论不动产冒名处分的法律适用

论不动产冒名处分的法律适用

肖海彦

鄄城县自然资源和规划局 山东省 菏泽市 274600

摘要：相较于传统含义上的无权代理而言，冒名处分不动产行为主要指冒名人受自身利益驱使，冒充他人名义，诱导交易相对方错误的与冒名者产生交易的行为。冒名处分不动产特殊的行为性质，导致司法实务处理中冒名处分不动产行为法律适用争议频出，如不动产归属于原所有权人及交易相对方问题、善意取得制度适用问题等。基于此，对冒名处分不动产法律适用进行适当探索具有非常重要的意义。

关键词：不动产；冒名处分；法律适用；分析

1不动产冒名处分行为的含义

“冒名行为”的存在是“冒名处分行为”存在的基础，因此在分析不动产冒名行为的内涵之前应首先对于冒名行为本身进行解读。具体而言，“冒名行为”即指冒名人在未经他人允许的情况下冒用他人名义私自进行的法律行为。可以分为以下三个角度的进行理解。第一从相对人对于交易行为的关注点为出发，当交易相对人将关注点放在交易结果时，此时被冒名人的身份在一定程度上被忽视，无法对相对人的交易行为产生实际的影响。举例来看，在现实生活中为了避免自身的隐私和信息泄露而随意填写的交易信息，或者调查问卷等形式。第二就是借名行为，这一行为本身存在一定的欺骗性，被借名人、借名人以及相对人三个主体均可在一定程度上意识到自身行为的法律后果的行为性质。借名行为作为“冒名行为”的一种，在当事人双方或者与之相关的第三人之间并不存在相关的误解和欺诈现象，每个人能够清楚的意识到自身行为以及行为本身将会带来的法律后果。举例来看，公司的挂靠行为便是此类冒名行为的典型表现形式。第三是冒名处分行为，是指冒名人未经被冒名人的许可，采用欺骗手段骗过相对人让其相信其就是被冒充的那个真实权利人，并与相对人发生法律行为。该种情形从本质上讲存在一定的欺诈性，各方当事人在整个行为过程中并不能真正的实现自身的合法权益或者保障其切实利益。在具体的司法实践中此类情况也会相应产生复杂的纠纷，本文所探讨的不动产冒名处分行为即为此类冒名行为的具体演化。基于对“冒名行为”本身的解读和讨论可以得出，不动产冒名处分行为是指冒名人通过伪造、盗窃、诈骗等方式获得被冒名人的房产证、身份证等其他证件，冒充被冒名人与相对人签订所有权转让或者他物权转让合同。结合“不动产冒名处分行为”的概念来看，该行为自身存在以下四个明显特点。首先，此类行为的构成要求冒名人存在假冒他人身份或者伪造他人签章的行为。其次，冒名人在假冒他人身份的情况下对于不享有所有权的不动产进行处分。另外，对于相对入来讲，相对人在整个交易过程中支付了合理的对价和相应的报酬。最后，不动产登记机构对于冒名人冒名处分的不动产进行了权属变更和登记。

2冒名处分不动产问题司法实践中存在的分歧

2.1合同是否有效

不动产冒名处分案件中，关于合同是否有效的判断，不同法院有不同的倾向。其中一部分法院认为，不动产冒名处分行为涉嫌刑事违法，违反了国家的强制性规定，冒名处分不动产合同应当依照《合同法》第五十二条的规定，被认定为无效。也有一部分法院认为，若被冒名人知道处分行为的发生，但在处分行为发生后的一段时间里没有表示异议，应当推定为追认，合同自然有效。

2.2适用法律依据的选择不同

如何适用法律是冒名处分不动产案件中主要的争议焦点，其中，适用善意取得制度和适用无权代理制度是两种最主流的观点。实践中，选择适用何种法律依据处理案件、适用的理由都各不相同，法院判决标准和审判的基础也有不同。

2.3被冒名人和第三人的利益衡量

冒名处分不动产案件中，被冒名人即真正权利人与善意第三人之间的利益衡量，也是实践中，影响最终结果的重要分歧。通过衡量双方的过错来恒定谁的利益更值得保护是比较常见的方法，此外还有一部分法院也会考虑整个宏观社会经济稳定的角度，确定平衡被冒名人与第三人利益的方法。

2.4冒名处分不动产行为

是否会受到刑事违法性的影响冒名处分不动产的行为，是以非法占有为目的的，有些情况下足以构成刑事犯罪。因此，刑事违法性是否会导致冒名处分行为不能发生民法上的效力，也是实务界和理论界争论的话题。

3冒名处分不动产的具体适用

在类推适用表见代理的情形下，合同在相对人与被冒名人之间有效成立，同时不动产房屋登记机构已经办理了登记，所以相对人取得物权的原因合法，并且满足《物权法》第14条对于物权变更登记的要求，所以相对人可以获得系争房屋的所有权。在此情形下，被冒名人的物权受到了侵害，其所有权已经被转移给相对人，无法得到回复，但是可以通过《物权法》第37条的规定向冒名人请求损害赔偿，或者根据《侵权责任法》第2、第3条的规定要求冒名人承担侵权责任。如果登记申请人（即冒名人）与不动产登记机构的工作人员存在恶意串通的情形，那么登记申请人应当与登记机构承担连带责任，被冒名人既可以要求冒名人承担赔偿责任也可以要求不动产登记机构承担赔偿责任。如果仅仅是因为工作人员的疏忽大意导致物权变动登记，那么冒名人应当与登记机构承担按份责任，被冒名人可以要求冒名人或者不动产登记机构在自己的责任范围以内承当相应的赔偿责任。

此外，在冒名处分不动产行为中，冒名人的冒名行为不仅给被冒名人造成了财产上的损害，还应当承担侵害被冒名人人身权的责任。根据《民法总则》第111条、第120条以及《侵权责任法》第2条的规定，公民的姓名权属于民事权益的一种，民事权益受到侵害的，可以要求侵权人承担侵权责任。冒名人未经同意或者授权就擅自冒用他人名义，侵害了被冒名人的姓名权，被冒名人可以就此要求冒名人停止侵权、消除影响、赔礼道歉等。在类推适用狭义无权代理的情形下，合同的效力待定。如果被冒名人不追认，那么合同不成立，相对人虽然已经完成了物权的登记，但是其取得物权没有合法的原因。被冒名人依然享有对房屋的所有权或者他物权，被冒名人可以根据《物权法》第34条的规定要求相对人返还原物，要求登记机构变更登记以恢复物权。此时相对人可以要求冒名人承担缔约过失责任，并且以不当得利为理由要求冒名人返还价款。如果登记机构出现登记错误，登记机构如前文所述也应当根据不同情况承担相应的赔偿责任。

4结语

综上所述，从制度和立法初衷的角度看，立法者的本意要求适用不动产善意取得应以登记簿错误为前提条件，但冒名处分并无登记簿错误之情形，故被排除在不动产善意取得制度外；从风险控制上来看，相比较于被冒名人，第三人更应该调动主观能动性去控制风险的发生，也更能控制风险；从法律明文规定适用善意取得的几种具体情况来看，冒名处分不在我国现有法律规定适用善意取得的情形之中；从我合同法关于合同效力的规定来看，冒名处分属于非正当交易，不发生合同效力，也无法适用善意取得。因而，善意取得对于冒名处分不动产并没有适用之余地。

参考文献

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