城市自组织更新探究

城市自组织更新探究

谢冬

——以深圳笋岗仓库区自组织更新为例

谢冬

深圳市规划国土发展研究中心518031

摘要：本文通过引入自组织理论到城市更新的研究中，并以深圳笋岗仓库区这一自组织更新活跃的街区作为典型案例进行研究，对笋岗仓库区的发展历程进行了概括，归纳出自组织城市更新具有复杂性、涌动现象、集聚效应的主要特征；分析得出自组织更新中的动力机制是：常住人口是基础、交通便捷性度提高是根本动力、竞价地租是直接动力、投资者是重要推动力量。总结提出城市更新应该采用自组织与他组织同向互动的新理念，为解决自上而下的城市更新方法的弊端提供新思路和新方法。

关键词：城市活力因子；自组织城市更新；笋岗仓库区

1、引言

自组织城市更新是指城市在没有特定的外部力量的干预下（如城市政府的相关规划），城市个体或企事业单位，根据社会经济发展的变化，为适应现代城市社会生活的需要，对在其能力范围内的场所、建筑和环境进行自发性改建活动。

在城市这个有机系统中，无论是从微观层面还是宏观层面，自组织现象都贯彻始终。事实证明，以印度昌迪加尔为代表的完全他组织（城市规划）建设起来的城市，城市形态呆板、缺乏特色，城市空间非人性化造成城市缺乏活力和缺乏吸引力。相反，以深圳笋岗仓库区为代表的自组织更新活跃的城市街区中，呈现出表面混乱却极具活力的景象。笔者尝试通过对该区域的发展历程进行分析研究，找出自组织城市更新的规律和形成的动力机制，探讨城市活力因子的构成要素，探索自组织如何结合它组织进行城市更新的新思路。

2、概况

笋岗仓库区位于深圳市罗湖区中北部，临靠深圳两大商业圈（东门和华强北商业圈），位于深圳北站货运站在片区东侧，地块总面积约为2.37平方公里。其经历了三个阶段的发展过程：

起步发展期（1980年代至90年代中期）：依托广九铁路深圳北站建设发展起步，以“三来一补”型加工企业和大型仓库物流发展起来的片区。至九十年代初期，已经成为全国最大的多功能现代商业化仓库区和全国首个出口监管仓库。

低谷徘徊期（1990年代后期至2005）：1990年代后期，随着国内外社会经济形势的发展变化以及深圳自身的交通的改善，如广深高速公路、皇岗、西部口岸的逐渐开通使用和盐田港的建成使用，对笋岗仓库区铁路运输业产生极大的冲击，使笋岗仓库区、清水河片区铁路运输的货物日趋减少，片区内部的铁路专线逐渐荒废并完全地被停用，笋岗仓库区的物流业从1990年代初期的繁盛走到了低谷。

转型探索期（2006—）：笋岗仓库区自2001年10月正式开工建设的市政环境改造工程在2006年全面完工后，周边道路及市政交通设施的改造完善，促进了片区对外和片区内部的交通便捷性，极大地提升了片区的土地价值和投资吸引力。片区逐渐从仓储、运输和工业功能自发向综合的商业、服务业、展示、专业展销市场转化，并已经形成了具有一定规模和区域影响力的汽车、家居、建材、工艺品等专业市场，但同时也面临着原有厂房和仓库区土地使用效能低下、功能转型需求强烈等问题。

3、自组织城市更新的特征

3.1复杂性：城市形态的自组织更新状况

自组织城市更新是一个由简单到复杂的过程。在笋岗仓库片区的自组织更新过程中，从更新的区域分布、更新方式和产业组成方面都具有复杂性。

从更新的方式上看，片区内建筑物业主根据市场形势从简单的进行能够盈利的日常生活型商业业态入手，把建筑物改成店铺进行经营，在店铺无法满足需求时采取分店连锁经营的方式进行拓展市场（如美发美容店），是一种从简单的单一店铺经营到较为复杂的连锁、加盟经营发展。产业组成方面由原先简单的仓储、“三来一补”工业发展到集仓储物流、办公、酒店、展销、大型零售等多种产业多业态的复杂产业结构。

