新形势下房地产企业融资策略研究

新形势下房地产企业融资策略研究

邬青

沈阳恒金房地产开发有限公司  辽宁省沈阳市 110000

摘要：前我国房地产金融市场发展还不完善，房地产企业普遍面临融资难等问题，在当前形势下，完善房地产企业的融资环境是时代发展的必然趋势。本文分析了新形势下我国房地产企业融资策略的现状，并提出了我国房地产企业融资策略的建议。

关键词：房地产企业；融资；风险

房地产业对于国民经济发展起到重要作用，是改善人民生活和增强国民经济的重要产业。房地产企业的成功与否，与房地产企业筹集、利用资金的能力密切相关。房地产企业是资金密集型企业，在经营过程中需要大量的资金，仅仅依靠企业的自有资金是远远不够的。因此，融资对于房地产企业来说是必不可少的环节，而房地产企业在融资过程中会面临许多风险，对这些风险加以防控是每个房地产企业亟须解决的问题，以达到提升融资效率、促进房地产企业可持续发展的目的。

随着时代的发展和金融市场的不断完善，企业在经营管理和投资过程中，采取融资和杠杆的形式变得越来越普遍，为了适应市场的需求，金融机构及相关风险投资类企业开始为企业的融资提供越来越丰富的融资产品，目前在我国境内企业的主要融资方式为向银行贷款、股权融资、融资租赁、合伙等。房地产企业在日常运营及房地产开发过程中，需要巨额的流动资金，房地产企业运用杠杆来支持企业的发展是一种常态，融资虽然能够有效地解决房地产企业的资金问题，但是不同的融资方式会给企业带来不同的融资成本，且部分融资方式所产生的利息压力也十分巨大，因此，房地产企业需要充分考虑不同的融资方式所产生的收益与支出之间的关系。对于企业而言，开展融资活动时，需要对公司的流动资金与所要投资的项目进行充分的分析，一是需要进行科学的技术分析，通过深入调研项目的可行性以及目前公司流动资金的情况，对投资的预期收益与支出进行科学评估，一定要确保收益大于融资的总成本时，才能考虑采取融资的方式。二是根据企业的实际情况，了解企业可以采取的不同的融资方式，再对比不同的融资方式所支出的成本，最后采取最合理的融资方式。

1 房地产企业融资风险因素识别

影响房地产企业融资风险的因素有很多，影响关系错综复杂，而且各因素造成的严重程度也不相同。因此，对于每个房地产企业来说，进行风险识别是非常有必要的。风险识别就是从系统的观点出发，探析房地产融资所涉及的各个方面，在对房地产融资风险分类的基础上，把影响风险的因素分解为较易识别的基本单元。通过梳理关于房地产融资风险的最新研究成果，并结合我国房地产企业的发展现状得知，房地产融资风险主要从房地产企业内部和外部来探讨。

1.1内部风险。

本文主要从融资结构、融资渠道、融资成本、企业财务状况、企业经营管理五个方面来探讨房地产企业的内部风险。通过我国房地产企业发展现状可知，我国房地产企业融资结构单一，方式有限。我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金和其他资金三个方面。银行业金融资产在我国金融体系中占据主导地位，我国房地产融资结构与金融资产整体分布基本一致，银行贷款同样是房地产企业融资的最主要来源。大部分房地产企业过于依赖外部融资导致企业负债率过高，这也是房地产行业产生风险的重要原因。房地产企业的融资渠道可以分为直接融资和间接融资，两者相互渗透，相互作用。在直接融资中，房地产企业可以直接从资金提供者获取资金，由于不同的企业或个人融资的信誉好坏有较大差异，这容易给房地产企业信誉带来一定的风险。间接融资是通过金融机构来进行的，是由金融机构来筹集资金和运用资金，这使得主动权掌握在金融机构手中。但是政府对于金融机构管理一般较为严格，因此相对于直接融资来说，间接融资风险较小，融资稳定性也较强。如何降低融资成本、使用成本最低的融资方式是房地产企业目前亟须解决的问题。房地产企业的融资成本与融资方式紧密相连，同时也与资金提供的时间有关。融资成本在一开始最高，随着项目开发的进展，融资成本会逐渐降低。一般来说，自有资金的成本较低，但是大部分房地产企业仅仅依靠自有资金是没法完成项目的开发的，尤其是对于中小型房地产企业来说。银行贷款方式的融资成本，只需要支付银行贷款利息，成本也较低，而信托融资和股权融资方式的融资成本都较高，这使得银行贷款成为融资的主要方式，使得房地产企业的融资风险集中在商业银行。企业自身的财务状况也影响着企业融资风险的大小。房地产企业要明确自身发展战略、偿债能力和合理的融资规模。当融资规模超过企业正常经营所需的资金量，会造成企业资金的闲置或浪费，而过度的融资规模会加大企业的负债，严重的会导致企业资金链破裂从而导致企业破产。房地产企业在经营管理方面也存在着很多问题，很多房地产企业缺乏融资创新意识，仅仅依靠银行贷款会使得抵抗风险的能力下降，不利于风险的分散。同时，一些管理人员缺乏风险防范意识，不重视风险控制工作，这都使得房地产融资风险加大。

