提高住房维修资金管理的措施研究

提高住房维修资金管理的措施研究

梁丽

天津市河东区房地产登记制证中心，天津 300180

摘要：近年来，随着人们对住房维修需求关注度的提高，给住房维修资金的政策调整与使用提出了更高的要求。住房维修资金是用于住房公共区域内的共用部分和公共设施维修与改造，是归属于全体住房业主所有。但在实际维修资金使用过程中存在着许多问题，对住房所有者的合法权益和房地产行业良好市场秩序有着不利的影响，需要我们亟待解决。本文通过对住房维修资金及相关制度进行简要概述，结合现阶段存在的问题，针对性地提出改进解决措施，为今后资金使用提供一定参考价值。

关键词：住房维修；维修资金；改进措施

引言

管理和利用好住房维修资金，构建和谐社区是当前民生的重大课题。有关部门要努力完善政策体制，创新管理机制，努力实现资源合理配置，使人民群众受益。住房维修基金是一项涵盖财产范围内所有家庭公共财产维修的专项资金，对于保障住房安全使用、维护住房性能、提高住房使用效率、确保共同财产的维修增值具有十分重要的作用和意义。

一、住房维修资金概述

根据有关规定，住房维修基金主要包括住房公共设施专项资金和住房维修基金。其中，住房公共设施专项资金是指对住房公共场所和公共设施设备进行维护保养的专项资金。在房屋过户的过程中，账户的余额也会转移到新的房屋所有者手中。《房屋维修资金管理的有关规定》明确指出，房屋维修资金不得挪作他用，对资金的支付、收取、管理和使用都有明确规定。以住房公共维修专款为例，是由购房人在购房时按照相关比例规定进行缴纳，天津市内凡是开发商出售房屋时就已经归集了资金，同时完成了产权转移，完善住房维修保障机制。

二、住房维修资金管理中存在的问题

2.1 住房维修资金的归集缴纳缺乏相应的保障

结合目前房屋维修资金管理和使用部分缺乏对业主委员会或者居民委员会有效地监督，导致资金的推动和使用相对突出，合理有效地执行和收取住宅维修费用，以保障房屋的安全，从而对房屋所有人的合法权益造成损害。例如，存在一个开发商的房屋维修基金这样的情况比较严重，如:最大的公用设施的地下车库、会所、未售出的房屋，大多数开发商在所有权，由于开发商拒绝支付拖欠问题，或导致房屋维修基金之间的历史债务，损害了房屋所有权的权益。

2.2 住房维修资金被挪用情况时有发生

由于房屋维修基金管理中存在开发商房屋维修基金收取模式，资金被盗风险较大，一些房屋开发商在代业主办理房屋维修基金手续的过程中，未经同意截留或挪用资金，或收取房屋维修基金，开发商没有将资金转入专门基金账户，在完全完成房产证后转入，在住房维修资金中存在一定的不确定性和不安全性，甚至会出现住房维修资金应支付的金额与银行实际存款金额相差很大的问题，对住房维修资金的使用和管理产生不利影响。

2.3 住房维修资金的申报与使用较为困难

对房屋维修资金的申请和使用程序以及审批程序都比较复杂，再加上房屋维修改造项目需要业主共同决定，导致业主意见不统一，房屋维修资金的申报和使用更加困难。因此，在征求业主意见的过程中，召集业主本人存在一定的困难，很难统一业主的意见，这也会增加住房维修资金的启动和使用难度。此外，在获得业主的同意后，申请资金还需要经过一定的时间和流程，而且每一个审批流程都比较复杂，会导致房屋维修资金的申报和使用更加困难。

2.4 住房维修资金的监管力度不足

房屋维修资金开始使用较为困难，大量资金会增加贪污腐败的风险，因此，需要加强对房屋维修资金的监管，但在实际调控房屋维修资金时，由于内部机制不完善、信息平台推广到位、业主委员会监管缺失，住房维修资金的不安全性增加，对住房维修资金作用发挥十分不利。

三、加强住房维修资金管理措施建议

3.1 构建良性互动的维修资金管理体系

设立维修基金专门机构，为推动维修工作的程序化和标准化奠定了坚实的基础。同时，明确财政部门、房屋管理部门、公安消防部门、质量监督部门、街道办事处、社区在维修资金管理中的职能和职责，形成相互制约、相互监督、共同管理、良性互动的维修资金监督机制。为了适应信息时代的要求，创建了“互联网+电子政务服务”养护基金监管模式，建立了城市居民专项养护基金管理平台和养护基金微信公共平台，并将所有权制度、银行连通性、存储系统与养护基金管理所需的相关数据实现了集成，实现了内外网数据共享，业务办理审批，物业维修资金实现网上申报，业主不出家门可查询维修资金余额，更有利于民政服务。

3.2 强化维修资金归集监管

为了保证维修资金的应收，调整收款方式，科学合理的选择维修资金存期节点。维修资金作为商品房买卖合同登记和房屋所有权登记的必要条件。开发建设单位应在买方代收代付商品房销售合同登记备案前，确保维修资金存入专项账户。在办理房屋权属初步登记前，开发建设单位未将房屋维修资金全部售出，以避免以往少数开发建设单位在征缴和支付上的挪用、多收少付现象。

3.3 完善维修资金使用机制

发挥基金急救功能，建立维修基金应急使用机制。电梯、消防、二次供水、地下管网堵塞、屋顶渗漏等影响业主住宅安全的紧急情况，实行应急维修机制。严格遵循“业主决策、政府监督、方便快捷、公开透明”的维修资金使用管理原则，努力探索业主、行业权威机构、管理机构、维修企业、鉴定机构使用维修资金的“五位一体”管理模式，形成相互制约和监督、公开透明的维修资金使用机制。

3.4 构建安全稳定的风险管控机制

维修资金全部实现“专户存储、专款专用、按幢立账、核算到户”管理。存储系统、业务系统定期实行手工及网上系统对账，全部实行转账支付维修资金使用，保障账实相符和资金安全。及时公布维修资金本金、使用金额、增值金额及余额，同时还通过维修资金管理信息系统公布维修资金账务，主动接受业主监督。

四、结语

综上所述，对住房维修资金管理问题及解决方案进行研究，有利于合理解决与改善当前住房维修资金管理存在的问题，强化资金监管，构建良性互动的维修资金管理体系和安全稳定的风险管控机制，维护业主的合法权益，促进房地产市场健康有序发展。

参考文献

[1]郭银静.住宅专项维修资金财务管理探讨[J].财经界(学术版). 2017(12)

[2]吴剑平,姚剑雄.住宅专项维修资金使用机制研究[J].建筑经济. 2015(02)