住宅工程批量精装修施工管理研究

住宅工程批量精装修施工管理研究

高凯林

身份证号码 44122619821221**** 肇庆华侨城小镇开发有限公司

摘要：随着我国人们的消费力升级，房地产行业精装修交付愈来愈受人们欢迎，现今住宅工程批量精装修交付在住房交易中已占据较大比例，相应的精装修交付住宅质量投诉问题也愈来愈引起房地产开发商、建筑施工企业和购房者的重视。如何把握好住宅工程批量化室内装修的特点，做好室内装修设计，合理选择装修材料，做好装修施工管理措施，以提升住宅工程室内装修观感质量，实现住宅工程批量精装修优质交付，为人们建造更为舒适的居住环境，推动装饰装修行业的可持续发展，本文将对住宅工程批量精装修施工管理研究进行探讨，以期提供一些借鉴。

关键词：住宅工程；批量精装修；施工管理

引言

随着社会经济发展，人们生活的节奏越来越快，人们在城市工作和居住生活已融为一体，住宅工程精装修交付，人们自己不必再花费资金，请求专人设计住宅的装修，能够节约很多时间，因此住宅工程精装修交付非常迎合人们便捷、迅速的居住需求。

需求决定供应，这种旺盛的精装修交付需求催生了房地产行业批量化精装修房的产生。住宅工程批量精装修交付，不仅能够加快建筑市场资金流通速度，还能够带动建材、家居、家电等行业更加集中社会资源和劳动力投入生产，减少资源的浪费，提高就业率和活跃市场经济，因此对住宅工程批量精装修施工管理进行研究是非常有必要的。

1. 批量精装修施工管理的难点

1. 设计效果还原度要求高。

建设单位的要求和设计师的想法，通过设计图纸来表达和传递给施工现场，但他们希望装修出来的房子与其意愿十分接近，设计效果还原度达到95%以上，因此精装修施工过程需要严格控制细节质量和整体效果。

2. 装修材料品类多，供货周期长。

室内精装修材料例如瓷砖、大理石、木饰面、乳胶漆、铝扣板、玻璃、金属和灯具、开关插座面板以及五金洁具等，材料种类型号繁多，且多为甲供材，供货周期长，材料下单和现场施工需充分考虑材料损耗，避免大量浪费^[1]。    

3. 工作面移交不足。

精装修进场施工时往往是土建收尾移交工作面的阶段，此时建筑土建一边收尾整改一边移交装修。往往由于土建单位人力、资金等原因，移交工作面不足以让精装修大面积顺利施工，甚至不能连续装修施工，使得精装修现场管理协调难度大^[2]。

4. 装修交叉作业多，工期紧张。

装修工程涉及的专业多、工序多，各道工序交叉和流水作业，项目实施过程中组织管理水平要求高。建设单位对装修施工要求工期一般约半年，且土建工作面移交由于各种因素往往不能连续，造成室内装修工程施工经常性放缓和暂停，这就使得装修工期非常紧张^[3]。

5. 材料运输压力大。

室内装修材料湿作业期间大量的砂、水泥、瓷砖、腻子、乳胶漆等集中进场开展施工，交通道路和垂直运输难以保障畅通，尤其室外道路因园建园建施工导致无法使用，大量材料只能通过地下室车库进入工地并使用电梯运输上楼，白天电梯运行忙碌根本无法满足使用，只能利用晚上加班运输材料上楼。

6. 精装修水电点位布置容易出错。

  由于室内精装修工程功能配置丰富，开关插座、报警按钮、水龙头、角阀等水电点位布置繁多，且其位置分布需合理定位，点位预埋施工需现场测量尺寸复核，稍有检查不到位则容易出错。

二、住宅工程精装修工程施工管理

1、装修设计

人们对室内装修设计风格的喜好可谓“众口难调”，房地产行业的高层住宅精装修设计出于项目定位、购房客户群体、工程成本等方面考虑，大多数都以现代简约风格为主。尤其在房价高企的年代，人们房贷压力极大，房地产开发项目均以紧凑型三房刚需户型和紧凑型四房改善户型居多，迎合刚需和改善型的购房消费群体，此类高层住宅室内装修设计需巧妙运用色调搭配、材料混用，尽可能使视觉空间增大，减弱家具的体积感，让简约的设计风格呈现出空间感、通透性和舒适性，满足大多数人的眼光^[4]。

地面铺装布置图 天花造型布置图

好的装修设计不能只停留在图纸上，必须在施工现场呈现出来。在装修设计方案通过评审后，设计院出具装修设计施工图，并经项目工程师、施工单位会审，设计人员向施工单位做设计交底，再开展现场各项施工作业。

2、装修材料定样

在装修施工图阶段，设计院结合装修材料的颜色、尺寸、质感和成本等因素，先确定材料样板，此项工作称为设计定样。设计定样决定着装修材料采购供应和装修完工后整体质感，也一定程度上确定了装修单方造价里的材料成本，故此项工作非常重要。