1.2外部风险。

本文研究的外部风险主要包括宏观调控、经济环境和市场竞争三个方面。房地产的不可移动性使得房地产企业要承受所在地区的政策条件变化而带来的风险。房地产与国家发展形势紧密相关，在很大程度上受到政府政策的控制，国家或地方政府有关房地产融资的政策条件发生变化，会给房地产企业带来不可预知的风险。这就要就房地产企业时刻关注着国家的政策变化，从而积极地应对这一类的风险。房地产具有高风险、高收益的特点。一方面由于房地产企业固定性的特点使其必须面临并承担因地理条件变化而带来的风险，并且房地产投资额大，开发周期长，各种经济环境变化都会对房地产企业的收益产生影响；另一方面房地产的发展与整个城市的经济发展趋势紧密相连，城市经济发展的变化和居民消费水平的变化都会直接作用在房地产企业的收益上。随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，企业融资难度加大，使得房地产企业资金链条日趋紧张，一旦资金链断裂，风险就会暴露。目前，房地产市场竞争激烈，市场需求、价格等变化都会给房地产市场的供给以及居民的购买力带来一定的影响。现阶段，我国房地产市场已经进入限速时代，上调银行贷款利率、调整贷款政策、上调银行存款准备金率等都容易造成房地产企业的资金链断裂，同时给房地产企业的融资带来了困难。

2 新形势下我国房地产企业融资策略的现状

2.1存在盲目融资的现象

目前，在我国的金融市场上，存在金融机构更加倾向于向大中型企业提供融资贷款的现象，这对于银行而言无可厚非，银行为了降低不良贷款率，以及最大化地控制风险，更加愿意向经济实力雄厚的大中型企业贷款。在这样的情况下，大中型房地产企业在银行积极地为自己提供融资贷款时，为了不断地扩大市场份额，也愿意与银行进行融资。随着我国城镇化进程不断加快，房地产开发商为了尽快抢夺市场，将精力主要放在了投资地段和投资项目的选择上，在中国房地产市场的热度还未减退的情况下，认为只要选对了地段，将房子建设起来之后，便能够迅速地卖出高价，并及时地回笼资金，从而在短时间内获得良好的投资收益，却对项目开发的进度发生改变或地方政府政策产生变更等风险考虑较少，从而有可能在房子在建过程中出现资金短缺而造成在建房产无法如期交付，或政府政策变更之后出现资源迁移而造成热门地段变成冷门地段的风险。这种盲目融资，且对融资风险不加防范的情况，易使房地产企业出现资金链断裂或资不抵债的情况，从而使得房地产企业陷入经营困境，影响房地产企业的可持续发展。

2.2体制不完善，信息不透明

自2008年以来，我国的房地产市场经历了飞速发展的阶段，随着国家对房地产市场进行干预和调控，我国的房地产市场开始逐渐降温，但是总体而言，近几年来我国的房价始终处于增长的阶段。由于房地产的发展影响了我国大部分经济的发展，房价受到各方面因素的影响，出现大幅度下降的可能性较小，因此，房地产的投资或刚需始终具有一定的市场。但是我国房地产市场目前存在体制不完善和信息不透明的问题，即我国的房地产开发市场还没有设置全国统一的市场监管部门，分散的政府职能管理部门无法对全国的房地产市场进行有效的调配，同时，由于我国房地产市场经济起步较晚，各方面的系统和配套的管理制度均不完善，从而出现市场信息不对称的现象，造成了房地产市场的需求并不是由供需关系所决定。这种情况极易造成房地产泡沫，而房地产市场的价格也并非真实反映了市场的供需关系，也误导了房地产开发商对市场需求的判断，同时使得房地产开发商为追求短期暴利而出现不合理的融资，进而引发融资风险。

2.3融资方式存在局限性

目前我国的房地产企业的主要融资方式为内部直接融资和外部融资两种。内部直接融资方式主要包括自有项目资金和银行预收的长期购房首付定金或短期购房款。这种融资方式相比外部融资而言，具有融资成本较小的优点，对于部分房地产开发商而言，预收的首期购房首付定金，或部分购房者的全款购房款，不仅可以直接运用到住房建设项目资金中，还可以将部分住房市场的风险转嫁到购房者身上，但是这种融资方式无法完全满足房地产企业巨大的开发及运营资金的需求。房地产企业的外部融资方式主要为公开发行股票、向银行贷款、房地产信托、利用外资等，这些融资方式的优点在于可融资的资金较为充足，而弊端在于融资等成本较高，且融资的风险较大，在房地产企业无法完全规避自身投资风险的情况下，采取外部融资方式极易给房地产企业带来巨大的融资成本，从而可能造成房地产企业因资不抵债出现破产的风险。这两种不同的融资方式均有各自的局限性，无法完全满足新时期房地产企业的融资需求，在房地产市场上亟须金融机构开发出满足新时期房地产市场的融资产品。

