关于新建政策性住房保障银行的思考

关于新建政策性住房保障银行的思考

宫雪

白城市住房公积金管理中心，吉林 白城  137000

摘要：为了改善中国居民的住房条件，国家对住房分配制度进行了改革。然而，随着住房分配的市场化、商品化逐步实现，部分城市的房价上涨过快，使得中低收入家庭改善住房条件更加困难。在城市一体化进程中，大量人口涌入城镇，其中低收入群体的住房困难问题日益突出。为了解决这个问题，政府推出了保障性住房政策。从金融的角度来看，保障性住房建设的合理化已经变得极其重要，它在平衡居民、政府和市场之间的关系方面发挥着极其重要的作用。

关键词：政策性住房；银行；建议；

在现阶段,高运行商品房价格使群众遇到住房问题中的某些混乱,城市住房制度改革面临新的挑战,决策水平应符合市场变化和需求的住房安全形势,调整现行住房公积金制度,更好地发挥其应有的作用。调整住房公积金管理制度的关键是对住房公积金的产业性质和功能进行重新定位。

一、政策性住房银行的优势

在现行的住房公积金制度中，住房公积金管理中心既不是政府机构，也不是金融机构，而是在其日常运作中履行与政府和金融机构相关的职能。如果改为独立承担民事责任能力的金融机构或住房银行,给予住房银行金融企业法人地位,可以统一住房公积金管理模式,统一建立住房公积金归集、贷款、会计核算和内部风险评估实践,全面提升住房公积金资本运作水平的。政策性住房银行通过新型企业模式高效运作，为有住房需求的公众提供更专业、精准的服务。通过进一步改善住房银行的治理结构,进一步标准化的会计审计、信息披露、内部风险管理和外部监督机制,并建立专业人才管理团队,可以使住房公积金的运行效率大大提高，同时住房公积金的贷款风险也会降低。住房银行可以为公众创造更多的选择机会，改变对住房公积金管理中心强制储蓄的限制，提高管理水平，充分体现公平自愿的原则。多元选择法能够反映我国城乡居民的存款意愿，开放住房储蓄来源，促进住房发展。使用组建住房银行有利于住房保障功能的发挥。住房银行作为政策性金融机构，应满足政策性住房储蓄的政策目标、服务对象和贷款基本原则。政策性住房储蓄在资金的可获得性方面得到政府政策的支持；在资金使用方面，更能体现出偏向中低收入群体的目标，而不是向购房者提供抵押贷款，利用低利率优惠与商业银行进行同质化竞争。住房银行可以根据政府制定的政策目标和不同时期的具体支持对象，制定具体的信贷计划，发挥其金融导向功能，满足中低收入群体的住房需求。住房银行的建立有利于提高住房公积金的效率。住房银行是以住房公积金为主要资金来源的国家政策性银行，以住房公积金履行国家法律、法规赋予的行政职能。国家住房银行的总部设立在国家层面负责政策指导,内部监督和地区性基金调整,并借鉴银行同业拆借、异地存取等业务的运作模式，实现住房公积金在不同省、市之间的调用或拆借。各城市按照一定比例将住房公积金余额缴入住房银行总行作为公积金。总行应当将储备资金和存款资金用于全国贷款资金的调剂，充分利用各地的沉淀资金。这不仅可以有效地提高资金的使用效率,而且还有助于地方政府制定更加灵活的住房公积金贷款政策，根据当地条件,满足大多数的住房需求及住房公积金存款人,动员住房公积金系统参与者的热情。

二、建立政策性住房银行的实施步骤

综合考虑当前实际情况，全国住房公积金管理在运作方式、征缴利用规模、收入状况、人员素质、软硬件设施等方面存在较大差异。建议在政策性住房银行建设过程中按步骤实施。第一步是开展研究，征求全社会的意见。本文对各地住房公积金运用报告进行分析研究，借鉴国外经验，为决策层提供可行性报告，为政策性银行的建立奠定理论基础。第二步是将其他有条件的地区的住房公积金管理中心重组为住房银行；条件不成熟的，积极创造和准备成立银行，条件成熟时进行重组。住房银行成立后，一方面可以积极发挥银行的金融功能，完善住房金融体系，加强风险控制，加强资本行业的规范化管理。另一方面,使用住房银行的优惠政策,根据资本行业的住房建设,进一步扩大住房公积金的功能建设,吸收社会闲散资金,公共住房公积金实施住房抵押贷款证券化,较低的存款、贷款支持保障性住房建设,降低建设成本和房地产市场的价格,改善低收入家庭住房条件，达到保障住房政策目标。在条件成熟时，建立国家住房银行，建立和完善有中国特色的住房金融体系。

