浅淡房地产抵押评估业务风险防范

浅淡房地产抵押评估业务风险防范

    ,吴大江

辽宁蓝天房地产土地评估有限公司

本文中所浅谈的是伴随我国房地产市场共同繁荣的金融行业和金融机构所需的抵押评估业务问题，了解房地产抵押评估业务过程存在的风险评估方法与有效防范措施。

房地产市场繁荣带来的是金融市场的市场化程度逐渐提高，它加速了社会资金的流通，随着今年房地产价格受疫情影响连续环比下降和整体经济增速放缓，对金融机构而言可能会面临更多的不良资产处置。对于金融机构而言，房地产抵押评估作为前期发放贷款的关键环节，对把控金融风险至关重要。

一、房地产抵押评估的风险特征

房地产抵押评估一般由各个银行入围的相关评估机构进行，其最终结果经确认后由报告使用人合法使用就具备相应的法律效力，可形成法律文件。不动产作为抵押物一般作为客观存在的实物资产，其形态具备不可移动性，利于金融机构监管，可基本满足价值形态规律，凸显房地产项目的保值增值性，也能减缓其价值减损速度。

目前的房地产抵押评估日常工作存在诸多风险特征，首先它可能对潜在风险有所忽视，考虑到其评估程序相当复杂，所以每个流程中都可能爆发风险，这其中就涉及估价委托人、金融机构、估价机构等诸多方面因素，它们都会对评估专业人员工作产生一定影响。另外，目前的房地产抵押评估工作仍处于发展完善阶段，在出台《资产评估法》后，评估行业有法律层面的框架管理，估价机构还需遵守《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》，在实践方面也还存在一些问题有待解决，所以呈现出的风险特征具有模糊性，这说明了抵押评估风险与整体执业环境是有关系的，特别是其中所存在的很多系统风险无法完全规避。

二、房地产抵押评估业务的风险防范措施

（一）建立健全内部估价制度，提高估价机构人员素质和估价技术水平。单位内部要经常举办技术培训和技术交流学习，对在单位内部无法胜任抵押评估的估价专业人员应专门开展知识和实践考核。一个好的估价专业人员不但要不断地学习最新的估价理论知识，也要参加过足够多的估价实践。因此，对后期的学习和考核显得尤为重要。要提高估价人员的技术水平和实践经验，唯有通过不断地学习才能克服解决，更好的提高风险识别和把控能力。

    （二）金融机构提高风险预警能力，估价机构也应与金融机构的风险控制部人员勤加沟通，与金融机构中具备估价理论知识和技术的工作人员多交流，还可以开展专题交流研讨会。金融机构在发放抵押贷款前，风险控制部工作人员会审核估价机构给出的估价结果，认为有不符合市场价值的情况需估价机构解答异议，以便更好的判断抵押物价值是否符合公开市场价值，以便准确确定发放贷款额度，把控金融风险。金融机构不得指定估价机构评估抵押价值，估价机构也应遵守职业道德独立客观公正的来评估。

（三）估价机构加强对已抵押房地产市场价格变化的动态监测。及时掌握抵押价值变化情况，及时和金融机构沟通。另外金融机构也可以另行委托估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估抵押价值。处置不良贷款所涉及的抵押物时，可以委托估价机构进行评估，了解房地产的市场价值，以便降低金融风险。

三、实施过程中风险防范措施

从估价机构实施估价程序的各个阶段都应提出房地产抵押评估业务的风险防范措施，主要有以下三点。

（一）房地产市场方面产生的风险防范措施

结合房地产抵押评估中所具备的特定特征，在房地产抵押评估方面就需要分析其未来市场变化走势。在评估过程中建立与未来市场的密切预测关联关系，搜集相关历史数据，深度了解其房地产市场历史发展的客观规律。在整个过程中，就采用合理的估价方法和合理的参数选取与房地产市场预测结合体系，确保最终结果准确全面。在所采用的估价方法中应该实现对房地产市场未来走势的定性、定量、定时预测，深入了解分析不同影响因素，对估价参数遵循谨慎原则，明确房地产价值所带来的波动状况，做好前期预测修正，并对预测结果进行充实，如此便可最大限度降低房地产抵押评估业务风险损失，把控金融风险。需要始终保证其最终评估结果的准确性，为随后的技术风险防范工作奠定良好基础。

（二）估价对象的评估过程中防范措施

针对不同估价对象，需要选择不同评估方法与不同数据参数，且其评估过程也必须符合《资产评估法》和《房地产估价规范》（GBT50291-2015）要求，确保抵押评估报告符合估价目的，已出租的估价对象选取租金时体现谨慎性，同时完善评估报告的相关制度内容，特别重视风险因素有效审核。总体来说，应该建立相应的奖惩机制，确保评估风险监督工作到位，真正要将风险因素问题落实到具体人员身上，如此才能最大限度降低评估风险。

（三）建立评估机构责任保险机制

房地产估价机构应考虑可能存在的责任风险因素，为此为有效规避风险必须考虑建立估价机构责任保险机制。目前在国内许多估价机构会充分借鉴、融合发达国家先进经验做法与案例，确保估价机构与责任保险投保机构联系起来，共同建立责任风险保障机制，最大限度降低风险责任可能为

估价机构所带来的损失，建立估价机构责任保险机制对推动估价机构的风险防范策略完善是极有好处的。

在房地产抵押评估业务风险评估过程中，针对不同阶段就存在不同风险，其风险特征与处置方法不尽相同，要深度结合估价机构以及房地产项目的实际情况给出具体的风险防范策略。房地产抵押评估目前还是很多估价机构占比较大的业务，估价机构应为金融机构提供高水平、高质量的评估和技术咨询业务，另外金融机构也是报告使用者，防范抵押评估带来的金融风险与评估机构根本利益和要求是一致的，估价机构应与金融机构多沟通交流，开展培训研讨。估价机构基于不同情况，还需要对其相关风险防范措施作出有效调整，不断完善防范措施。