集体土地上房屋拆迁与补偿法律问题探讨

集体土地上房屋拆迁与补偿法律问题探讨

刘汇

北京市盈科（临沂）律师事务所 山东临沂 276000

摘要：农村土地的征用和拆除关系到每个农民的生产和生活。如果撤销过程中的诉讼不能得到妥善处理，农民的合法权益就会受到严重侵犯，社会冲突加剧，社会不稳定带来隐患。因此，在征地拆迁过程中的诉讼中，有必要及时、科学地分析这些问题的原因，并根据原因积极研究和运用解决办法。

关键词：集体土地；房屋拆迁与补偿；法律问题

引言

伴随着城市的发展变化，对建设用地的需求越来越大，集体土地转化为国有土地也成为普遍现象。在这个过程中集体土地上房屋拆迁和补偿所涉及的法律问题也越来越多地涉及农民集体的利益。

1农村征地拆迁法律问题形成的原因

1.1弱势群体维权难，法律意识不足

土地和房屋直接关系到农民的生存与生活，面对征地拆迁中的不规范不公平现象，大部分农民很难通过正当渠道获得利益申诉机会。征地拆迁是政府政策，即使违法现象侵害了农民权益，农民却缺乏顺畅的利益表达渠道，比如上访、申请行政复议或者诉讼等行为经常被认为是不同程度的损害公共利益或妨碍执行公务等，大多数政府部门采取推诿搪塞的态度。并且，由于大部分农民的法律意识不足，缺乏对征地拆迁相关法律法规的了解，即使在征地拆迁过程中遭受利益侵害，也难以拿起法律武器维护自身合法权益，甚至有些人会利用各方利益冲突过度维权，并获取非法收益。这些都不利于农村征地拆迁工作的顺利进行。

1.2利益关联严重，缺乏独立评估机构

在征地拆迁过程中，最重要的是制定合理的土地和房屋补偿标准。但是，却缺乏独立的第三方评估机构和可操作的评估方法，这导致地区间的补偿标准差异较大，加大了征地拆迁工作的落实难度。事实上，被征收人缺乏足够的评估机构信息和资产价值信息，评估机构的选择并不是由被征收人独立作出的，而是由政府和开发商主导的，资产价值评估办法也执行标准也是由政府规定的，相当于政府既是裁判员，又是运动员，导致资产评估机构与政府之间存在利益关联，资产评估机构很难独立的、公平地做出符合市场规律和被征收人利益的价值评估，这对被征收人是不公平的。

1.3集体土地上房屋征收补偿缺乏法律依据

2011年颁布的《国有土地房屋征收补偿条例》明确规定了国有土地房屋征收补偿。但是，目前中国尚未制定和颁布关于集体土地上房屋征用和补偿的专门法律法规。《土地管理法》及其条例只规定了征收征收征收土地的有关程序，因为没有集中统一的条例。目前，国务院和前国土资源部有关文件中规定了大部分土地征收程序，法律效力水平较低。在土地征用和搬迁过程中，对房屋拆迁的经营方法和补偿标准没有特别的解释。关于集体土地征用房屋补偿的不完整立法不利于被征用农民及时了解土地征用补偿的实际情况，难以保护其合法权益，不利于土地征用的规范化有序发展。

1.4行政补偿的缺失

现行征地补偿率是一种与市场无关的政治价格，与土地市场价值和农民的经济期望相差太大。此外，在裁定赔偿费用方面也存在问题。当前，土地补偿占我国土地补偿的大部分，以集体为主。其他补偿和安置费用占个别农民的一小部分。一些地方政府发放的房屋拆迁补偿标准多年来一直未变，与近年来房价的大幅上涨有很大差距。当前，征地拆迁行政补偿如下:(1)补偿标准较低，大多在原房屋建设价格之后；(2)赔偿范围太小，实质上限于保护性赔偿，保护性赔偿也限于替代直接损害。事实上，不仅是在拆迁过程中被拆迁人失去的房屋，他们的生活和工作也受到影响，没有得到相应的补偿。

