市域轨道交通站点周边土地综合开发模式探析

市域轨道交通 站点周边土地 综合开发模式探析

卢德

温州市轨道交通置业有限公司 325000

摘要： 为促进铁路沿线各站点可持续发展，根据《国务院办公厅关于支持铁路建设实施综合开发的意见》(国办发（2014）37号)、自然资源部印发的《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》（自然资办函〔2020〕120号），通过积极引导铁路站场及毗邻用地进行节约、集约利用、合理开发，实现土地高效集约利用，促进铁路站场及相关设施用地布局协调。在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，通过综合开发用地供应与铁路建设联动等措施，引导市场主体实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发，有力有序推进铁路建设，并缓解铁路建设投融资压力。

关键词：轨道交通车站 土地综合利用 一体化上盖开发 物业+轨道

引言

在当前社会发展中，城市的功能以及其自身的发展区域也得到了进一步的完善与扩张，由此，如何将市域轨道交通的站点与周边进行综合性的开发，需要当前所拥有的市域轨道交通站点设计人员进行综合性的关注。基于上述角度，文章结合我国在发展过程中整体轨道交通交通的发展事例，对市域轨道交通车站建设过程当中，与周边土地进行综合开发的优质模式进行详细的分析，希望能够为我国的市域轨道交通站点周边土地综合开发规划设计工作提供有效的指导与帮助。

1.对轨道交通站点及周边物业结合的实例进行详细的分析

我国在发展过程中，市域轨道交通站点拥有着较为多元化的成功案例，以此也可以作为当前所拥有的建设实例，设计人员需要充分对各类已有轨道交通站点周边综合开发成功案例进行详细的分析，并且积极与周边物业进行有效的协调，使自身在车站设计过程中所具有的工作能够得到进一步的完善。

1.1对上海轨道交通车站以及周边物业的结合实例进行分析

轨道交通在上海发展并没有拥有较长的历史，但是在当前的上海发展过程中，整体轨道交通已经得到了充分的发展。虽然其发展历史较短，但发展速度相对较快，设计人员在对站点进行设计的过程当中，充分的参考我国北京、天津等诸多轨道交通综合建设案例，并且吸取了国内外各类教训及经验，从而使整体轨道交通能够获得更加合理化设计。设计人员在进行轨道交通设计过程当中，对站点周边空间进行更加合理化开发，使物业+轨道的模式得以构建，并且使车站能够与周边的物业进行更加协同性的发展。由此，在轨道交通建设过程当中，既能够使城市自身所具有的交通压力得到充分的缓解，使旅客的输送力对大幅度的提升，又能够在一定程度上使周边商业得到一定程度的发展，使旅游客流能够充分的向消费者予以转变，并且使商业企业在车站周边的经济效益能够得到大幅度的提升。另一方面，商业的发展又使得周边车站能够拥有更加充分的客流，并且带来相应的收入，二者在建设过程当中形成了良性的互利互惠关系。

1.2对香港轨道交通车站所拥有的综合发展实力进行分析

自上世纪中期开始，香港人口数量得以不断的增加。由此，也使得城市交通所存在的现实压力得以大幅度的增加，为了进一步使相应的公共交通能够服务与工作，并且将其私人所具有的功能区域进行合理性的整合。在上世纪70年代开始，整体香港的轨道交通车站的建设工作得以进行，而至今已经拥有近10条线路，在具体的发展过程中，由于整体香港的人群密度相对较高，因此其自身交通的压力相对较大，而充分对轨道交通进行综合性应用，能够使交通压力得以大幅度的减缓，在开发过程中，香港所具有的轨道交通主要由公有以及非公有混合形式予以建设，政府以及开发商与轨道企业合作，对相应的站点周边土地进行综合性开发，在建设过程当中，政府负责对蓝图的审批以及规划工作，而轨道交通企业在发展过程中，对物业进行综合性的规划，并且对土地进行经营分析，由此使整体区域在多方合作的模式之下形成更加协同性的发展。

