房产税的涉税测算初讨论

房产税的涉税测算初讨论

付利

四川省林业和草原调查规划院  四川 成都 610081

摘要：税收是国家为满足社会公共需要,凭借公共权力,按照法律所规定的标准和程序,参与国民收入分配,强制地、无偿地取得财政收入的一种特定分配方式。税收具有无偿性、强制性和固定性的形式特征。税收三性是一个完整的统一体,它们相辅相成、缺一不可。文章论述了房产税的涉税测算，希望对同行人士有所启迪，更好的为行业的稳定繁荣助力。

关键词：房产税；房产税的测算

引言：自改革开放以来，房地产市场释放出巨大的需求，导致整个房产市场过热、房产价格与价值严重背离的情况，成为近几年经济市场中的一个突出问题。尽管政府对此采用了一系列宏观调控政策对房地产市场进行规范和引导，但这些政策的实施并没有取得较大的成效。房地产税收作为国家对房地产市场进行宏观调控措施中的一个重要措施，在调控房地产价格、促进房地产市场健康均衡有序发展、优化房地产资源配置、增加地方财政收入、调节居民收入差距等多个方面发挥了重要作用。因此国家要利用好房地产税收这一调控工具，完善房地产税系，调整税收法律要素，及时发现并解决现行房地产税收中存在的问题与困境，结合我国实际国情与市场情况对房地产税收体系实施改革策略，进一步发挥房地产税稳定房价、促进市场健康理性发展的作用。

XX省XX规划院（以下简称规划院）系财政全额拨款事业单位，自用房屋免征房产税和土地使用税，下属企业XX设计院（以下简称设计院）。现有拆迁安置房屋位于X市X街X号X楼，建筑面积7499.86平方米，实际占用土地面积100平方米，价值78187272.8元，此房屋为XX规划院资产，现由XX设计院使用。

一、税法相关规定

1、《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）

“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题
　　无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
2、《国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知》（国税地字〔1989〕140号）“一、关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征税问题

对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。”

3、《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》（财税〔2016〕36号）

“附件1：营业税改征增值税试点实施办法

第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

……

第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。”

4、《中华人民共和国企业所得税法》

　“第六章特别纳税调整第四十一条企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”

二、方案

（一）方案一：设计院无租使用

1、税金情况

设计院涉及房产税、土地使用税，明细如下：

（1）房产税

以房产余值为计税依据的应纳税额=房产余值×（1- 30%）×税率(1.2%）。

年应纳税额：78187272.8元*（1-30%）*1.2%=656773.09元

月应纳税额：656773.09元/12=54731.09元

（2）土地使用税

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

年应纳税额：100平方米*30元=3000元

月应纳税额：3000/12=250元

（3）年税金合计659,773.09元。

2、涉税风险

规划院被认定视同销售，被核定租金收入，缴纳增值税、企业所得税风险。

（二）方案二：有租使用（市场价不含税租金20元/平方米）

规划院涉及房产税、土地使用税、印花税、增值税、附加税费。设计院涉及印花税，可抵扣增值税。

规划院租金收入需缴纳企业所得税，设计院可以做为支出税前扣除，因此未测算企业所得税情况。

1、规划院税费情况

（1）房产税

以房产租金收入为计征依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)。

年应纳税额：7499.86*20*12*12%=215995.97元

月应纳税额：215995.97/12=17999.66元

（2）土地使用税

年应纳税额：100平方米*30元=3000元

月应纳税额：3000/12=250元

（3）印花税

按租赁合同总金额的0.1%缴纳

（4）增值税

2016年后取得房屋，增值税按一般计税9%税率。

年应纳税额：7499.86*20*12*9%=161993.98元

月年应纳税额：161996.98/12=13499.75元

（5）附加税费

12%（城市维护建设税7%,教育费附加3%;地方教育附加2%，计税基数为实际缴纳增值税税额）

年应纳税额：161996.98*12%=19439.64元

月年应纳税额：19439.64/12=1619.97元

2、设计院税费情况

（1）印花税

按租赁合同总金额的0.1%缴纳

（2）增值税及附加

可抵扣增值税，每年对应减少应缴纳的增值税及附加分别为161993.98元、19439.64元。

3、规划院、设计院年缴纳税费合计218995.97元（未含印花税）。

（三）方案二：有租使用（低租金5元/平方米）

规划院涉及房产税、土地使用税、印花税、增值税、附加税费。设计院涉及印花税，可抵扣增值税。

规划院租金收入需缴纳企业所得税，设计院可以做为支出税前扣除，因此未测算企业所得税情况。

1、规划院税费情况

（1）房产税

以房产租金收入为计征依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)。

年应纳税额：7499.86*5*12*12%= 53,998.99元

月应纳税额：53,998.99/12= 4,499.92元

（2）土地使用税

年应纳税额：100平方米*30元=3000元

月应纳税额：3000/12=250元

（3）印花税

按租赁合同总金额的0.1%缴纳

（4）增值税

2016年后取得房屋，增值税按一般计税9%税率。

年应纳税额：7499.86*5*12*9%= 40,499.24元

月年应纳税额：40,499.24/12= 3,374.94元

（5）附加税费

12%（城市维护建设税7%,教育费附加3%;地方教育附加2%，计税基数为实际缴纳增值税税额）

年应纳税额：40,499.24*12%=  4,859.91元

月年应纳税额：4,859.91/12=  404.99元

2、设计院税费情况

（1）印花税

按租赁合同总金额的0.1%缴纳

（2）增值税及附加

可抵扣增值税，对应减少应缴纳的增值税及附加分别为40,499.24元、4,859.91元。

3、规划院、设计院年缴纳税费合计56,998.99元（未含印花税）。

4、涉税风险

规划院存在被认定价格明显偏低，被核定租金收入，缴纳增值税、企业所得税风险。

5、国有资产管理风险

规划院除税收要求，还有非税收入管理要求：根据按照《事业单位国有资产管理暂行办法》和财政非税收入管理规定,事业单位房屋出租应该履行审批手续,国有资产出租出借收入应该按照财政非税收入管理规定实行"收支两条线管理".

结束语：

总而言之，随着房地产行业逐步进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项目的好坏直接影响房企的利润和现金流，房地产投资测算可以说是房地产税务管理或财税从业的必备课，近年地产投资业务萎缩，这块可能不太受重视了。但其实每个项目的预算表都是一个完整测算，所以，我们做好房产涉税的测算可以更好的规避涉税风险，更好的为其发展提供保障。

参考文献：

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[4]李苗苗.房地产税改革相关问题探析[J].住宅与房地产,2016,(27):10-11.