三、政策性住房银行建设中应注意的问题

政策性住房银行作为实现住房政策目标的工具，应注重中低收入群体的覆盖，并具有一定的福利待遇。建立政策性住房金融与商品房金融相辅相成的住房金融体系。商品房金融主要服务于高端客户，而政策性住房金融仅针对中低端客户，避免同质化竞争，提高中低收入群体的承受能力。同时，对政策优惠的程度应予以控制，政策性住房银行开展业务时必然造成对商业银行相关业务的排挤，合理的折扣可以保护房地产、商业银行的进一步发展,并鼓励商业银行和住房银行良性竞争,使得中低收入群体有更多选择的空间。

四、关于保障性住房建设的政策建议

1.充分调动社会资源参与经济适用房建设。在保障性住房建设中，政府应动员全社会，制定优惠政策，吸引有实力的企业参与保障性住房建设。例如，中央企业实力雄厚，融资渠道多，值得成为保障性住房建设的主力军。同时，可以发行政府债券筹集资金，通过出售经济适用房、出租房等偿还;还可以进行房地产证券化,保障性住房的建设项目作为一个资本运作问题相应的基金,订阅不同的市场主体,这将更广泛地吸引社会资本参与保障性住房建设,对房地产投资信托基金这方面，国外和香港、台湾地区在我们国家有更多的成功实践。

2.加快廉租房建设。各级政府应重视廉租住房建设,优先发展廉租住房,科学规划、制定和实施的住房发展充分保证廉租住房的土地需求,政府应该优先发展廉租住房建设用地的供应,保证廉租住房建设资金，还可以通过扩建、收购、回购等途径来增加廉租房的房源，尽快建立和完善规范适度、位置合理、管理科学、合理的廉租住房。

3.健全经济适用房运行管理机制，建立合理的经济适用房分配机制。经济适用房的管理也应引起各级政府的重视。有限的经济适用房如何分配?如何运营？都提出很高的要求，政府成立了相应的保障房建设的管理机构，可以通过招标委托专业公司进行基础设施建设、物业管理等事宜，政府则专注于廉租房的分配。要配合税务、民政、统计等部门，建立健全家庭收入调查制度，包括所有家庭成员的收入、财产信息、居住情况等，及时剔除不符合条件的家庭，并制定相应的惩罚措施。

4.建设人才公寓、农民工住房等短期租赁住房，做好大学生和农民工就业安置工作。对于沿海工业城市来说，除了当地居民的住房困难外，农民工和新就业大学生的住房困难也不小。当地政府也应该建造一些宿舍楼来解决这个问题。具体来说，企业可以自行申请土地，自己建设并租赁给员工。此外，当地政府、村(社区)和个人可以共同参与宿舍楼的建设，租户支付的租金可以作为投资回报，实现双赢。在建设这些宿舍楼的过程中，认为当地政府应该出台优惠政策，降低部分收费和建设成本，为农民工和大学生降低房租提供保障。

总之，为探索经济适用房的最佳建设模式，利用层次权重决策分析方法，计算决策层各决策指标的权重，选择经济适用房建设的最优模式——企业自建、政府回收。从根本上平衡政府、居民、市场之间的关系。选择最优的保障性住房建设方案，不仅可以节约国家财政支出，而且可以维护社会的稳定与团结。在城乡一体化的今天，做好城镇保障性住房基础设施建设，以保障人们的生活，改善城市生活环境，具有重要的社会意义。

参考文献：

［1］白伟．探讨新建政策性住房保障银行的思考，2019．

［2］陈海鹏．浅谈关于新建政策性住房保障银行的思考.2019.