建筑供电方案中专公变选择的探讨

建筑供电方案中专公变选择的探讨

王智强孙启振

宁波市鄞州区城市建设投资发展有限公司王智强

华丰置业有限公司孙启振

【摘要】分析目前建筑供电中专变及公变的适用范围，两者的优缺点，以及工程实际中采用专变和公变对后期物业管理的影响，希望能通过分析和探讨给同行在以后的方案选择中有所启发和帮助。

【关键词】建筑供电专变公变优化选择后期管理

近几年宁波市鄞州区开发建设的项目越来越多，而且建筑的形式也越发多样化，电力供电设施也相对来说前沿化，先进化，建筑用途及建筑功能定位也愈来愈纷繁复杂。就近十年左右鄞州城市建设投资发展有限公司开发的项目为数就不少，如：南苑五龙潭山庄、鄞州银行保险大厦、鄞州人才公寓、鄞州科技信息创业园、鄞州新城大厦（原鄞州市民服务中心）鄞州二院二期、鄞州网球中心以及宁波南部商务区等。在我单位开发建设的项目中，除医院和体育设施类公用性建设项目外，很大部分都属于出租出售类项目。因此，在供电方案的专变和公变选择上，经常会有不同的设计单位提出不同的设计思路（当然也是在业主设计任务书要求的前提下），不过很多设计任务书对于建筑功能描述得比较详细，而对于如此深入的技术问题却没有明确的交代。本地供电部门对此也没有特别详细的明文规定，只有一些可参考的数据和范围。导致每一个新项目到供电方案设计阶段都在其中花费大量精力进行技术论证和协调，最终还不一定能达成最佳的方案和共识。笔者在多次技术协调和论证后，得出一些经验和看法，就此问题提出一些粗约的见解供同行参考，以期能对以后的项目以及类似有需求的开发公司有所启发和帮助。

从源头上来说，初步设计的建筑供电方案在满足设计规范的前提下，要求既要能满足当地供电部门的一些习惯性的做法和要求，又要能满足开发商的使用功能需求及节约投资为目的，同时最好也能达到物业管理和收费的便利。例如宁波南部商务区一期，一次性开发的单栋建筑有三十几栋之多，其中除一条商业性建筑水街配套建筑和公共地下室外，大部分企业开发的楼盘都是办公型出租出售类为主，各企业为了能在规划允许的范围内多出售面积和后期的管理方便，均提出在一栋建筑内超过50%设置公变，而当地供电部门也为了后期的维护及电费的收取考虑，要求尽量全部采用专变。把电费的收取和设备及母线的维护全托给物业来管理，其中的矛盾就凸显出来。又如鄞州人才公寓，这是一个既有出租也有部分出售的公寓类项目，开发的住宅群中有适量的综合办公空间，住宅中有公寓楼，办公楼中有商业用房、办公用房，且中间有出售，有自用的办公和商业用房等。由于建筑使用功能复杂化给建设者和管理者对建筑供电设计方案的选择带来多元选择的难度，后期的物业管理上由于供电方案不同也会带来诸多麻烦、矛盾也相应多起了。目前规划对40年用地建筑建造楼房50%为住宅公寓，50%为商业办公用房（其中有出售、有自用），其中住宅公寓、出售办公可用公变，业主自用房及公用设施（消防设施、智能化监控、公用照明、电梯、给水水泵等用电）专变。这样物业公司对于如此繁多的用电类别一次性专变电费难以摊入公变用电的用电电费，因为各个后期业主对于公共设施的使用需求差异，入住先后等问题，都困扰着物业，不能出台明晰的专变电费清单，导致收费难度大。反过来或全设计专变，则由于建筑群既有出租、出售、自用，当地一些规模不是很大的物业公司需要一次性垫付数额较大的电费，少则几十万，多则上百万，随后在对单个业主的收费中，几个月收不齐电费现象经常就会出现，对物业公司的经济开支和正常运行带来很大的压力。以上种种矛盾及现实中物业管理给供电方案的设计带来新课题。

