不动产档案查询中的法律风险与对策

不动产档案查询中的法律风险与对策

乔志兵

济宁市不动产登记中心 山东省济宁市 272100

摘要：不动产档案查询对于维护不动产交易安全具有重要价值。《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记资料查询暂行办法》等行政法规、规章虽对不动产档案查询进行了具体规定，但在不动产档案查询实践中，仍存在一定的法律风险，需要进一步探讨。基于此，以下对不动产档案查询中的法律风险与对策进行了探讨，以供参考。

关键词：不动产档案查询；法律风险；对策

引言

随着我国不动产登记的一体化，我中心由原来的房屋登记中心转变为不动产登记中心，业务范围从单纯的产权登记管理扩展到不动产登记，已全面接收全市土地登记档案。但立案工作中的调查机制没有得到认真规范，导致在实际工作中无法明确界定当事人的身份和资格，无法规范律师的调查范围，对档案管理产生了一定的影响。因此，不动产登记档案查询机制亟待完善。

1与不动产档案查询有关的潜在法律风险

1.1后续工作未能及时跟进

第一，面对各种各样的技术，中国在寻找房地产登记档案方面还没有建立统一的国家技术标准。过去，我国所有行政部门都按照各自的技术标准开展了这项工作。因此，应迅速制定国家统一技术标准，促进国家信息平台的建设和完善。但事实上，实现上述目标仍然是困难的。第二，对于房地产登记调查的组织和进行，中国各地没有颁布相应的详细规则。最后，国家统一信息管理平台尚未建立，这是制约房地产登记档案调查有序发展的主要因素之一。

1.2登记资料查询错误

为方便权利人与利害关系人查询，《不动产登记暂行条例》第九条规定，不动产登记簿应当使用电子媒介，暂时不具备条件的，可以使用纸质媒介。随着我国对不动产登记电子化的要求，相关数据库的建设被提上日程。目前，房地产档案与电子档案、纸质档案并存。在不动产档案查询实践中，由于数据系统的兼容性、纸质档案与电子档案的时间错位、电子档案的录入错误和遗漏等原因，权利人和利害关系人查询不动产档案时可能会出现登记信息错误。从法律适用的角度来看，这可能会导致严重的法律责任。无论当事人是从事房地产交易、诉讼、法院查封、执行还是被监察委员会等国家机关调查，查询人都可能因房地产档案管理人登记资料错误而承担民事和行政法律责任，甚至导致冤假错案。

1.3管理设施滞后性显著

房地产档案的有序运作需要足够的物质支持，如相应的设备和设施。但目前国内大部分部门尚未购买先进的设备和设施，导致物业登记制度运作期间缺乏必要的设备支持，这必然会影响运作的质量和效率。

2防范法律风险的应对措施

2.1个人全网通查

2020年7月，自然资源部印发了《“互联网+不动产登记”建设指南》，明确提出建设国家、省、市县3级关联的不动产登记网上“一窗办事”平台，与不动产登记系统和全国一体化政务服务平台衔接。“一窗办事”平台应提供信息查询服务，提供权利人、利害关系人查询全省范围乃至全国范围的不动产登记相关信息。2020年9月《国务院办公厅关于加快推进政务服务“跨省通办”的指导意见》指出，应实现申请人异地网上查询不动产登记资料，笔者认为重点是要通过互联网开通线上不动产登记查询窗口，生成不动产登记查询电子证明，提供在线查看、下载和验证服务，并可到线下自助打印，真正实现“网上通办”。

2.2统一不动产登记档案查询管理标准与规范

当前，我国不同地区房地产登记档案查询工作流程混乱，方法不统一。一个重要原因是统一的档案问题规范、业务标准和程序尚未建立。在这种情况下，房地产登记档案查询的操作过程显示出明显的随机性，数据查询的速度和质量难以保证。为此，新国家政策指导下的有关部门必须以档案计算工作的实际情况为基本要点，结合战略发展目标，制定符合自身需要的档案查询流程的统一业务标准和规范，为各类档案查询制定明确的详细规则，从而为房地产登记档案的运行建立具体的参考标准，并在确保档案查询速度和准确性的基础上不断提高工作质量和效率。

