浅谈房地产建设项目开发全过程成本管理

浅谈房地产建设项目开发全过程成本管理

陈浩

昆明经济技术开发区建设管理有限公司 云南省昆明市 650217

摘要：现阶段，我国房地产行业发展迅速，各企业之间的竞争压力也越来越大。房地产企业若想从市场竞争中脱颖而出，就必须加强自身的成本管理工作，这不仅可以提升企业的经济效益，还可以促进企业经营目标的实现。本文通过对房地产企业开发项目成本管理的分析，提出了有关开发项目全过程成本管理的内容、原则、方法及关键阶段，希望对房地产企业的成本管理工作有所帮助。

关键词：房地产；项目开发；全过程成本管理

引言

在经济和科技不断发展的大背景下，人们对房产建筑的要求越来越高，同时在市场和政策的双重调控下，我国的房地产企业正在面临着巨大的挑战，各项成本增长趋势明显，房地产企业的利润空间逐渐被压缩到临界点，为了提高房地产企业的核心竞争力，使其能够不断地适应社会发展的潮流，房地产企业应采用各种方法优化成本，如实行全过程全员成本控制，既而提高房地产企业的资金利用率，降低房地产企业的投资风险，实现真正意义上的成本控制，为房地产企业的良性稳步发展提供必要的保障。

1房地产项目的成本

近几年，我国房地产行业的市场规模得到了极大程度的扩展，其专业化程度也在不断地提高，但是对于我国房地产行业的发展速度来说，我国对于房地产行业的控制却有点追不上了，甚至是被我国房地产行业远远地落在了后面，根本赶不上房地产行业的发展速度，众所周知，房地产行业所需要的资金量是十分的庞大的，资金链也是十分的长的，而且资金的回收周期也不短。而且我国的房地产企业也比较集中，各大房地产企业间的竞争压力也是非常的大的，再加上房地产行业的土地成本也在不断地提高，房地产压力也在不断地增加，不仅仅要面对成本方面的压力，还有国家方面的压力和人民收入与房价不成比例的问题，所以说房地产行业虽然发展得十分迅速，但是也有些举步维艰了，如果房地产行业想要克服这些困难解决掉这些压力，在市场上长久的发展并屹立不倒的话，就需要从房地产的根本上入手，从土地的价格上入手，只有降低了房地产行业的成本，才有可能解决房地产行业现在所面对的难题，所以说，对于房地产行业来说，必须要对房地产的成本管理进行十分的重视。

2房地产工程项目的全过程成本管理的必要性

随着我国经济的发展，城市化程度加深导致城市内房产价格上升，随之而来就是工程行业发展极其迅速，在这个过程中，大量的资本涌入该行业，导致了该行业内乱象丛生。随着国家对工程行业进行宏观调控的介入，导致了当前的工程行业利润开始下降，很多工程公司因为没有将自身的观念转变，对成本管理不重视，最终造成了极大的损失，因此当前在全过程的基础上对工程成本进行管理，能够有效降低成本的消耗，同时在增强成本控制的同时也能够降低工程过程中的风险，同时成本的降低需要对管理方面进行增强，所以对质量也有一定的促进作用，同样，全过程工程项目成本的管理不仅能够对普通项目进行使用，对EPC模式同样适用，这就让全过程成本控制成为当前解决工程项目问题最好的手段。

3房地产开发项目全过程成本管理方法

3.1投资决策阶段

在投资决策阶段要做好调研工作，多数房地产企业在进行投资决策时，盲目跟风，不了解市场需求，还有些项目投资分析内容单一，通常只进行投资可行性分析，未全面分析投资指标和资金流向等，使项目的成本控制难度增加，也在一定程度上增加了市场风险，如较高的房屋空置率。通过市场调研，了解消费者需求，了解现有项目类别，对现有房地产市场了解的越详细，对投资决策越有利，并能大大降低投资风险。房地产项目具有周期长的特点，在进行决策时要考虑时效性，在掌握消费者现有需求的同时，要考虑其未来需求。在决策过程中，应合理分析判断土地价值，从项目所在城市价值，所在区域规划情况，项目周边环境，周围市政配套设施，所拿土地自身条件，既有项目类型，既有项目交易情况，区域内存货情况等方面着手，科学合理地确定项目类型，项目档次，确保土地价值最大化，同时编制拿地时期的目标成本。确定了项目类型后还应积极开展竞品调研，并充分挖掘卖点、平衡配置标准，分析、预测产品未来的销售情况、租售价格，进而确定产品进入市场后的发展趋势，为了实现利润最大化，必须结合市场、信息和外部环境等因素，对产品进行充分的技术经济论证，并科学合理的编制投资估算成本。

3.2投标阶段

在投标环节，施工企业需要通过对招标文件提出的各项要求的深入分析，结合项目实际施工条件等情况，在充分考虑各项细节的基础上，制定出科学合理的投标价格。在对这个环节的成本管理中，首先，施工企业需要在前期阶段对招标文件进行详细、精密的分析，认真审查文件中的各项条款，剥离出对项目成本有较大影响的因素，制定相应的预防措施。其次，在进行投标报价时，施工企业应结合自身经验和其他单位相似的经验数据来最大化的深化图纸设计，从而编制出较为合理的工程量清单，在此基础上，施工企业需要制定出适宜的施工方案，针对复杂、不定量性高的部分工程项目制定多个计划，结合实际施工现场情况、技术要求、材料报价等来科学地设计施工方案，尽可能降低项目报价。

3.3施工阶段

在施工合同管理方面，项目组在施工前期与承包商完成了施工合同签订，在正式施工后严格依据合同检查承包商的履约行为、判断其是否执行到位，并将合同金额作为成本管理的核心目标。在工程变更控制方面，由项目组针对工程变更现场签证进行严格管控，联合监理单位与第三方审计机构针对不合理的变更现场要求进行控制，致力于确保将成本支出控制在合同金额范围内。在工程材料管理方面，该工程响应了国家绿色发展的号召，将加气混凝土制品、低辐射镀膜玻璃、断桥隔热门窗等新型绿色建筑材料引入工程建设中，借此降低施工成本、缩短工期，进一步优化工程建设质量。

3.4结算阶段

在竣工结算过程中，相关管理人员应认真核对各项资产，并整理好各项资料，以供后续阶段使用。在项目结束后，应认真审核各部门与成本相关的资料，做好成本控制工作的事后控制。在成本核算过程中，为了更好地实现成本核算目标，应建立完善的成本核算制度体系，企业可根据自身特点，制定相应的核算标准和操作规范，以加强制度的有效性。成本核算对象的周期选择应正确，以利于更好地提升核算效率和质量。成本核算完成后，企业应认真总结分析已完项目的各项指标，总结有效的管控手段，以为后续项目积累经验。

结语

房地产是一个十分复杂的行业，它所需要的资金是非常巨大的，但是它的利润也是非常可观的，虽然如今房地产行业发展得十分迅速，但是施工过程中的种种问题也是不可忽略的，因为可能其中一环出了问题就会前功尽弃，血本无归不说，可能还会背上外债，之前所做的种种成本控制工作也就成了泡沫，浪费掉整个团队的心血，所以说在房地产行业中，每一个项目每一个环节都是不可忽视的，都要引起整个团队的重视，只有这样做才能够有效地降低成本，使益做到最大化，所以说要对整个项目进行极度的重视不能松懈。这样才可使地产行业在未来的世界中占据一席之地。

参考文献

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[3]程维才.关于房地产企业加强成本管理的思考[J].现代营销(下旬刊),2020(01):166-167.