建筑设施设备运维管理探讨

建筑设施设备运维管理探讨

郑迅

北京化工大学 100029

摘要：随着我国经济的高速发展，建筑物如雨后春笋出现在各大城市空间中，建筑物的科技含量越来越高，物联网、移动互联网、人工智能、BIM空间模型、5G通信等新一代信息技术被积极地运用在建筑物上。建筑物内的设施设备数量更加繁多、系统结构更加复杂、不同专业之间的关联度更为紧密，对设施设备运维机构的管理水平提出了更高的要求。传统被动式维修为主的管理方式将逐渐被淘汰，人工处理数据的方式完全不能适应建筑物信息化的要求。如何利用信息技术促进建筑物高质量运行，为人们提供更为健康舒适的工作和生活环境，是当前建筑物设施设备运维管理的新课题。

关键词：要求；

一、设施设备管理的新要求

按照建筑全生命周期的管理理念，建筑设施设备管理包含规划、设计、建造、运营、拆除等五个阶段。建筑运营管理阶段是从项目竣工验收投入使用直至报废拆除的经营管理过程，具有周期长、投入成本高的特点。建筑设施设备运维管理是建筑运营管理的基础，运维管理可以理解为在理论和方法的支撑下，采取相应的技术、经济和组织措施，充分发挥设施设备的使用功能和使用价值，保障建筑设施设备的良好运行，为人们的日常工作和生活提供一个良好舒适的环境。传统建筑设施设备管理是物业管理的一部分，由于物业管理多为业主方委托第三方实施有限合同期的管理，对设备设施运维管理要求较低，难以实现建筑设施设备的可持续运行。在当前信息技术背景下，建筑设施设备具有机电系统多、设备数量大、智能化程度高等特点。公共建筑的设施设备台（套）数量多以万计，其运行产生的运维数据更是海量级别，依靠传统的人工处理方式不能满足要求。精细化、信息化的日常运维管理已成为保障建筑正常运行的基本要求，BIM平台、大数据、云计算、AI技术和建筑运行信息化管理平台也在越来越多的建筑中使用。科学合理地进行建筑设施设备分类分层与管理规划，是实现设施设备高效运维信息化管理的基础。

二、设施设备分类分层管理

1.设施设备的分层。

建筑设施设备不仅数量繁多，复杂度随技术发展而变得更为复杂，对设施设备进行分层管理，有利于运维管理的精细化与专业化。结合工作实际，比较合理的层级数量为三或四层：系统（首层）——子系统（第二层）——设备（第三层）——元器件（第四层）。

2.设施设备的分类

根据建筑在使用过程中设施设备运行与维护管理的不同，建筑设施设备一般分为公共设施和机电系统两大类。公共设施类包括建筑主体结构（JG）、外门窗幕墙（WQ）、室内装修（ZX）、园林景观（YL）、停车场（TC）、其他设施（QT）等六小类。该类设施设备大多处于相对静止状态，维护周期相对较长，老化后对使用功能影响不明鲜，但对视觉效果和环境质量影响较大。

机电系统类包括供配电系统（GD）、空调系统（KT）、电梯系统（DT）、消防系统（XF）、智能系统（ZN）、给排水系统（GP）等六小类。该类设施设备主要是实现和提升建筑的使用功能、保障运行安全等作用，发生故障时，对使用功能或安全运行产生较大影响，直接影响使用质量。

3.设施设备的重要性划分。

按照设施设备的安全性、重要性和对系统运行的影响，可将设施设备划分为重点设施设备（A类）、主要设施设备（B类）、一般设施设备（C类）三类。A类：指该设施设备故障、损坏或停机后，对人员安全、消防安全、数据机房运行安全构成严重威胁的设备。

A类设施设备划分表

三、技术管理架构

设施设备分层分类可以有效解决数量繁杂的问题，而技术管理架构的科学搭建可以体现出管理的规范化，能对传统物管方式带来进一步的提升。

1.架构形式。

设施设备技术管理架构以技术为脉络，建立层级管理体系，最大限度地

克服属地管理处模式易出现的技术割据局面。并将更多的精力和资金投放在技术建设上，弱化行政管理手段，强化对技术人员的培养。

架构中的顶层为技术决策层，主要负责技术规划、制定技术战略、统筹技术管控；中间层为技术管理层，重点进行技术指导、监督、培训等工作；专业班组是设施设备运维工作的一线力量，主要开展日常的巡检、例行保养及故障的处置等工作，属于技术执行层面。

2.技术决策层。

技术决策层的职责设置应围绕规划展开，要求就设施设备运维管理制定出较长时期的技术总任务和总目标；进行技术前瞻性研究，设计并发起技术课题，推动技术创新及技术储备；审议年度维保计划、技术规程和标准、设施设备的预防性维修方案及重大故障调查报告等。决策层主要从宏观角度对设施设备进行技术管理，仰望星空紧跟技

术前沿。决策层采用技术委员会的集体领导组织，委员来自技术管理层和技术执行层的优秀技术人员。

3.技术管理层。

技术管理层的职责重点放在制定运维年度计划和技术监督上，要求对设施设备的安全运行情况及楼宇健康环保措施的执行效果进行监督指导；对技术措施、运维效能与管理风险进行不定期得评估；组织技术文件的编写和技术领域的培训等工作；编写年度设施设备运维管理报告等。技术管理层连接决策层和执行层，要放眼市场，了解行业技术发展动态，结合技术执行层的各类报表报告提出运维管理的改善优化方案。

4.技术执行层。

技术执行层主要任务是按照年度运维计划与标准的技术规程进行设施设备的运维工作，接受技术管理层的监督与指导，在技术管理层的组织下开展规程修订编写、运行维保、设备维修及故障处置等工作。基本的工作要求是保证数据记录的准确性和及时性，突发技术问题能快速解决。同时做到应急演练、培训的常态化，不断提升执行力。

四、日常运维管理

建筑设施设备日常运维管理主要有运行管理、维护管理、故障管理。运维管理应坚持预防为主、日常维护保养相结合的方式。对于重要设施设备（A类），应以预防性维修为主、日常巡检与专项检查为辅的方式；主要设施设备（B类）采用专项检查和预防性维修相结合的方式；一般设施设备（C类）以日常巡检为主，采用事后维修方式。

设施设备故障是不可避免的现象，根据对安全、运营秩序、服务质量等造成影响的程度，将故障划分为轻微（I）、普通（II）、重大（III）类。轻微故障定义为不对楼宇使用功能造成影响，且能在故障发生后24小时内修复的故障；重大故障定义为部分功能丧失，对用户的正常生产造成影响，或修复耗时72小时及以上；除I、III类故障外的其它设备故障划归为II类故障。

结语：

建筑设施设备的正常运行是建筑内部良好环境的重要保障，安全耐久、节能环保、健康舒适等办公环境更是人们日益增长的对美好生活追求。信息化技术的不断进步，带来的智能物联与建筑的结合是大的发展趋势。根据笔者近年的建筑运维管理实践，深深体会到：利用信息化平台实施建筑设施设备运维管理已是大趋势，从业人员需主动积极地应用。平台建设需要以运维管理的结果为导向进行科学合理的基层规划，突出实用性；设施设备运维管理需要按全生命周期管理实施专业管理，运行数据的收集与运行分析是提升运维管理水平的途径。

参考文献：

[1]主动式智能建筑运维模式下的数据应用技术研究[J].蒋海刚,於琦.智能建筑与智慧城市.2020(12)

[2]援外成套项目建成后技术援助项目可行性研究探析[J].梁莺莺,袁蔡群.中国工程咨询.2020(08)