2市域轨道交通车站周边土地综合开发的模式分析

通过上述分析可发现，市域轨道交通车站对于城市而言有着极其重要的现实作用，而轨道交通在构建过程当中，能够充分的对城市自身所具有的交通压力予以缓解。设计人员在对相应的车站及周边土地开发进行综合规划及设计的过程当中，需要充分的与整体城市的综合交通体系进行有机结合，并且对土地资源的利用情况进行详细的探究。

首先，需要对换乘空间以及重要的枢纽站进行综合性设计，换乘系统在构建过程当中，由线上的换乘大厅的重要枢纽交通功能予以综合性构建。而重要的枢纽车站在构建过程当中，应对站点周边用地进行统一规划复合利用，建设集停车场、公交始发站等功能于一体的上盖综合开发项目，以此能够使乘客的换乘便利性得以大幅度提升。第二，在商业的综合设计过程当中，应对站点周边用地进行统一规划复合利用，建设集商业、广场、酒店、办公等功能于一体的上盖综合开发项目，使车站周边的空间能够以最大限度的利用模式满足顾客在经济商业角度所存在的现实需求，以此使客流量得以增大。一方面，以商场的模式吸引更多的客流，对当前居民所具有的购物以及乘车方面的需求予以综合性的满足。另一方面，进行综合开发利用，能够使该区域所存在的商业价值得以大幅度提升，使车站与物业之间能够获得更加优质的相互促进作用，使车站能够为物业带来更多的消费人群，而物业在发展过程中，能够进一步的为车站提供更加稳定的人流，使车站在构建过程当中，出行方面所获得的效益得以有效的增加。在对车站以及周边地区空间进行综合考虑的过程当中，需要对其空间的形态进行考虑，可以通过理论计算以及各类数据调查等诸多方式，对当前车站对于周边空间所存在影响进行综合性的掌握，而后，对土地利用情况以定向分析的方式进行详细的探究，从而使市域车站与周边开发地块所存在的连接工作能够获得有效的完成。此外，需要充分的对地块空间结构的演变情况予以更加细致化的分析，通过各类模型的探究，使得当前市域轨道交通车站对周边开发地块性质的改变结果予以明确。

结语

根据《国务院办公厅关于支持铁路建设实施综合开发的意见》(国办发（2014）37号，综合开发用地原则上以“招拍挂”方式进行公开出让。对不具备单独建设条件的经营性地上或地下连同地上开发空间，可采用带技术能力要求、建筑设计方案、场站施工方案等条件以招拍挂方式公开出让。综合开发和轨道主体建设不可分割部分的预留工程（是指与车站及附属设施、车辆段和停车场、隧道区间等密不可分，必须与轨道交通工程同步规划、设计、施工的上盖物业的地上、地下建〈构〉筑物），应和轨道主体工程统一规划设计，统一开发建设。

由此也使得现代社会在发展中，能够对轨道交通周边所拥有的综合开发工作予以重视。市域铁路车站空间在构建工作中具有一定程度的复杂化特征，而且其自身功能定位也存在着诸多现实问题，因此设计人员需要充分的对市域轨道交通车站空间构建以及整体综合开发所存在的现实关联进行详细的探究，使综合开发的设计工作能够获得进一步的优化。

参考文献

[1] 刘一婷. 论市域铁路车站规划设计[J]. 建筑工程技术与设计,2020(31):56. DOI:10.12159/j.issn.2095-6630.2020.31.0055.

[2] 吴朝荣. 市域铁路特点及其车站规划设计问题探讨[J]. 高速铁路技术,2019,10(6):73-76. DOI:10.12098/j.issn.1674-8247.2019.06.015.

[3] 杨健. 市域铁路与国铁互联互通共线运营地下车站建筑研究[J]. 工程技术研究,2020,5(3):17-19.