商业地产开发运营对策探讨

商业地产开发运营对策探讨

陆昊翼

扬州万科房地产有限公司

摘要：我国社会发展过程中，受经济政策的影响，住宅开发商开始向朝着商业地产领域发展，这一趋势对我国商业地产有着良好的推动作用。开展商业地产开发运营工作中，牵扯到各类运营模式，加上外界不良因素的干扰，阻碍了各项工作的开展。基于此，本文主要对商业地产开发运营相关概念进行阐述，分析当前我国商业地产开发运营面临的困境，探讨商业地产开发运营的有效对策，有望对部分人员提供引导和帮助。

关键词：商业；地产；开发；运营；对策

前言：城市化规模逐渐增大，在城市商业发展过程中，商业地产扮演着重要角色，作为一项重要载体，自身发展水平与城市总体经济发展有着密切联系。正是因为这样，商业地产开发运营开始受到行业和政府的重点关注，该项工作是否有效进行，既会对商业地产发展造成影响，还不利于开发商经济效益的提升。那么，如何需求科学有效的商业地产开发运营对策，是当前亟待解决的问题。

1.商业地产开发运营相关概念

对于商业地产，主要包含两个概念，一是地产，二是商业。地产属于在特定“土地所有制”关系背景下，从事“地上物建设”和“土地开发”等行为。而商业是为顾客提供所需“服务”和“商品”行为，这类行为具有一定的组织性。站在功能和用途等方面讲，“商业地产”指的是从事房地产“商业综合体”和“商业业态”的投资、开发、建设行为，它是以提供“餐饮”、“休闲”、“商业”和“贸易”等为目的。无论是商业地产的规模，还是投资比例，都能够反映一个地区的“经济发展水平”，能够在一定程度上促进经济繁荣，属于区域的核心产业。

商业地产开发运营主要有四种模式，分别包括：（1）租售结合。这种模式只需开发商，将一部分“商业地产”项目，拿出来加以出售，剩余部分用来出租，主要表现在开发商将“大部分”物业给主力店进行出租，之后把剩下的“零散小商铺”出租。（2）不售不租。此模式为地产开发商将商业地产项目建设完成之后，留给自己开展的一种商业经营方式，自己不仅可以将商铺加以经营，还能构建商业地产开发运营模式，实现了“经营权”、“管理权”以及“所有权”的有机统一。（3）只租不售。作为地产开发商，不会出售相应的商铺产权，只是将“商业地产”项目对外出租，出租方式主要有三种，分别是“分层分片”、“整体”以及“零散”等出租方式。（4）只出售。这类模式是“地产开发商”，将商业地产产权直接加以出售的方式，如果开发商将产权“出让”和“销售”工作完成，之后就没有干预“商业”地产项目的权利。目前，很多商业地产，开发运营时，都会选择“只出售”这种模式[1]。

2.商业地产开发运营面临的困境

2.1业务模式存在缺陷

现如今，很多开发商都是由“住宅开发”转变而来，没有正确认识“住宅地产”和“商业地产”开发经营模式的区别，在业务模式选择过程中，盲目使用以往方式。对于住宅开发，经常会牵扯“地产开发”相关领域知识，商业项目包含地产开发内容同时，还应重视“经营管理”和“资本运营”的专业运作方面的工作。开发商一味选择“住宅地产”开发经营的业务方式，不通过市场调查，结合企业内外部情况，加以仔细研究和分析，单纯地将商铺卖给业主，让其成为“经营者”和“所有者”，来支配商铺。面对部分小业主，出租太过重视自身利益，选择租金高的商户，没有充分考虑“商品品种”和“经营项目”等，使得商户对整体发展造成不良影响。

2.2共赢意识有待提升

商业地产想要作为整体商业设施运行，就要实现统一管理。为了实现这一目标，就要发挥其“领导”、“管理”和“组织者”的功能，并非为单一的物业提供者。众所周知，开发商一般最为关心的问题是“树立项目品牌”和“将建设资金尽快收回”。比如，对于“大商家”和“公司”的管理，主要重视“管理费”与“租金差价”。而作为投资人员，重点关注的是“投资回报”情况，涉及有“物业增值”和“租金”。经营人员，需借助有限资金，通过大量劳动，来获取相应的回报。消费者从根源上讲，成为商业地产“价值链”的终端，是被“服务对象”，它们是不是支持对应项目，决定了项目升值空间的大小。由此可见，无论是消费和经营者，还是投资和开发商，相互之间应构成一种整合价值“实现结构”，发挥战略合作伙伴关系，实现“互利共赢”。

2.3缺少专业人才

    我国商业地产开发运营中，最为突出的问题就是缺少专业人员，这在某种情况下，对商业地产发展具有制约性。针对商业地产项目，不管是资金，还是位置，都可以进行“筹备”和“选择”，商品也能够进行采购，然而，在实际工作中，同时掌握“地产”和“商业”开发运营模式的专业人才较为缺乏，并且部分人员缺少工作经验，这给商业地产开发经营发展带来不良影响。主要是因为高技术和高素质管理团队，能够促进商业地产项目走向成功之路，其作为关键影响因素，有着推动意义。在我国，规模较大的商业地产，仍旧属于“新生业态”，缺少这方面的专业人才，在现实中无法避免。因此，相关部门就要组织起来，培训对应的专业人才。

