城市规划 与土地储备问题研究

城市规划 与土地储备问题研究

李晶

济南城市建设集团有限公司 山东省济南市 250100

 摘要：土地储备能够为经济和社会发展提供必要的土地资源保障，也是政府筹集城市建设资金的重要途径，在一定程度上推动城市化发展进程。土地储备是指各级地方政府为加强对土地市场进行调控，促进土地资源的合理利用依法对土地进行前期开发、储备以供后续使用的措施，能够在一定程度上发挥政府的宏观调控作用，在增加政府收入，城市建设资金、提高土地利用率等方面产生的意义重大。

关键词：土地储备；城市规划

在我国的土地储备工作中，都是围绕加强土地的调控、规范土地市场的运行和促进土地节约集约的利用进行的。不管是城镇的建设还是管理都是根据城市规划进行的，对城镇的空间和发展进行科学合理的安排。就目前实际情况看，我国的城市规划和土地储备在现代化的进程中有脱节的现象，限制了土地储备的合理发挥，降低了其最佳的效益。对此文章对城市规划和土地储备问题进行了探讨和研究。

一、城市规划与土地储备的关系 　　城市规划和土地储备都是政府管理城镇化发展、促进土地资源保值和增值的方式，这其中城市规划是土地储备的前提基础，土地储备是现实城市规划的有效措施。两者的有机结合可以提升土地的利用率和完善土地的利用结构。城市规划和土地储备有相同点也有不同点。两者可以有效的将土地资源进行节约利用，保证城市的合理科学开发。除此之外两者在城市化发展的进程中又有不同点，土地的储备注重的是在短时期内创造的价值和效益，城市规划则是以长远的眼光看待问题，更重视的是用宏观的角度来看待城镇的发展，涵盖内容较广。

二、新时代土地储备转型面临的宏观环境 　　土地储备与城市经济发展有着密切的联系，因此，土地供应规模、土地收储、对国土空间的利用等都需要与社会发展在土地资源方面的实际需求相适应。新时代，我国经济发展由高速发展转变高质量发展以来，我国的经济发展进入了新常态，发展方式也有了新的变化，即从原来的粗放增长逐渐向集约增长转变。现阶段，我国城镇化速度虽然有所减慢，但仍然还有很大的发展空间，过度依赖土地资源用于城市化建设的方式已经不可取了，而提高土地的利用率，对房地产市场进行调控成为当前实现土地转型面临的必然选择。

三、土地储备与城市规划易出现的问题

（一）城市规划制约着土地储备效率 　　现代城市建设规划理念是规划先行。城市规划设计方案的实施决定着未来该城市各功能区土地的使用功效，决定着城市建设的大方向。目前，不少的城市规划，动不动就以高大上外在形象，却忽略交通路网、功能绿地等是合乎规范。甚至出现将具有防洪功效的湿地建造高档小区，造成雨一大，城市居民在市区看海。未经过升入研究并于当地自然生态环境相结合的城市规划，后期规划原因，造成土地收储工作被动，甚至会使土地收储工作滞后延迟，无法按照政府制定的土地收储计划进行土地收储，无法起到土地储备调剂房地产供给的作用。确定好的城市规划不能在短时间内进行频繁的调整，一旦进行调整就会一系列的调整。由此可以看出城市规划制约着土地储备工作。

（二）土地储备利益驱动反作用指导城市规划 　　房地产经济贡献的GDP比例高，见效快，造成各级地方政府对土地储备财政依赖性强，几乎全部的城市积极投身土地储备。这种背景下，造成地方政府对城市规划和土地储备主管判断，缺乏合理科学的决策，甚至为土地储备部门制定缺乏科学依据的收储出让目标，甚至会以土地储备短期见效作为城市规划的重要依据。在实际土地收储工作，为了城市GDP，会搞大拆迁大储备，甚至土地储备要早于规划审批，地方政府在没有来接储备土地规划面积和规划使用性质的情况下，进行盲目预算。城市发展离不开房地产经济效益的提升，但是政府有时会为了在短时间内提升GDP而牺牲城市规划，长远看非常不利于城市的发展。

