基于开发商角度的建筑工程管理

基于开发商角度的建筑工程管理

张成

张成

上海保利建熹房地产有限公司上海

摘要：随着时代的不断发展与进步，我国的经济水平有了很大程度的提升，人们的生活质量也有了较大的改善，对于房屋建筑的质量要求越来越高。住房是我国人民最为重视的一个问题，建筑工程质量一直以来颇受人民关注。随着我国城镇化建设脚步的加快，发生过不少建筑工程质量事故，给人民的生命、财产安全带来了隐患。对于开发商来说，首先应该了解建筑工程的施工特点，影响建筑工程质量管理的因素，选择好的建筑团队，树立质量第一的品牌意识。

关键词：开发商；建筑工程；质量管理

一、开发商主导的住宅工程质量管理特点

工程管理并非单一管理而是有多方参与的，每一方参与者的盈利、管理目标都各不相同。开发商是通过房地产开发以及经营来获取其中的利润，他有自己独特的经营管理模式。目前比较成熟的工程管理模式有七种，分别是设计-招标-建造模式，建设-管理模式，设计-建造模式，建造-运营-移交模式，项目承包模式，设计-采购-建造模式和合伙模式。这其中模式的划分并非非常明确，开发商还是会根据项目的综合情况进行融合重建。尽管如此，我国目前最主要的工程管理模式还是设计-招标-建造这种传统型模式，这是因为我国工程管理虽然实行了建设项目法人责任制，但由于我国现在仍属于社会主义初级阶段，视窗经济发展不完善，受到传统经济模式的制约之下，开发商很难讲资金使用、项目管理的权利交给其他人，又因为我国的项目管理水平、技术人员的能力参差不齐，开发商也无法将工程质量管理工作托付给别人。最后开发商的期望是以最少的投资收到最好的质量工程，而承包方则希望以最少的开支获取最大的利益，为了获得更多利益，承包方会降低工程质量来谋求自身所得。由上所述，开发商为了保证项目工程质量以及最后的所得收益，必定会选择最有利于自己的传统性项目管理模式。

但是传统的项目工程管理也有着自身的不足，首先开发商承担了工程项目的大部分风险开发商既是投资主体又是管理队伍，缺少合作伙伴。第二开发商需要庞大的管理团队以及项目管理费用，项目各阶段之间的工作交接，工作协调非常复杂且需要的专业人士要求非常高，这一阶段的花销是非常巨大的。第三，要聘请优秀的管理人才，对于项目领导者来说要有优秀的领导能力来统筹管理一整个项目运营。第四，承包方不参与项目设计，双方之间沟通困难，设计图的可实施性并不大。第五，总工期总造价并非透明公开的，一旦出现质量事故，工期延误造成的利益损失，各方之间就会互相推诿。

二、开发商在管理建筑工程时的步骤

（一）制定项目质量要求

这是项目的策划和决策阶段，开发商要在这个阶段规划指定对整个工程项目在质量等各个方面的要求，并制定合理的预算要达到怎样的设计要求，工程主要针对哪一购买群体，如何吸引顾客群，最后确定选择怎样的设计单位、施工单位、供应商、监理方等参与者，如何协调各方利益。

（二）准备阶段

开发商要通过招标的方式选择合格的合作方作为项目的参与者，他们要负责项目的设计、材料供应、建造、监督管理等各方面工作，选择合作方后要尽快督促他们拿出实际的工作草图，各方交流沟通分配各自利益划分并且确定最后的动工方案。

（三）施工阶段

施工阶段可以说是最重要的一个阶段，在这一个阶段中，人员、资金、技术、材料设备等都会统一投入，由于各种因素的影响，一定会发生各种意想不到的意外、问题、隐患，如果这些隐患没有被及时发现，会导致整个工程的失败，这就需要每一个利益相关方负起自己的责任，严格把控项目的每一个进出口，协调各方关系，保证最终工程质量达到预定目标。

（四）竣工验收阶段

在项目完成之后投入使用之前，需要经过政府部门和建设单位的验收对建筑工程进行最后的质量把控。从2000年开始，我国对建筑工程的验收实施备案制度，对不满足设计文件和合同规定的质量目标的建筑项目以及存在质量安全隐患的建筑项目不予上市销售投入运营，以减少因质量问题带来的建筑工程安全事故。

（五）销售运营

一个建筑项目经过层层考量之后合格销售，但并不意味着能够获得成功，他还需要开发商的宣发手段。开发商首先针对购买人群与宣发部门确定宣传手段，营造出高端、完美、合理、吸引人购买欲望的建筑特点，展示出项目自身的优势，无论是在地区、价格、装修上，要全面的介绍并合理的扬长避短，公正客观的比较并配合相应的优惠政策吸引更多人群，优秀的宣传可以给项目带来巨大的销售额。当所有工作完成真正得到利益回馈时，一个完整的建筑工程管理项目才算结束。

三、开发商管理流程体系

解决工作先后顺序、明确工作的责任人是谁、解决的问题是什么被称为流程。在流程监督管理体系中发挥着关键流程的重点是质量监督管理的关键。流程监督管理中对关键流程的管理必须做到科学化细致化管理，因为如果不能做到管理的精细化就不能实现产品的精细化，与此同时也将导致第三方管理如人力资源管理及绩效管理上的难度下降。另一方面，与工程质量联系较为紧密的是设计管理流程、招采流程，合约管理和施工管理流程及协调管理诸多流程中的质量主要监控流程。

（一）开发商质管控模式建议

工程质量管控体系构建应以开发商为主导与核心，围绕质量管控体系的科学性、精细化、协调性、实用性四个环节展开，了解四个环节的管控要点，循环改进，不断完善；完善总部工程相关部门的协同管理机制，推动各个项目参与部门的协同，打造专业性和价值型总部；充分发挥设计的带头作用，解决高效率、低成本的高品质工程实现的设计“瓶颈”问题；持续推进项目规范编制，紧密结合高品质标准、管理要求与合约成本；构建和完善以开发商为主导和核心的工程质量管控体系；完善对项目合作伙伴的合作制度；组织公司与区域之间的精益管理研讨。

（二）开发商质管控力总结

我国多数开发商公司的质量管理改进没有体现系统性，地区间管控落地差距明显。开发商应通过第三方评价体系、地区巡查对所制定的制度进行宣传和落地执行情况检查，弥补设计标准制定方面的空缺，加强资源整合、清单编制、对公司项目的技术给予支持与监督，形成公司、地区、承包商之间的规范化、合作化、科学化，使得项目工程实体质量与质量管理相对水平同步上升。

结语：通过对开发商工程所存在问题的深刻研究，开发商自身局限性诸如此类的问题造成住宅工程质量差、价格高、服务低的问题。随着房地产的持续低迷，业主方对于工程质量的要求越来越高，房地产重心逐渐调整为居民自住和改善住房需求。开发商应主动尝试尝试改革创新，寻求突破，通过邀请第三方对地产公司住房工程项目进行质量检验与评估，有力的推动了开发商、合作方巩固客户保证工程质量意识，改良质量监管体系，同时也进一步推动开发商各区资源分配和质量管理流程的运营，注重质量管理的组织保障能力及持续改良能力的提升。

参考文献：

[1]侯学良，朱宏亮，关罡，中国住宅工程质量问题的循证管理方法及其实证研究（1）一质量问题的群因素分析[J]，《士木工程学报》，2008（07）：92-97

[2]杜越，基于开发商角度的建筑工程质量管理[J]，《工程·管理》，2014（01）