浅谈房地产开发项目管理

浅谈房地产开发项目管理

杜娟 尹玉琛 刘金涛

华北理工大学

摘要:房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大,建设周期长,技术复杂的工作,是整个房地产运营过程中至关重要的一个环节,是决定房地产企业经济效益的根本因素。因此如何加强房地产开发项目的管理，是一个值得深思的问题，本文主要是对加强房地产开放项目管理应该采取的控制措施进行了探讨。
关键词:房地产开发 项目管理 质量管理 进度管理

０ 引言

近年来我国房地产行业发展迅速,建筑工程规模的扩大使其所需技术水平越来越高,这使得我国房地产行业项目管理所需要的要求越来越多。因为在中国建筑工程的项目管理发展较晚,并且它的许多管理经验都是从施工单位引进后再结合自身特点转变而来的。所以它已经越来越不适应现如今房地产行业的大环境,逐渐显露出了很多的问题。在项目质量控制、项目进度管理、项目成本管理和监理制度等方面进行一些行之有效的改善来确保项目管理可以跟得上时代发展的大步伐。

1 增强项目的质量控制

质量控制就是对于项目所有的信息，设计的要求和施工工艺进行检查控制来确保项目质量，它可以通过绘制一系列的流程图来实施。我国的房地产项目部门要求全方位的现场管理模式，并且更注重强化领导人员的质量意识，因为领导层的质量控制意识强弱决定了房地产开发项目的质量，对整个项目起到了至关重要的作用。下面就是一些可以使项目质量控制加强的措施：
（1）对施工图纸和相关规范进行严格检查，对于各项中价格较高的材料和成本较高的项目及时和相关部门取得联系，对于产生矛盾的地方进行协商解决，可以通过会议等一系列形式来进行沟通。

（2）规范各部门管理人才的质量。对施工和监理部门的人才进行严格的审核，对于资质不过关的员工进行再教育，对于资质严重不过关的职员进行淘汰。
（3）项目的相关部门应该对工程中使用到的各种材料，各种机械设备进行严格的检查与检测。对于各种材料设备出具的相关证明，比如出厂检验报告和合格证书等都需要经过相关工程项目部门进行验收合格之后再交付使用。如果没有通过相关的验收，理应不予使用，对其进行更换。

（4）在项目的安全方面应该以保证工人的人身安全和项目质量安全为要。施工现场的机械设备、用电电路、工人使用的支架等设施应该组织专门人员定期地进行排查检测，一旦发现隐患，应该立即解决。对于我们常说的“四口”、“三宝”、“临边”等方面要着重检查，确保工人的安全和工程的质量。

2 保证项目的进度管理

项目是否能够按照约定的期限交付使用会直接关系到该项目的经济效益。一个项的目进度对于房地产开发公司来说是非常的重要的，项目的进度与项目的每个过程都有关联，所以相关部门应该合理地安排施工进度，保证项目的顺利进行。

2.1制定一个进度计划

先制定一个项目的总的进度计划，该计划在项目设计开始的时候制定可以确定项目的目标，便于后续操作。在去现场进行调查和分析之后，分阶段制定详细的进度计划，为后续的施工做出明确的参照。

2.2确保实施进度计划

必须保证进度计划准确严格的被执行，在项目的施工过程中，把各个阶段的详细计划分配到每个相关组织和部门，并将具体细节落实到每个员工的身上，每个人严格务实，在发现有质量、资金、员工安全等一系列问题时及时进行处理，为施工的顺利进行保驾护航。
项目的进度管理在房地产开发建设中有着举重若轻的地位，不容忽视。同时，项目的进度管理会受到很多方面的影响，如何管控是一个很重要的问题。它会受到诸如环境、施工材料、施工技术、施工设备和“人”等的影响，这之中尤其以人为的影响最大，它不但包括房地产开发项目中各个单位的人员，还包括了与项目相关的政府部门和其他相关方的人员。所以我们应该对人为影响进行重点掌控和预防，对其他的影响因素可能使项目进度出现问题的地方，应该逐一列出，提前预防，这是确保项目进度行之有效的方法。

