附件一: 综述

附件一 : 综述

天津市住宅用地出让价格分析

董沣毅

柳州工学院 广西壮族自治区柳州市 545000

土地资源具有资源和资产双重属性。土地是人类经济活动的载体，与绝大多数的人类社会经济活动息息相关，是名副其实的“财富之母”。一方面，良好的土地交易市场，可以促进国民经济的可持续发展。另一方面，无序的土地交易则导致资源配置的失效，社会经济发展的失调，带来一系列不可逆转的生态和社会问题。地价是土地市场的核心问题。针对不同空间、不同时间尺度上的土地价格变化规律进行研究，对促进资源优化配置，社会和谐发展有着重要意义。随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，地价在作为国家宏观调控土地

市场的运作手段上发挥着越来越重要的作用。合理的地价不仅可以调节土地和土地收益分配，而且可以调节土地市场的正常运行，它是经济发展水平的一个重要标志。但是我国城市土地使用制度进行改革的时间短，土地市场还没得以规范化发展，地价形成机制也不健全，这些都导致地价出现严重失真的状况。这些问题一方面使市场机制对土地资源合理配置的作用达不到最优；另一方面，政府无法通过掌握正确的地价信息来预期地价走势，依此来进行科学的土地利用管理。所以，面对当下城市土地使用制度所存在的种种缺陷，当前土地管理工作的重要内容之一便是强化土地价格管理制度，促进土地市场的建设和规范。

1国外研究现状分析

1.1国外住宅地价分布研究综述

市场经济在国外发展的较为成熟，在这样的前提条件下，各领域的研究学者纷纷开始关注城市土地问题，并且发表了大量具有一定深度的作品。但对于尚未形成市场经济，仍处于经济体制转轨的国家和土地市场尚未发育成熟的地区来说，该领域的理论与实证研究相对是比较少的。

在地价空间分布特征与数量分析方面，德国农业经济学家，也是农业区位理论创始人杜能在其著作《孤立国》中阐述了级差地租是由于土地位置不同而产生的理念，并且提出了土地利用同心圆结构，以解决在条件一定的情况下，农产品消费中心（城市）的农用土地经营强度、种类以及如何确定城市区域土地利用空间结构等问题。农业的经营方式在不同地租的影响下，在地表会发生变化，由此形成了由内向外的自由式农业-林业-轮作式农业-谷草式农业-三圃式农业-畜牧业的呈现同心圆状的土地利用空间结构。美国的阿瑟.奥沙利文从城市经济学的角度，利用投标租金函数研究了单一中心城市的土地利用。研究发现单一中心城市土地利用的空间分布由内而外依次是：办公用地、工业制造业用地、居住用地和农业用地。而其投标租金也是由位于城市内圈层的办公用地向城市外围的农业用地递减。这些对于土地利用模式的研究不仅反映了土地在空间上的利用情况，也体现了地价在空间上的差异。对于城市地价的空间分析方法也越来越精彩多样，其中包括有空间分析（spatial analysis）、空间数据分析（spatialdataanalysis）、空间统计（spatialstatisties）、地统计学（geostatisties）等。地统计学是利用统计学中的矩方法、变异函数和最小二乘法进行空间线性推测的Kriging方法。空间统计和空间数据通过引入智能和高效计算方法如遗传算法、神经网络，重点研究了各种空间结构回归模型及其稳健解法，对空间格局进行了识别并且分析了点状分布现象。

1.2国外城市住宅地价影响因素研究综述

从目前世界各国所运行的土地市场来看，土地利用政策被广泛用来弥补土地资源市场机制优化配置的失灵。正因为土地利用政策对城市住宅用地价格的影响如此之深，国外诸多学者和专业机构对此倾注了大量的心血，并主要集中在土地利用调控、城市规划、税收等方面。以下分别从政策规划、税收等方面介绍宏观因素对土地价格的影响。

（1）宏观因素

1）政策规划

Green想要通过普通最小平方法，得到土地利用的调控对房价有着极高的影响度，他以实证的手段研究并讨论课了有关于威斯康星州沃嚷莎县。Stone、Lichtenberg、Landry等多位学者通过不同城市的发展规律都有着相同结论。其中，Ihlanfeldt对美国佛罗里达州100多个城市的土地利用调控数据研究后认为，土地利用调控力度是一个影响“变量”，土地利用调控会增加房价，土地利用调控力度越大，房价会升高，地价会降低，它于地价与房价有着极大关联度。Quigley J则以Ghckfeld和Linneman的研究成果为例指出，土地利用调控对地价价格的影响并非“升”或“降”的关系，而应该分析和测算调控城市的大量截面数据入手系统地分析和测算调控的环境。

（2）微观因素

西方学者同时也研究了影响城市土地价格的微观因素，邻里因素、个体因素和区位因素也包含在其中。

根据邻里因素的多数研究显示，宗地附近学校的数量、距离远近，也就是学校的聚集度以及学校的教学质量，学校内老师的自身学历水平都和宗地的土地价格有着不小关联度，Kain和Quigley研究发现学校的聚集程度越来越高、学校的教育质量越好。Walden、Haurin和Brasington提出学校质量越高，其周围的土地价格越高。同时土地价格有正影响的邻里因素是景观因素，由于城镇居民的教育水平不断提高，人们对于生活周边配套的景观要求也日益增长，以美国费城的Penny pack公园附近的住宅用地价格为例，Hammer、Coughlin等人研究结果显示，距离公园40英尺的土地区位租金为11500美元/英亩，距离公园2500英尺的土地区位租金仅为1000美元/英亩，即距离公园越近，土地价格越高这是因为人们对于居住环境的追求带动相关宗地的土地价格。

国内许多学者也对地价影响因素的类别进行了研究。其中的影响因素包含一般因素、区域因素和个别因素。

1）一般因素对土地价格的影响

一般因素指的是影响城镇土地地价总体水平的因素，这几类影响因素对于城镇土地地价都或多或少有着部分影响，通常人口密度、人口数量、建筑成本等均对城市地价有积极方面的影响。

2）区域因素对土地价格的影响

一般根据促使区位地理特性和功能的形成和变化的原因或条件的因素叫做区域因素，比如城市CBD距离宗地的距离，超市、商服对于宗地的距离。

2拟研究的方向

从上述综述可知，合理的土地地价不仅可以调节土地和土地收益分配，而且可以调节土地市场的正常运行，它是经济发展水平的一个重要标志。目前，在天津市住宅用地出让价格分析中，由于住宅用地存在空间分布的不平衡，造成了住宅用地地价不均衡，因此，对住宅用地出让价格时空分析研究就显得尤为重要。本文将采用GIS空间分析方法。在GIS软件上按各区划分天津市的研究域，通过不同指标来分析天津市住宅用地出让时空格局变化，其中包括不同年份住宅用地交易案例分布、不同区域住宅用地交易案例分析，得到相关趋势图，最终利用GIS空间分析对住宅用地价格数据进行数据结构分析，验证全局地价趋势分析过程。揭示天津市城区住宅用地出让价格的变化规律，指导未来住宅用地出让价格的更新、规范，促进土地、房产市场交易，对完善住宅用地出让价格空间变化研究体系起到一定的推动作用。可以使政府、土地使用者和投资者能够认识天津市未来住宅用地的价格水平和变动趋势，既有利于政府对土地市场价格的进一步调控，同时能够也促进人们更加合理有效地利用土地。

作者简介：董沣毅（1998-10），男，汉族，籍贯：天津市，学历：本科在读，研究方向：天津市人口与土地城镇化时空耦合特征及驱动机制

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