材料样板

3、招标

按施工图、材料样板启动材料供应商招标和施工单位招标的工作，为了能够保证住宅工程批量精装修工程的总体工期，招标工作需要加快，在发出标书后，合约部需同步催促意向投标单位进行报价。确定中标单位后，尤其确定中标的施工单位后，立即组织施工单位进场开展前期准备工作，合同签订工作与前期准备工作同步进行。

4、装修施工样板引路

为提前发现和调整精装修施工的设计错误、施工偏差，把握精装修设计效果，同时也明确精装修施工的工艺要求、质量标准、管理要求，保证施工质量，在大面积精装修施工前，需针对主要装修工序、点位布置、部品安装等，先做施工样板，在施工样板验收评审通过后，再后续开展大面积装修施工，此项工作通常称为“样板引路”。样板引路在工程中能够起到引导施工的作用,可做施工班组与工人的技术操作实物交底，以点带面.明确工程施工的质量目标和验收标准。同时，样板引路也能够起到让建设单位检查和发现装修设计的不足，及时变更和调整材料或工艺做法，保障项目质量、成本、进度目标^[5]。　

5、装修工作面移交

工作面移交，是精装修进场施工的前置条件。如果移交工作面不足或移交不顺利，则精装修工程无法顺利开展施工。工作面移交涉及到两个方面，一是土建移交给精装修的工作面，而是精装修移交给室内门、橱柜浴柜、淋浴屏、木地板等部品安装的工作面。住宅工程批量精装修前期，影响进度的主要因素就是土建移交给精装修是否充足，移交后整改销项是否顺利落实，故把土建工作面移交管理好，能够为保障批量精装修施工总工期打下坚实基础，是项目装修施工管理的重中之重。

6、装修材料供货管理

装修材料供应是否及时直接影响精装修工程的施工连续性、班组工人在岗稳定性，影响住宅批量精装修工程的总工期；装修材料的质量也将会直接影响房屋装修的整体质量。因此对装修材料供应进行管理非常重要。装修材料应当严格按照设计图纸和设计定样进行采购供货，装修材料的生产必须根据批量精装修工期计划安排，结合材料生产周期，提前下单至生产工厂，并在施工过程中及时分批下单或补货下单。施工现场需做好材料进场的运输道路，规划材料堆放的场地布置，材料进场需及时提报监理、建设单位、设计人员验收，并按规定进行取样送检。

7. 装修施工锁门管理

住宅批量精装修工程的木门、橱柜、淋浴屏、木地板等分项工程较多，且灯具、五金洁具、厨房电器等安装类物品较多，各单位现场交叉作业，施工人员进出频繁，寄容易出现成品破坏和户内安装类物品被盗的情况，故在进行灯具、五金洁具、厨房电器安装时，需实行锁门管理制度。锁门管理就是把每户入户门锁起来，工程钥匙归集至精装修单位保管，精装修单位安排专人负责拿钥匙对入户施工的单位和工人进行登记开门和登记关门，并负责检查户内装修成品、物品完好情况和户内卫生情况，如发现某单位工人入户施工后有装修成品、物品损坏或户内污染，则由该单位负责处理或承担赔偿责任。

8. 装修完工验收

住宅批量精装修完工验收，对整个装修质量和效果是否达到预期质量标准和观感效果的进行评定，是查验是否达到精装修交付条件的前提。在整体装修工程验收前，建设单位先对室内精装、木门、橱柜、淋浴屏、木地板等分项工程进行验收，然后组织施工、监理、设计、成本等部门联合起来对整体装修工程综合验收，对装修质量各观感效果作出评定，施工单位对质量瑕疵问题进行整改销项。

结语：

住宅批量精装修工程管理是一项综合施工管理活动，管理者需充分了解住宅批量精装修工程的特性和施工管理难点，调动设计、工程、成本等部门人员群策群力，灵活运用设计手段和使用装修材料，严格落实样板引路制度和锁门管理制度，把握材料供应周期和严控装修工程质量，保证装修完工后的整体质量和观感效果达到优质精装修交付标准，推动装饰装修行业的可持续发展。本文就住宅工程批量精装修施工管理研究进行探讨，以期提供一些借鉴。

参考文献：

[1] 王冠运. 房地产住宅项目批量精装修施工管控要点浅析[J]. 房地产导刊,2021(14):175-177.

[2] 林娜妹. 提高批量精装修工程质量管理控制的措施[J]. 科学与财富,2021(3):66.

[3] 孙辰. 有效提升批量精装房施工管理质量对策[J]. 百科论坛电子杂志,2020(12):1092-1093.

[4] 许智帆. 房地产住宅批量精装修项目管理的探究[J]. 建筑工程技术与设计,2020(10):2954.

[5] 李强益. 商品住宅批量精装修工程关键过程控制研究[J]. 房地产导刊,2020(35):233.