2完善集体土地上房屋拆迁与补偿的建议

2.1发挥政府的调控作用

在城中村改造中，政府政策的制定和出台与拆迁改造过程的顺利与否息息相关。政府能否发挥好引导作用是成功的第一步。而集体土地上的房屋的顺利改造，需要政府的宏观性指导和政策的合理介入，指引城市化高效快速进行的同时，保障农民的利益不受侵害。

2.2完善农村征地拆迁法律法规，依法保障农民合法权益

法律具有保障农民合法权益的强制力，通过完善相关法律法规，不仅强化相关司法部门独立执法的职能，降低政府行政性力量的干预，还赋予农民明确的法律依仗。如果在征地拆迁中涉及法律红线，司法机关能够具有明确的依据维护农民合法权益。尤其是涉及农村土地和房屋等具有多重权利属性的问题上，统一明确的法律规定是合理合法性论证的基础。其次，要发展司法听证制度，对于涉及强制执行以及多重法律依据争议的问题时，应该听取多方意见，参考多种方式谨慎做出判决，强化司法规范。最后，要加大农村征地拆迁政策宣传工作，采取各种方式细化征地拆迁法律法规说明，充分保障农民的知情权，以及法律法规权益保障的了解程度，提高农民法律意识和以法律维护自身权益的合法渠道。

2.3行政补偿的公平合理

行政赔偿的公平性和合理性意味着重新安置的人能够达到与征用前相同的经济条件，不应因拆迁而变得富裕或贫穷。我们应该公开赔偿成本，使赔偿标准和赔偿政策公平，坚持公开、公平和公正的原则，通过公开促进正义，通过公平确保稳定。

2.4提升房屋拆迁管理水平

第一，拆除单位应不断改变现行的拆除概念，澄清管理责任，确保拆除工作不受其他不利因素的影响和影响，并认真满足拆除工作的标准和要求。二、改变原来的拆除功能。在实际拆除过程中，拆除单位必须具备社会各阶层的力量，例如社会服务中介机构进行的民事调整，有效减少实际拆除过程中存在的风险，及时解决拆除过程中存在的问题。第三，进一步加强拆迁管理的规范化进程。具体拆除过程中，拆除单位必须改进拆除过程，提高拆除工作的透明度和开放性，进一步简化程序，实行一站式服务，提高拆除工作的效率。第四:加强相互协调与合作。房屋建筑带来许多利益，拆迁管理部门必须加强各管理部门之间的协调与合作，建立良好的沟通与合作关系，为拆迁工作创造有利条件。

2.5合理确定征地补偿标准，完善政府法律顾问制度

本文在定期调整土地征用区土地总价格的基础上，研究了根据土地价格实施、价格指数上升、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入等因素的变化调整土地征用区价格的方法，以及转让价格的变化。政府法律顾问制度是促进现代法治政府依法管理的有效制度措施。按照建立法律咨询制度的要求，一般将律师作为各级党政机关、人民组织、企业和机构的法律顾问。我国土地征收过程中，应充分发挥法律顾问的作用，对土地征收拆迁提出法律意见，实现合法拆迁和合理拆迁。此外，行政决定在解决撤销争端方面仍可发挥重要作用。必须确保评价制度的中立和公平，改进有关决策程序，建立专门和独立的行政机构。同时，诉讼制度应是解决撤销纠纷的有效办法，法庭对所有撤销纠纷的最终管辖权应通过确保司法独立和司法回避来实现。除了解决拆迁纠纷、信访、上诉和行政复议的过程体系外，还应在解决拆迁纠纷方面发挥作用，建立咨询调解平台，妥善解决拆迁中的矛盾纠纷。

结束语

综上所述，集体土地上的房屋拆迁与补偿与农民的利益息息相关，法律对其的规范也就更显得尤为重要，在维护农民自身利益的同时兼顾国家公共的利益，合理有序地推动城市化进程，贯彻落实法律在拆迁补偿过程中的全面保障。提高我国的法治化建设，保障公民的私权利不受到侵害，国家才能真正发展，人民才能得到真正的幸福。

参考文献

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