房地产开发企业的应收账款管理与风险控制分析

房地产开发企业的应收账款管理与风险控制分析

纪元明

华景川集团 浙江省杭州市 310007

摘要：房地产开发企业要进行更好的发展，提高企业的市场竞争实力，其房款会应用应收账款形式实施，这种方式是公司给客户提供的商业信用，能够给公司提供良好利益，同时也会产生各种不能控制的因素，导致公司会产生应收账款风险。本文分析了房地产开发公司应收账款在事前、事中、事后方面的管理，提出了风险控制方法和措施。 关键词：房地产开发企业；应收账款；风险控制；管理

对于房地产开发企业开展的应收账款业务，要结合业务环节的事前、事中、事后的不同方面开展相应管理，并有针对性的开展风险控制，进而确保业务的顺利有效开展，促进房地产企业的稳定经营。

1. 分析房地产开发企业应收账款管理

房地产开发企业应收款分为三类：销售应收款（含按揭款、分期销售款、逾期款等）、工程应收款（含履约保证金、押金、供应链金融盘活资金等）、财务应收款（利息、交付纳税节点、品牌及管理费用等）。下面从事前、事中、事后三个阶段管理进行分析。 1.1事前管理 房地产开发企业进行回收房款通常一应收账款形式进行增加市场占有率，可是有些客户有失信行为，进而影响企业或给企业带来损失。比如，房地产开发公司进行楼盘开发，贸易公式面对大量客户，如果商贸活动产生大的波动，导致资金流断裂或不能进行购房余款交付，进而会给开发公司收款带来风险^[1]。另外，房地产企业开发楼盘，会有高、中、低档定位的楼盘同时存在，定位差异会有楼盘材料及设计的不同，信息不对称导致客户出现对比心理，进而产生延期付款。 1.2事中管理 房地产开发企业片面追求高利润，为了更好的完成任务，销售人员在信用上打折扣，进而增加了应收账款数量。假如企业内部没有相应的严格信用审查制度，对应收账款不能进行责任分配，进而降低了资金使用效率。另外，没有明确的业务及财务管理职责，不能及时催收应收账款，不能彻底实施日常管理，虽然增加了市场份额，可是不能对应收账款及时处理，导致出现损失。 1.3事后管理 对于房地产开发企业，很多业务人员因为利益关系，减少业务管理职能，进而出现了长期拖欠应收账款的现象；而财务人员害怕担负责任而回避资金管理问题，进而不能进行有效实施回收应收账款^[2]。具体工作中，有些企业不能根据应收账款标准实施业务处理，发生了应收账款清算不及时，致使形成表外信贷，如果有人员调动，就会导致资产损失。 2、房地产开发企业应收账款的风险控制的方法 2.1事前控制

第一，要进行信用政策和管理制度的明确建立。对于房地产开发企业，客户资源具有重要作用，要制定客户信用管理体系，利用相应的公共信息渠道，进行数据整理和分析，形成客户数据库；同时结合企业具体业务及客户的实际情况，建立合理的信用政策，确保企业具有良好的销售成本。比如，进行信用政策的制定时，要结合楼盘地狱及定位进行制定，与银行等金融机构结合进行客户调查，进行分类制定应收政策。第二，建立完善的绩效评价体系。企业进行营销政策制定时，要把应收账款管理融合到相应的业务及财务部门的评估中，进行应收账款激励机制的科学合理制定，激发相应工作人员的工作热情，进行应收账款合理管控，避免有业务空白或盲目情况出现。 2.2事中控制 第一，制定完善的赊销审批制度。房地产开发企业要进行客户的财务、支付、信用等评价与分析，再结合客户信用等级实施等级评定，并进行客户信用期限管理档案合理科学的建立^[3]。所以，具体经营销售中，实施信贷业务，能够结合不同客户实施不同分析，避免出现盲目性，增加应收账款的回款率。在房地产开发企业建立严格、合理、科学的信用审批系统，以谁批准、谁负责的形式进行授权批准范围内信贷额度的有效控制。要对各级人员进行销售氛围的严格控制和管理，促进风险的合理控制。第二，要重视合同管理。结合《合同法》，用书面方式进行双方权利及义务有效规定和明确，并要有法律保护，应用合同管理是应收账款风险控制的重要方法。销售合同具有法律效力，确定了双方契约关系，要得到双方认可。第三，要加强财务会计部门的有效监督。房地产开发公司的财务会计部门可以对应收账款设立专门负责人。财务部门要结合销售记给对方财务及业务部门发出声明，可以利用电话或信函等方式给对方发送，对坏账及时消除。并且，业务人员的薪资酬劳及奖励要和销售指标挂钩，同时也要在绩效考核中融入财务部门的回款额和回款期等内容，并且销售绩效综合评价指标也要和应收账款损失率相联系。对于有良好表现的要进行晋升和奖励，对于表现不好的要进行惩罚，进而激发工作人员工作积极性。

2.3事后控制

第一，催收应收账款。发生了应收账款以后，房地产企业要应用积极的方法和措施，进行及时收回。企业要成立专门应收款办公室，设置总经理负责制（项目总+职能中心总），要注意下面问题。首先根据客户进行分类，对回收目标进行分解并具体落实到应收小组成员身上。其次，客户出现延期付款会有各种原因，有的是资金短缺，有的是恶意拖欠，客户恶意拖欠，要对其原因进行认真分析。要深入分析异常欠款现象，根据具体情况实施具体分析，应用各种方法进行账款回收。最后，开展的催收方式是应收款项将要到期时，要求清理小组工作人员使用电话进行通知客户付款；假如经过一段时间客户并没进行付款，就要给客户发送应收账款催收函；如果逾期时间较长，就要派应收小组的工作人员进行上门催收；假如是恶意拖欠，需要向仲裁委员会提起仲裁，也可以通过法院进行审理，走司法程序。第二，应用有效的风险转移机制。对于一些应收账款拖欠时间过长制定相应的风险转移机制，可以应用资产流动进行转移，把应收账款进行转化，形成具有流动性的应收票据，避免出现更大坏账。进行选择票据时，相应的清欠办公室要求业主进行自身开票，不进行背书票，避免出现法律纠纷。并对收回的承兑汇票向银行贴现，进而会有更大现金流。

结束语：

综上所述，房地产开发企业在进行经营和销售中，对应收账款的有效管理和风险控制，能够保证其更好的发展，促进的利益的增加。具体实施中，要在应收账款的事前、事中、事后等各个环节进行有针对性的管理，并以有效方法实施风险控制，进而推动房地产企业健康稳定发展。 参考文献：

[1]易中建. 建筑施工企业应收账款风险控制与对策研究[J]. 中国管理信息化, 2019(20):24-25.

[2]刘琦斐. 中小企业应收账款管理及风险防范浅析--以S公司为例[J]. 中国乡镇企业会计, 2019(5):162-163.

[3]王莹. 房地产企业应收账款管理提升的相关问题分析与建议[J]. 今日财富, 2018(20):70-71.