房地产土地增值税清算执行中的问题及对策

房地产土地增值税清算执行中的问题及对策

高 歆 王雅洁

（国网三门峡供电公司 河南三门峡 472000）

摘要：随着我国经济建设的快速发展，人们生活水平的提高，使得我国人们对于居住，工作环境的要求与日俱增，不管是对于政府还是对于房地产商，房地产的土地增值税都占了纳税金额较大的一部分，所以为了对此项税收进行规范，国家出台了一系列政策来对其进行约束，特别是土地增值税清算的执行工作，不仅直接影响房地产企业的稳定发展，同时也是房地产企业依法纳税的基础。然而，因多种因素限制，在房地产土地增值税清算的执行中，还存在一些问题，不利于房地产企业的长远发展。

关键词：房地产；土地增值税清算执行；问题及对策

引言

我国整体经济建设最近几年发展迅速，推动我国各行业的发展进程，为我国经济建设的快速发展奠定基础，其中房地产行业的发展尤为显著突出，对于房地产企业来说，土地增值税是较为重要的一个税种。由于土地增值税是一种地方性税种，在我国不同地区的土地增值税清算政策存在一定的差异，并且土地增值税自身具有较多规定，计算过程较为复杂，这进一步加剧了清算执行难度。

1土地增值税清算的特征和作用

据统计，土地增值税大约占房地产开发企业税负的10%。虽然同其他的税种具有一些相同点，如我们缴纳税款都属于国家强制规定固定比例的无偿上缴。但是由于世界上没有完全相同的两个东西，所以土地增值税也具有一些自身的特点：以转让房地产的增值额为计税基础；涉及征税面比较宽；执行超率累进税率；按每次取得增值额征税。这些不同的特点使土地增值税区别于其他税种的同时，也有了自身的发展和管控空间。土地增值税作为国家重要税种，也为地方财政收入做出了重大的贡献。一方面，土地增值税是地方财政收入的重大财源；另一方面，它也是国家对房地产交易市场实施科学调控的工具，尤其对某些房地产企业炒买炒卖土地及房产获取暴利收入进行了抑制，促进了房地产市场健康发展，也为企业带来了好处和动力，推动企业积极改善经营管理结构，最大化的降低成本，在提高综合能力的同时也提高了盈利能力。

2房地产土地增值税清算执行中的问题分析

2.1土地增值税的应用范围不够合理

在现阶段的土地征收当中，土地增值税的作用范围只是涵盖了国有土地的使用权，而在一些集体土地的处理上，土地增值税的处理就并没有那么清晰。也是因为这个原因，近年来，许多房地产商都瞄准了集体土地，并对其进行了大量征收，从而使国家的土地出现了大量流失。一般情况下，在范围衡定上，基本上就需要花费大量的时间来对其进行评定，以保证其不会出现偷税、漏税的可能。房地产企业在进行土地收购时，应该对土地的所有权进行了解，以便于降低后期财务审核中的麻烦。

2.2对土地增值税清算政策把握不清

在我国，土地增值税是较晚登上国家税收体系舞台的，其最初出现的目的是国家希望通过税收来对房地产经营的方向进行引导，强化房地产市场交易秩序的规范，但直到近年来才逐步地受到国家的重视，相关政策文件仍有所欠缺。当前主要是通过三大主要文件对土地增值税清算进行指导，同时各地方税务机构也会出台相关文件进行补充性质的指导与支持。但是对于房地产企业来说，其工程开展周期长，土地增值税的税收制度制定与规范又存在较大难度，这会直接导致清算工作的开展较为困难。

2.3风险意识相对不足

房地产企业为实现对纳税成本的严格控制，开始重视土地增值税展开纳税筹划，但是纳税筹划在实施时，对于筹划中存在的风险却未能给予充分重视，造成后续工作在实施时会产生不同类型风险，这导致了纳税筹划难以将自身作用与价值充分发挥出来。部分企业虽然在纳税筹划方面形成了风险防范意识，但是相关工作在实施时却未能实现常态化，这实际上会使今后相关工作在实施时增加风险。

