土地估价风险及防范对策分析

土地估价风险及防范对策分析

徐刚

天津正德房地产土地咨询评估有限公司 天津市 300201

摘要：随着国家的发展，各领域的不断进步，对土地的应用面积也越来越大。土地是最重要而稀缺的基本资源和重要资产，是人类赖以生存和发展的基础。土地估价日益参与到社会经济的各个方面，并发挥着重要作用。而土地估价机构及估价师在参与中必须考虑自身的法律责任和各种风险，采用相应的风险防范对策来规避风险。

关键词：土地估价;风险;防范对策

引言

土地估价是土地估价师在调查分析后，采用科学的估价方法估算土地的价格。在这个过程中，影响宗地价格的因素既有一般因素、区域因素和个别因素，又有估价师技术水平、外部干预、职业道德等因素，都可能导致评估结果失实，给土地估价师带来执业风险。在估价过程中，估价机构和估价师有效规避执业风险是土地估价师加强自身保护，保持估价企业健康良性发展的关键。

1土地估价中的风险分析

土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。

1.1经济形势和政策对土地市场价格的影响

经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失。土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。

1.2评估技术失误产生的风险

（1）评估参数取值不当带来的风险。现阶段，一些行业的评估参数没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性不能保证。为此，相关的工作部门和估价师应该对参数值进行确定。（2）估价方法选取错误带来的风险。一些估价师不能结合相关的规定科学地选择合理的估价方式，或者是一些估价师为了满足客户的需求而故意回避最适宜的估价方式，这在一定程度上存在一些风险。（3）土地估价报告内容不完善带来的风险。土地估价报告不完善，对估价对象存在的瑕疵不能进行说明，不能列出影响自身权益的保护性条款，这些报告不完善的内容容易给估价机构和估价师带来一定风险。（4）欠缺评估基础资料带来的风险。土地估价有自身的方式方法，由于任何方式方法的选择都需要基础数据和技术数据的支撑，因此在进行估价的过程中能否掌握丰富的资料对估价结果有重要的影响。

1.3委托方提供虚假材料带来的风险

土地估价涉及的资料比较多，诸如《建设用地规划许可证》及规划红线图、《土地出让合同》及相关补充协议、缴纳出让金的发票、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》、建筑施工图、《建筑工程施工许可证》、其它相关政府批文及项目可行性研究报告等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假，误导估价师作出错误的价值判断。

2土地估价的风险防范及质量控制对策

2.1加强机构的内部管理，建立健全管理制度

（1）建立现代化的、规范的企业管理制度。在土地估价机构的内部应该建立现代化和规范化的管理制度，如采取科学的措施规范业务合同的格式，制定科学合理的估价业务流程，同时聘请专业的技术人员进行质量把关，最为重要的是要结合估价师的实际能力分配具体的任务和项目。如果是大型的和难度高的估价项目的话应该实施奖励机制。此外，土地估价的风险比较大，估价机构和估价师承担的责任也相对较大，为此，建立规范的档案管理制度非常的重要。（2）建立健全质量控制体系。土地估价机构应该重视对管理体系的建设，建立标准的执业流程，估价机构尽最大的能力保证估价师的合法权益。需要注意的是，在估价的过程中，对估价项目的审核制度是整个管理制度的关键。为此，应该从估价项目的各个环节来控制估价的风险。相关管理规定，估价机构应该制定严格的土地估价报告审核制度，同时明确审核的内容、审核的权限和审核的标准等，促进报告质量的提高。（3）加大信息化建设的力度，不断提高企业的竞争力。土地估价行业对一些信息和数据有一定的依赖性，为了提高对企业的标准化和精细化管理，应该重视对自动化建设平台和数据库的资金投入，有条件的话，还应建立自主的自动化辅助平台，不断提高工作的效率，同时实现企业内部信息资源和数据资源的共享，为提高企业的竞争力奠定基础。

2.2估价人员控制估价风险的措施

估价师应提高自身修养，坚持职业道德底线，外业实地查勘勤谨细致，对于委托方提交的资料进行仔细核查，认真做好现场记录并留存影像资料；广泛咨询和收集行业分享估价资料，科学合理选用估价参数，报告编写严谨，合理使用假设限制条件与说明。对于执业经验较少的新人，应着重培训土地估价行业管理的现状、土地估价行业标准、行业协会对机构和估价师的管理规定、估价具体作业流程、现场查勘的注意事项、估价报告的撰写要求等。对于项目经理，应着重对其进行项目沟通协调能力、业务拓展能力、管理能力、处理能力培训学习。对于报告审核人员应着重对其进行土地法律法规以及评估规范等相关政策内容培训，促使其学习各种估价方法，了解典型评估案例。

2.3宗地价格测算风险控制

该阶段主要执业风险包括法规政策、技术标准运用错误；权属权利判断错误；利用状况描述错误，估价师没有勘查现场，没有权属证书、规划条件、宗地图、位置图、照片等；地价定义错误；估价技术路线、估价方法选用错误；重要估价参数确定错误；案例选择错误；估价结果确定错误等。宗地地价评估中的重要参数主要有区域因素和个别因素修正系数、收益还原率、期日修正系数、容积率修正系数、开发程度修正幅度、房价房租比、平均土地取得成本、平均开发成本、土地增值收益率、地价楼层分配率、税率、利息率、利润率等。测算过程通常对各种各样的参数进行选取，如收益率参数选取不当，估价结果会严重偏离。防控措施主要有：1）向行业评估专家咨询，由专家提供宝贵经验，准确确定估价参数；2）收集相近案例，采用内插法进行测算来确定估价参数；3）采用行业协会定期公布的估价参数通过修正来确定。

2.4报告审核程序风险控制

估价机构应建立估价师自审、互审、部门负责人三审、公司技术负责人终审四级审核控制制度，主要审核报告中文字表述是否准确、精炼；语句是否通畅，有无错别字，排版是否整齐，编号是否统一；是否符合《城镇土地估价规程》及估价报告审核的要求；估价方法选择是否科学合理；审核估价对象权属证明及估价依据的真实性、合法性、完整性和有效性等。

结语

经济的发展和科学技术水平的提高促进了土地估价制度的建设和完善，在具体的土地估价过程中，应该重视对估价技术人员的素质培训和技能提升，加强和院校研究结合的合作与交流，建立现代化和规范化的企业管理制度，认真对待委托项目，为提高估价业务的发展贡献力量。

参考文献

[1]郭化林,编著.中国资产评估准则——阐释与应用[M].上海:立信会计出版社,2009年12月第1版:63-70.

[2]邹晓云,著.土地估价基础[M].北京:地质出版社,2010年第1版:73.

[3]陈士贤.浅谈土地估价行业的发展和作用[J].浙江国土资源,2019(12):37-3