2.3信息共享单位自助查询

与不动产登记机构实现信息交换和共享的单位，视为经不动产登记机构授权，有权查询和使用。此类单位应当通过自身系统自行查询，把握“谁提供、谁负责”和“谁使用、谁负责”的原则，按照共享协议、合作方案等规范进行查询，并依据《暂行条例》、《细则》等规定，妥善保护不动产登记资料，承担法律责任。建议以省级不动产登记机构与省级相关部门共享通用信息的方式参照广东省、江苏省，由本部门市、县(区)、乡镇(街道)机构通过与其省级主管部门对接的方式进行内部审核。不使用就失去了信息共享的意义，既方便了共享公司的查询，也减轻了不动产登记窗口的查询压力。

2.4通过数据共享实现有关国家机关线上查询不动产登记信息

新一轮国家体制改革后，很多地方都设立了大数据管理部门。不动产登记部门要积极与大数据管理部门建立联系，与大数据管理部门共享不动产登记数据。相关国家机关可以通过大数据管理部门获取不动产登记数据。房地产事业部和大数据管理事业部共同制定数据交换和查询规则，并与国家相关数据交换机构签订数据保密协议。根据保密程度和查询方式，信息分为几类，每一类都有不同的查询权限、查询提示和查询程序要求。不动产登记部门负责及时提供数据，大数据管理部门负责汇总数据，建立查询机制，保障信息和网络安全，编制可追溯的查询日志。但是，查询和使用单位及相关管理人员应当对调查结果的合法使用承担全部责任。因信息请求和使用而引起的诉讼，由他们负责取证并承担相应的法律责任。

2.5修订相关规章制度

一是修改或删除《不动产登记资料查询暂行办法》第二十一条规定。在不动产档案查询实践中，利害关系人往往要求权利人同时到场进行查询。权利人与利害关系人同时到场查询所承担的交易成本，相对于个人信息权益被侵犯的风险来说，应是可接受的。至于拟提起诉讼、仲裁的人来说，最好能增加限制条件如对方的身份证复印件或不动产登记证复印件等。二是明确废除原建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》（2017年1月1日实施）。由于国务院机关改革，建设部关于不动产登记的职权已转移至国土资源部及自然资源部，为此，相关规章的废除清理工作已迫在眉睫，以免引起实践应用中的混乱。

2.6建立健全完善的不动产查询制度，保障查询工作高效安全

2007年颁布的《中国物权法》第十八条规定，承诺人和利害关系人可以申请和复制登记文件，登记机构应当予以提供。从有限披露原则上讲，对权利持有人和利益相关方来说，查询和复制房地产登记数据，提高房地产档案的交易效率是方便的。同时需要考虑房地产交易的安全性。维护房地产交易秩序已成为档案查询工作中的几个突出矛盾。2015年生效的《不动产登记暂行规则》第27条规定，承付人和有关当事人可以依法查询和复制不动产登记材料，并由不动产登记机构提供。可以看出，中国房地产注册资料符合有限披露原则，针对的是可以申请注册资料的权利人和潜在权利人。建立不动产登记信息交流查询系统，一方面是为了实施可能影响已登记债务人隐私或商业秘密的登记材料，登记机构有义务保护已登记债务人的隐私。这是贯彻开放原则、保证交易安全的重要手段，登记机构的申请部门必须坚持。

结束语

在社会经济不断发展的背景下，传统的手动房地产登记档案调查揭示了许多不足之处，给该行业的可持续发展造成了重大障碍。因此，应加强房地产登记档案收集工作的改革进程。有关部门应明确了解现阶段房地产档案调查的实际运行情况，立足现实，不断实施完善措施，加强高素质人才的培养和引进，全面提高档案整理质量。

参考文献

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