3对新形势下我国房地产企业融资策略的建议

3.1建立完善的风险防控机制

房地产企业的投资及融资均涉及巨额的资金，近几年来，因为房地产企业投资不善而出现房地产在建工程成为烂尾楼、房地产企业破产、购房者出现“房财两空”的现象屡见不鲜，不仅严重损害了房地产市场的发展，还损害了政府的公信力和人民群众的合法权益，给社会造成了较大的负面影响。为了促进房地产市场的健康发展，房地产企业应该建立完善的风险防控机制，一方面，严格把握企业的现金流和财务情况，正确把握现金流与投资资金和收益之间的关系，确保企业的现金流健康。另一方面，建立完善的全面预算管理体系和风险预警体系，严格控制房地产企业的资金支出，最大化地利用每一笔资金，切实运用全面预算管理体系，严格控制企业的资金支出，同时，建立独立的风险防控部门，运用系统科学测算各项投资的风险，并通过实地调研等方式科学判断项目的可行性，对各个项目的可行性和风险建立相应的预警机制，通过事前、事中和事后控制的方法，将风险对房地产企业造成的损失降到最小。

3.2与时俱进地丰富融资产品

目前，我国房地产市场的融资产品还相对单一，内部融资与外部融资均有各自的局限性，我国的相关投资型企业或金融机构应该积极地借鉴国外发展较为成熟的融资经验，与时俱进地开发适合我国房地产企业的融资产品，通过不断地丰富融资产品，来满足我国房地产市场的融资需求。目前，我国的房地产市场正在逐渐开发证券、基金、保险、信托等融资产品，并在进一步严格风险管控、规范市场监管的基础上，不断地完善上述融资产品，减少对房地产企业的局限性，降低融资成本，从而不断地推进我国房地产行业的健康发展。同时，促进房地产市场融资方式的多样化，目前市场上的融资方式包括债务融资、企业内部融资以及股权融资等方面。由于股权融资方式会在一定程度上稀释企业的股权，因此，部分房地产企业不倾向于使用该类融资方式。但是企业要想得到长远的发展，就需要根据市场的变化，通过各种融资方式获取融资资金开展项目建设;同时，国家也应该制定相应的政策，保证房地产企业项目融资的规范性，促进融资方式的多样化发展。目前我国政策要求房地产企业的平均自有资金率最低为35%，这提高了股权融资的使用概率，在一定程度上能够保证融资管控的质量。站在房地产企业长远发展的角度上看，企业内具有较为广泛的投资资金，能够加大投资者的信心，让企业的发展更加安全和长久。

3.3完善房地产市场的诚信体系

部分企业无法从金融机构处获得相应的融资贷款，与市场的诚信体系不完善有一定的关系。金融机构为了降低自身的不良贷款率，必须严格把控贷款企业的资质和实力。目前我国市场的诚信体系总体而言还不完善，金融机构对不良贷款或坏账普遍采取内部处理的方式消化，而无法偿还贷款的企业或申请破产清算，或被其他企业收购，这在一定程度上均损害了金融机构的利益。因此，为了完善新形势下房地产企业的融资策略，一方面，需要房地产企业自身努力塑造良好的企业信誉和形象，按时足额地归还贷款利息，到期后足额归还贷款本金。另一方面，需要社会建立完善的诚信体系，一是对违反相关合约规定的行为，需要对相关责任人进行相应的约束，或列入诚信黑名单，以限制相关责任人的生产和生活;二是建立房地产企业评级制度，评级标准应该根据房地产企业当前的发展情况并结合金融机构的贷款风险，建立量化的切实可行的评级标准，金融机构应根据该评级标准来判断是否贷款给相关房地产企业。从而既确保中小型企业能够从金融机构处获得所需融资资金，又能最大化降低金融机构的不良贷款率，降低金融机构的融资风险。

4 结束语

综上所述，我国房地产企业由于其投资项目普遍需要巨额资金，因此，我国的房地产企业普遍存在融资难以及负债率高和债务风险较大的问题，这些问题在一定程度上制约了我国房地产行业的发展，为此，房地产企业、行业协会、金融机构和政府部门，应该多方通力合作联手建立完善的房地产金融市场，通过积极借鉴国外发达国家成功的做法，与时俱进地丰富房地产市场的金融产品，改变房地产企业融资渠道单一、融资风险较大、局限性较多的问题，从而真正促进我国房地产行业向健康、稳定和可持续方向发展。

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