根据宁波市供电局要求，目前宁波建筑供电设计方案大致分成：在如下建筑中需要设置专用变配电室及公用变配电室联合供电：一，小区，二，商业开发用的综合楼。其余自用型的办公楼，商业建筑及厂房均设置专用变配电室即可。

针对小区专变和公变供电范围如下：

小区专变供电范围：小区地下室照明，动力；电梯及高层住宅的公共照明等，所有需要物业管理去维修的设施设备一般均采用专变供电。

小区公变供电范围：有独立产权的住户及小商铺（功率不超过100KW)，电信机房等。

商业开发用的综合楼专变供电范围：地下室照明，动力；电梯及公共照明；中央空调（每层设置的VRV空调例外，可以采用公变供电，独立装表；也可采用专变供电，独立装表分摊计量）。所有需要物业管理去维修的设施设备一般均采用专变供电。商业开发用的综合楼公变供电范围：有独立产权的办公及小商铺单元（功率不超过100KW)，一户一表计量。如超过100KW（目前可放宽到160KW)，则需独立设置专变供电。

另外综合开发的商业建筑，属公共事业或百货商店等均按专变供电设计。

总而言之，凡是有独立产权的办公及小商铺等均按公变供电，需要物业管理去分摊的设施设备均采用专变供电。所谓公变：有开发商投资建设，竣工后将产权移交给供电部门管理。高压采用环网供电形式，变压器容量一般为315KVA或630KVA,最大一般不允许超过800KVA。计量采用高供低计，配电室内不作计量，均针对业主设置一户一表计量。所谓专变：由开发商投资建设，竣工后将产权移交给物业部门或业主自己管理。变压器容量一般为不允许超过1600KVA。其中500KVA及以上均需设置高压配电系统，计量采用高供高计；500KVA以下则可不设高配系统，计量采用高供低计。内部可按功能及分块要求设置内部计量作考核或分摊费用等。

以上要求虽然可以作为设计人员设计时的参考，但对于大楼采用公变后，相关的建筑配套却没有详细规定，而设计人员与业主总是按照占用最小建筑面积和空间来考虑。而供电部门又是站在后期维护方便和操作便利上对建筑空间，如高低配房间的面积，通风，井道尺寸都提出远高于电气设计图纸提供的极限。这样就无形增大了整个建筑的初投资，而且有的项目前期与供电部门缺乏沟通，到后期发现需要调整建筑空间预留给公变的设备及母线的布设，再重新调整图纸，更是增加设计单位各专业的工作量，完全不利于施工管理和控制。

笔者近期对上海和北京等地大型项目和综合性开发板块的了解情况看，在这些地方，已经逐步推广专变的实施范围，除老小区外，不论是办公楼、商业还是新的小区开发，统一实行专变，这样实施既有利于设计的简化，建筑空间的节约，节省初投资，达到一定的节能作用，同时有利于后期的维护和管理，对供电局作为一个职能部门也可以简化其机构设置，节省人员的开支，唯一的条件就是对物业提出了较高的要求，既要有经济实力同时又需要具备完善的管理能力的物业公司才能胜任。才可以保证后期电力的正常运行和电费的收取。但目前鄞州区乃至宁波市还有一些不具备担当如此重任的物业公司，还期待物业从业者和管理者的共同努力。从对于经济发展前沿大都市的了解情况看，发展的趋势应该是专变量在扩张，公变量在减少。总体来说一个项目关于专供变的选择还得根据实际情况，多交流多沟通，达成共识根据地方性的一些情况合理选择性价比最高的方式来实现功能。

以上仅供设计、开发、物业技术人员参考，有时需要按建筑性质和使用功能的要求来定位供电方案。所以笔者认为建筑供电设计方案需设计人员在方案设计前还必须与业主、供电部门、物业咨询，实地了解，对建筑物的性质和使用功能有深刻的了解和熟悉，再来定出一个比较周全的供电方案。这样设计出的供电方案才真正视为最佳方案。既能符合供电部门的要求，又能满足开发商对开发建筑功能的要求，又可以达到物业后期的维护管理及电费的收取。