3房地产土地增值税清算执行中的对策研究

3.1补充征税对象

在最近一次的十八届三中全会上，政府已经尝试将集体拥有的土地进行入市交易，以便于规范房地产的土地开发行情。但需要注意的是，虽然说集体土地已经开始入市交易，但由于缺少对应的法律法规，所以大多数的集体土地的所有处理依旧是较为混乱，因此相关部门应该积极推进相关方案的出台，以便于对此类型的土地进行更好的管理。另外，除了集体土地，其实还有很多类型的土地也缺少相关法律的保护。所以，如果条件允许，在相关部门可以尝试一并处理，以便于更好地展开土地增值税的税收工作。

3.2科学合理地进行纳税申报

企业在日常管理中，对于纳税申报的执行流程要进行严格规范，财会人员需要根据账册对不同的纳税申报表进行填制，对申报的原始材料进行全面归集，定期地对各类纳税电子台账进行检验与复核，并对企业自身的纳税工作进行综合性的分析与评估。纳税申报作为企业税务管理以及土地增值税清算执行的起点，是税务管理整体结构的核心要素。由此，企业在加强纳税申报管理工作时需着重加强以下几个方面：其一，对税法及相关政策进行通透性的研读，对各项细则进行充分准确的把握；其二，纳税申报工作的开展要井然有序，可与税务机关的工作人员进行密切沟通，确保申报项目的填写规范、准确；其三，申报数据要及时地与税务机关的相关电子数据进行比对，并对相关资料进行合理保存，确保事后有账可查，以备之后税务机关的稽查与监管工作等；其四，及时做好纳税申报的总结工作，对各项工作的开展进行查缺补漏，进而强化纳税申报管理工作，降低纳税风险。

3.3加强团队建设，提高人员素质

土地增值税清算涉及土地和开发产品估价、开发成本测算、产权管理等方面的知识，是一项技术性强、工作量大、成本要求高的工作。清算小组应从获得土地使用权源头开始，对项目立项、规划、施工、销售、竣工、结算和清盘等进行全程跟踪管控。建议房地产企业适时推荐清算人员参加税务机关组织的土地增值税政策培训，拓展税收征管知识；进行行业对标，与同行业积极探讨，分析自身不足，引进先进的税收管理理念，确保土地增值税清算的准确性，提高清算工作质量。

3.4成本分摊方法筹划

若税务机关对成本分摊方式未做出限制性规定，房地产开发企业有多种分摊方式可供选择时，企业要通过提前测算，选择最有利的分摊方式进行清算。以综合性开发项目为例，在分摊土地成本时，若按建筑面积法，则商业用地一般分摊较少；若按占地面积法，则商业用地能分摊更多的成本，为确保占地面积法有据可依，则项目前期可以多办理几个土地证。开发成本的分摊也存在类似问题，按直接成本法，商业建设项目单方成本一般高于住宅项目；按建筑面积法，则两者相等，若直接成本法更有利，则从前期合同签订、成本结算等资料就需要明确受益对象，确保清算时成本分摊准确有据可依。

3.5强化风险防范思想意识

首先，企业中需设置与纳税筹划风险相关的防范部门，并使部门中具有充足人员，由人员专门负责这方面的内容，做好相关排查工作以及消除工作。其次，加强制度建设，通过制度建设对风险防范进行规范与指导，进而使风险防范能够实现常态化。确保纳税筹划能够将既有效益充分发挥出来，为房地产行业向着更好方向发展创造良好条件。

结语

对于房地产企业来说，其应对土地增值税清算执行工作高度重视，要我积极地将企业向更为规范的经营方向进行引导，以此来保障企业的稳定发展并提高企业自身的竞争力。

参考文献

［1］李平花.房地产土地增值税清算执行中的问题及对策解析［J］.时代金融，2019（8）.

［2］李振宇.刍议房地产企业土地增值税清算问题与应对［J］.环球市场，2019（26）.

［3］薛武强.当前土地增值税清算中存在的问题和对策［J］.国际商务财会，2020（5）.