加强政策调控 科学规划住宅区密度

加强政策调控 科学规划住宅区密度

高振涛

西安思维建筑设计研究院有限责任公司  陕西西安  710061

摘要：各地政府对住宅用地容积率和套密度指标的明确，主要目的就是对当前住宅是供应结构进行调整，进而引导合理的住宅消费。针对住宅密度问题，需要政府部门根据具体情况，发挥政策调控作用。基于此，本文重点探究如何通过加强政策调控，科学规划住宅密度，以期能够在最大程度上保障住宅区密度的科学性与合理性，满足现阶段社会经济可持续发展要求。

关键词：政策调控；规划；住宅区；密度

众所周知，我国人口众多，而土地资源有限，因而在住宅建设方面必须要遵循可持续发展要求。无论是低层高密度，还是高层高密度都可作为选择的主要方向。随着近几年我国社会发展，城市发展空间也在不断扩大，促使郊区化发展趋势越发明显。通过对低密度住宅的深入研究，涉及到的多个指标均与密度相关，具体包括容积率、人口密度、建筑密度、建筑高度（层数）。为确保住宅密度规划的合理性，相关人员有必要对这几个指标之间的关系进行有效了解和把握。

一、指标与密度之间的关系

通过深入了解，建筑密度主要指建筑物覆盖率，在具体中就是项目用地范围内建筑的基底总面积和规划建设用地面积之比，其可在一定程度上反映出范围捏的空地率和建筑密集程度。建筑单位在进行住宅建筑建设前，需要对其密度进行计算，而在这环节中，必须要对小区整体建筑占地面积进行了解，其次根据小区房屋建筑密度进行计算，以此能够有效保证建筑密度的合理性，满足相关标准和要求[1]。相关人员认为人口密度与容积率总体是一致的，且变化情况与建筑层数具有密切联系。在容积率、建筑密度和建筑层数（高度）这三者中，若确定好住宅的容积率，则建筑密度越大，建筑高度也会越低；若确定好建筑密度，容积率越高，相应的建筑高度也会越高。基于此，建筑设计者在进行规划设计期间，首先要考虑到客观环境和其他因素，以此确定实际建筑的高度或层数。在这三者中，容积率占据核心位置，其能够在一定程度上反映出居住的人数。另外，在这三项中，只要确定两项，则可算出最后一项。由此可说明，在三项中只需要控制两项即可。

二、高容积率条件分析

关于城市居民住宅呈现出的高容积率特点，会在多个方面影响现代建筑设计工作。因而作为建筑设计者，必须要深入把握容积率影响下的设计条件，合理解决各个问题[2]。

与过去相比，现代建筑更加注重外部空间和形态，而在这些外部空间和形态构成的环境和景观，给人们提供生活的重要场所。作为人们生活中的环境，各个空间和实体，都是在不断演进的时空序列中的事件。而这一序列及每个事件都增加人在环境中的体验，也可成为场所经验。对于这些经验，可通过外部因素进行调节、修改。此外，人们对容纳其生活的建筑，不仅会关注物质功能，还关注建筑与其他环境要素共同组成的空间特征。

当前国内对住宅建筑形态的研究，主要集中在形式的单纯塑造方面，而对某种风格的追求，仍停留在复制形象包装和造型方面，缺乏对相关环境对形态的考虑。对于特定的建筑形态，必须要在相关的条件和环境下进行。

三、加强政策调控，合理规划住宅区密度

在现阶段社会发展趋势下，对住宅建筑提出更多的要求，特别是住宅区密度，需政府部门通过政策调控的支持，实现对住宅区密度合理规划的目的。为做好这一环节工作，相关部门和人员应做好具体工作，即:深入了解住宅区密度、明确建筑精密度控制指标、发挥政府调控作用，合理解决问题[3]。

（一）深入了解住宅区密度

结合理论，容积率会伴随建筑高度的不断增长而上升。但是在实际中，建筑高度是不可能无限制增长的，这是因高度在达到一定的水平后，则会相互遮挡。其中，间距也会随着高度不断增长。所以，高度即使再增长，容积率也不一定会增加的比较多。