（三）土地储备与城市规划的土地分类标准不统一

通过研究发现，各级地方政府城市规划与土地储备土地分类标准不统一。土地储备是城市土地管理的重要组成部分，土地的分类标准是《全国土地分类》；但城市规划用地标准依据《城市用地分类与规划建设用地标准》进行分类。在具体实际操作中，两者依据的政策法规也不同，导致土地的使用性质无法准确定位，后期土地收储出让后容易造成冲突。在土地完成回收储备之后后期的出让工作对土地的兼容性有很高的要求，但是在城市规划中对土地的性质规划有比较宽松，容易导致两者矛盾。

四、土地储备中发挥城市规划作用的策略

在一个城镇的发展过程中，城市规划和土地储备是相辅相成的，城市规划的工作要融入到土地储备的整个过程中，特别是在需要回收和储备的土地资源时不能浅显的停留在资源的申请和审批阶段，要进行下一步城市规划。在政府规划部门中，有着详细的城市规划信息，这些信息要全力的支持和帮助土地储存部门开展工作，科学合理的按照城市建设的重点来选择土地的储备和范围。在进行土地储备工作过程中要有一定的科学性和合理性，需要以政府出台的规划内容为指导方向，土地储备工作要尽早开展，之后再进行交通网络的建设和城镇服务基础的建设，从而将土地的收益做到最大化。

（一）城市规划要成为土地储备工作的基础和前提

在城市的土地储备中工作中需要做到三个储备阶段，分别是信息资源的储备、红线的储备、实物的储备。其中最重要的就是信息资源储备阶段。本阶段就要结合最近时间内的城市规划方案和建设方案来全面的寻找土地储备的资源。这其中包含着众多内容，例如经济发展的计划、城镇中重点的发展项目和内容、城镇土地储备的重点地区和根据土地的应用性质而需要置换的用地等，这些都是第一阶段需要解决的内容。在工作开展过程中，不能回收和储存不符合规划标准的土地资源，或者是开发之后不利于经济增长的土地以及城镇的绿化用地等。

2. 有效的提升城市规划的质量可以在日后土地资源出让之后增加收益

城市规划有利于土地资源的整合、城镇功能的完善以及城市综合能力的提升，对其有积极的促进作用。一个城镇的规划方案一旦制定完成在短时间内不可以在进行随意的更改，因为会占用额外的大量的时间，如果不得不进行修改需要经过全面的协商听取多方面的建议和意见，同时也需要耗费大量的时间和精力。想要提升城市规划的质量，需要工作人员在制定初期就具备一定的前瞻性和可行性，用较高质量的城市规划方案引导土地储备工作的开展。在较高质量的城市规划方案引导下的土地储备可以最大程度的完善城市空间结构和资源，做到土地资源的配置优化，将土地资源的作用价值呈现最大化。

（三）城市规划要预留部分弹性用地

在进行城市规划时要留出一定的用地面积，同时还要制定出土地储备出让中的土地兼容性。在经济的快速发展中，我国的城镇化正在大踏步前行，制定的城市规划很可能由于经济的快速发展而不符合城镇发展的需求，因此在进行土地规划过程中，一定要预留出弹性用地这是非常有必要的，可以在出现问题的时候及时进行解决。

结束语 　　综上所述，土地储备是执行政府城市规划建设的重要手段。通过城市规划，能提升土地的使用效率，更能为土地储备调节房地产市场起到强有力的保障。土地储备要与城市规划相互配合，才能实现房地产市场的利益最大化。在具体的土地储备和城市规划工作中，只有与时俱进平衡好城市规划与土地储备工作，才能更好的保障房地产市场的健康发展。

参考文献： 　　[1]赵成胜，黄贤金，陈志刚.城市土地储备规划的相关理论问题[J].现代城市研究，2011（4）：59-62. 　　[2]顾秀莉.“两规合一”背景下的土地储备规划编制初探——以上海浦东新区近期土地储备规划为例[J].上海城市规划，2010（4）：5-8. 　　[3]孟蒲伟，李宏，王连生.土地储备规划的科学统筹与系统编制[J].国土资源情报，2010（3）：37-40.

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