3.商业地产开发运营的有效对策

3.1构建科学的开发运营业务模式

现代社会发展中，想要促进开发商“业务模式”更加科学，从而适应商业地产“开发运营”实际需求，对于商业地产开发商，就要及时调整“定位”，将以往业务领域加以拓宽，为了实现这一目标，开发商就要改变传统思维方式，由“地产开发商”转变为“商业地产”开发运营者的角色，站在战略角度讲，应及时调整对应的“组织机构”，对机构形式进行有效确定，将“客户服务”和“商业经营”作为关键点，将过去那种“追求短期利益”和“买完房子走人”的模式加以改善[2]。

3.2建立长期投资地产基金

商业地产开发运营过程中，除过“开发商”和“中小投资者”资金之外，还包括“机构”或者“基金”投资者，他们都是商业地产“开发经营”的重要资金来源。比如，经营资金，既能够整体进行购买，又能够参股。站在理论方面，商业地产在“融资”和“投资”时，资金来源具有多样性，重点包括“退休和养老基金”、“信托和保险公司”以及“商业银行”等各个方面。社会实践中，我国大部分商业地产“投资资金”以“商业银行”贷款为主，相对于这种方式，其余机构“投资者”具有很大优势，不但资金规模大，而且供应期限长，更适合于“长期投资”。因此，我们就要重视长期投资地产基金的构建，合理利用其它“机构投资者”，实现互利共赢。

3.3构建一支强大的商业地产管理队伍

对于大型商业“地产”开发建设与经营管理，从本质上属于具有复杂性和多样性的“系统工程”，为了提升商业地产开发运营水平，就要重视专业队伍的建设。在我国，商业地产出现经营不善的问题，一定条件下与相关人员专业性有着很大联系，主要是因为缺乏专业性，就拿开发商来说，通常是自己“管理”和“招商”，由于自身缺乏“专业化知识”和“丰富经验”，没有充分认识“商业管理机构”的专业化价值，造成商业地产开发经营不科学。国外发展过程中，存在专业商业管理“公司”，在从事商业房地产管理同时，还会参加商业地产投资。对于我国商业地产，也会走向这条道路[3]。这就要求构建一支强大的商业地产管理队伍。作为相关企业，应结合自身实际情况，定期对工作人员培训和教育，让其掌握商业地产“开发”和“经营”等方面的工作，应用到社会实践工作中。

与此同时，也可以与国外先进企业合作，沟通和交流先进的开发经营理念，定期派代表外出学习，总结经验，提升自身商业地产开发经营水平。从长远考虑，也可以和国内高校进行合作，设置相关专业，培养复合型人才。另外，在人才招聘过程中，可以选择与“商业地产管理”相关专业人员，人才选拔重视专业知识、实践经验以及综合素质，从而构建一支强大的商业抵偿管理队伍，为商业地产开发运营工作创造良好条件。

3.3优化各项管理工作

一方面，商业地产开发运营管理，与普通地产有所区别，实际管理工作中，应促进在建设项目的整体运营和发展，既要为项目打造良好的品牌形象，又要制定科学的营销方案，这就要求构建完善的“组织机构”，不管是上级，还是下级部门，都要进行重点规划和安排，将各个部门的管理职责加以明确，实现组织扁平化，将整体管理和服务质量提升。另一方面，在商业地产项目开发运营时，还要重视初期和后期管理工作，初期阶段，应对运营服务、营销方案以及项目前景加以有效分析，征求各个主体意见和建议，确保各项工作科学进行。后期管理中，应和专业管理公司进行合作，实现运营和管理的有机结合，通过科学的管理方式，提升管理质量。另外，还要做好各类设备和人员的维护和管理作业，减少资金投入，提升商业地产自身的经济效益，为开发运营创造良好条件[4]。

结语：综上所述，为了从根本上增强我国商业地产开发运营水平，相关人员就要树立现代发展理念，明确商业地产概念及其开发运营模式，对商业地产开发运营面临的问题进行重点研究和分析，结合市场发展规律，以及现代社会要求，找出科学有效地解决对策，提升地产行业经济与社会效益，促进商业地产开发运营走向可持续发展道路。

参考文献：

[1] 马宙宙.电商时代商业地产开发运营的困境及对策研究[J].中国科技投资,2019, (013):153-154.

[2] 贾光松. 商业地产开发及经营管理存在的问题和对策[J]. 中国市场, 2020(8):2-3.

[3] 曲松. 商业地产开发、招商及经营管理存在问题和对策[J]. 住宅与房地产, 2016(11X):3-4.

[4] 黄俊峰.商业地产项目业主方成本控制中存在的问题及对策[J]. 建筑工程技术与设计, 2017,(036):2254-2255.