3 提高项目的成本管理
3.1全面完善房地产项目成本管理

在现如今房地产项目的飞速发展中营销起是不可或缺的。所以项目领导层的思维意识在这时显得分外重要，他们要对自己的房地产开发项目有一个准确的定位，对于房地产开发项目的投资与成本能准确把握，对于营销的定位要明确清晰。房地产项目一般通过定性和定量去控制项目的成本。所谓定性分析的意思就是运用经验、逻辑推理和辩证思维等方式，也就是宏观地去研究可以影响项目成本的各种条件。所谓定量分析的意思就是去分析社会现象的数量特征、数量关系与数量变化，也就是全面掌握效益成本，注意资金投入与效益的比例，研究工程价值的趋势，从项目估算开始，我们对于其中每一个工程量都应该进行准确地计算。在项目施工时，保持成本管理规范的准确实行可以有效的节约成本，我们必须确保施工按照规范执行，对施工相关单位进行监督，对于施工过程中需要进行改变的地方，应该严格地去控制，因为工程变化会对项目的成本产生很大的影响。

3.2全方位提高成本管理的意识

成本管理是一个全过程的管理，需要所有员工的参与。如果想改善成本控制手段，实现房地产项目管理，第一应该在所有员工中树立全员参与、全面控制的意识，这种所有员工参与控制模式是一种全体责任而不是具体到部门或个人的责任，他涉及到所有和项目有关系的相关部门和个人，这就是全员控制的根本所在。全面控制是项目管理的每个方面都包含其中，并且都以成本管理为核心来展开工作，而并不能完全的将其看成单纯的管理成本和控制成本。

3.3健全成本控制机构管理

是否拥有一个完整的控制组织来进行成本控制工作是能否落实项目成本管理并切实执行它的关键。企业应该成立一个关系到设计、施工、财务、技术等方面的成本管理领导小组来加强成本管理，它的主要职责是对项目部的成本相关的一些工作进行指导与管理。与此同时，项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作 进行管理的负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容的小组。房地产企业的项目经理应该按照一些相关的原则规范你将职责分配到具体负责的人员身上，将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组与个人。

3.4增强相关业务部门职员的能力素质

如果想要让项目管理中成本管理部分变得可控可靠，企业就应该去评估每个单位每个成员的道德与素质，职员能力素质过硬才可以成功建立成本控制系统。因此，应该定期的安排合适的员工来参加企业教育，让这些员工对公司最新的业务有更深入的理解。除此以外，也不可以忘了提高业务人员的道德素质，与此同时，这也会加深她们对有关法律条例的了解。为了让这些高端人才进行交流，便于管理，企业可以成立一些内部人才库。这样统一的管理可以便于相关业务部门的职工去定期参与一些与纠正相关的培训。

4 完善监理制度
4.1完善监理制度，提高监理水平

其中之一是扩大监理范围，发展全面监理，实行全面监理，其次是加强监理单位的资格管理，建立公平的且较有秩序的监理市场，其三，适当提高监理收取费用的标准，借以阻止公司之间恶性的竞争。第四是通过提高培训教育的水平，来增加监督员的全体的基本素质。

4.2清楚监理单位与建设单位及承建单位的关系

建设单位与监理单位之间应该有着平等的地位，在签订相关合同之后，双方相互独立，互不干扰，监理单位按照合同要求对建设进行监理，建设单位不能干涉其工作，且监理单位严格按照事先确定的职责公平公正地进行监理，不能徇私。

4.3建设单位协调、监督与检查监理工作

如果想要避免建设单位与监理单位对于双方职责问题产生纠纷或者想要避免建设单位干涉监理工作、监理单位滥用职权等问题，相关企业在进行项目管理时应该着重注意检查监理，协调权责的工作。

结束语

中国房地产行业飞速发展，房地产相关方面人才越来越多，企业对人才的吸纳日益增强，所以如何确保项目管理团队的素质，是一个亟待解决的问题。房地产企业的项目管理范围比建筑和监理的范围要广，所以其应该考虑较之更为深入的问题。它们是项目管理成败的基础。成本和资金是一个房地产开发项目实施的基石，这也是房地产开发企业不可忽视的因素。

参考文献：
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[2]张媛媛,王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2011，(15).
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