通常情况下，住宅区建筑密度最大不会超过30%，以免出现道路和停车位用地紧张问题。结合实际，一辆机动车地面停车的占地面积大概为21-23平方米，从整体看，相当于高层住宅区每户的占地面积。因而建筑密度必须要有较为合适的指标。对于不同高度的建，必须要有不同的建筑密度和不同的容积率。经过深入研究，认为建筑越高，容积率也可能会高，为此建筑密度会比较小。如30层或50层住宅，建筑密度应该特别小，可能低于20%。若建筑层数很低，只能够做二、三层，这时密度可能会超过30%。根据这样的关系，相关人员需对不同建筑高度的住宅区进行明确。建筑高度与建筑密度具有相应的关系数值。基于此，相关人员需在较大范围内对若干个居住区进行调查和统计，之后对其进行深入分析，从而获取正确结论[4]。

（二）明确建筑精密度控制指标

结合有关要求，不同高度的住宅区都有不同的建筑净空密度控制指标，如地层的净密度是35%，多层的则是28%，中层为25%，高层是20%。对于这些指标，相关人员必须要予以重视。加之这些指标是基本的上限，具有一定的强制性。不应成为设计者和开发商追求的目标。另外，实际开发的项目要能够低于这些指标。相关人员可在规范规定的基本指标基础上，选择合适且具有可行性的规范设计标准，而不是简单的用来规范和约束开发商。在具体环节中，相关人员需将建筑层数进行更为细致的划分，比如中高层住宅区有7层、10层，若按照25%的指标，则缺乏准确性。再如，高层住宅区里面的15层和25层，也是不一样的，按照统一规定的20%，则也不适合。针对这一情况，需要专业人员进行细致的定量分析和研究。

（三）发挥政府调控作用，合理解决问题

通过实际调查，目前住宅区存在相同的问题，即住宅项目容积率普遍较高。造成这种情况出现的主要原因之一，就是拆迁量过大，且土地价格高，使得开发成本太高，进而造成开发商不得不追求高容积率，进而获得经济回报。

对政府部门而言，其可通过不断发挥调控的作用，选择合适的方法解决这类问题。如，帮助拆迁户用比较低的成本搬进经济适用房，这样可在一定程度上使得拆迁成本不这么高，进而将房子的价格逐渐降低下来。总之，只有将土地成本和拆迁成本进行合理的控制，才能够降下来容积率。而完成这一环节，必须要政府的政策支持。

结合相关数据，一般平均每户的拆迁成本在30万元，这个成本非常高。有关人员根据实际调查和统计，在城里每拆一平方米都需要在外面补上两平方米的房子安置拆迁户，与此同时还需在本地建两平方米的商品房。对于这个商品房的价格，既要考虑到的外面两平米的房子成本，还要开发商的利润。由此可在一定程度上说明，新建住宅容积率降低，可销售面积会减少，而开发商则没有利润空间。

结语：

综上所述，在现阶段社会发展环境下，城市建筑密度不应过高，这是因建筑密度过高，势必会造成人口密度大，而这会在一定程度上降低疾病防疫能力。这就需要有关部门着重考虑城市应该如何规划合理的公共空间。加之疾病流行建筑密度具有一定的关联，因而在城市住宅建筑方面，密度不应过高。

参考文献

[1] 孙磊,周凌,黄华青. 合院原型在当代住宅组团中的类型分异研究——以1978年以来沿海经济发达地区住宅发展为例[J]. 建筑学报,2020(6):106-112.

[2] 董纪昌,袁铨,尹利君,等. 基于PMC指数模型的单项房地产政策量化评价研究——以我国“十三五”以来住房租赁政策为例[J]. 管理评论,2020,32(5):3-13,75.

[3] 陈淑云,王翔翔. 经济政策不确定性会抑制房地产企业投资行为吗?——基于2003-2018年沪深两市房地产企业的数据分析[J]. 江汉论坛,2020(6):59-68.

[4] 郑冠群,徐妍. 中国中央银行对资产价格的货币政策调控具有非对称偏好吗?——基于Linex央行损失函数的理论与实证研究[J]. 管理评论,2020,32(2):53-62.