计入房地产开发企业综合信用档案。

结束语：

房地产市场竞争日益渐增，加之受近年来我国在房地产方面的政策调控及微观管理等影响，此时房地产企业要想为自身稳定有序发展提供基本保障，必须要在产品质量方面加强管控力度，健全工程管理模式的构建，实现体系化及流程化的工程项目建设管理局面，保障各施工环节质量的同时，通过工程管理模式，也能控制各施工环节成本，为企业经营效益保障奠定坚实基础。

【参考文献】:

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