3.2涌动现象：城市形态的自组织进化

城市形态的自组织更新是一个自组织进化的过程。城市形态随着社会经济的发展变化，原有产业衰落、迁移，以及新的城市功能的不断产生、注入，旧的城市空间形态在不能满足日益累计并逐步增长的城市产业、城市功能的需求，城市形态在自组织更新的综合作用下，城市形态会出现涌动现象。

在笋岗仓库区内，城市商业空间，呈现出局部涌动现象，即某一种商业业态在短时间急剧增加，相应的商业空间聚集起来，沿街的服装批发和服装零售的出现比原有的仓储物流业的收益高，受此影响下，在该区间内形成沿路的零售商业界面，并且在局部区域出现了对原有厂房拆除重建，并且重建后的零售商业为主。

3.3集聚效应：城市产业的自组织聚集

笋岗仓库区的自组织更新过程是具有产业自组织聚集的特征。该区域集中了多家展销结合型的大型仓储式家居卖场，形成了家居产业的规模集聚效应。

片区中部形成了汽车销售、汽车配件、二手车市场和汽车维修等汽车相关的产业，集汽车产业的终端销售、汽配、维修和二手车买卖等产业链。片区西南部，以笋岗工艺城为代表的工艺品展销场所，形成了工艺品、装饰品集中展销地，成为深圳市文博会的分会场，是深圳市工艺品销售的重要集散地和展销地。

4、自组织城市更新的动力机制

4.1常住人口是基础

城市街区内的常住人口是街区活力的基础，也是自组织城市更新的重要动力。笋岗仓库区中部区域有三个城中村（梅园村、田心村、笋岗村），因其较为便利的交通条件、相对廉价的租金等优势，以及高密度低容积率等城中村住宅，吸引了大量中低收入者。庞大的人口吸纳能力容纳了大量的城区居住人口，另外还有嘉宝田花园、祥福雅居、庆云花园等居住小区（组团）因为紧邻城中村，能够便捷地共享到完善的生活型商业设施，也容纳了相当量的城市居住人口。片区内部的常住人口对推动片区的自组织城市更新起着基础性的推动作用。

4.2交通便捷性度提高是根本动力

笋岗仓库区自组织城市更新主要集中在两条次干路上（宝安北路和宝岗路），该区域的自组织更新都是从原有仓储、物流等粗放型产业向家居展销、汽车展销和维修、工艺品展销以及办公等具有高附加值、无污染的第三产业方向发展，这与深圳市城市由工业向金融、商务和服务业的产业转型方向契合。综上说明道路交通便捷性提高和契合城市发展方向是自组织城市更新的根本动力。

4.3投资者的重要推动作用

企业（投资者）对笋岗仓库区产业转型具有重要的推动作用。在笋岗仓库区内先后引进的世界500强企业位列家居装饰行业世界第三的英国翠丰集团属下品牌百安居、世界第四大商业集团德国麦德龙和国内乐安居等企业进驻，促进了片区形成家居装饰和零售产业积聚具有重要的推动作用。世界500强企业日本丰田汽车维修及其他服务的连锁经营旗舰店、广本汽车旗舰店和华南汽车广场等汽车相关企业的进驻，为片区内形成汽车专业销售检修等产业具有重要的推动作用。

5、结论

在中国城市化逐步迈向稳定期的历史进程中，现代城市也面临了大规模、大面积的有待更新的老街区，以往采取的推倒重建、大拆大建的方式生硬地改变了城市的原有形态和肌理，产生了环境污染、建筑废料、高成本、破坏社区人文环境、破坏城市活力等诸多问题。因此，应该有效地整合自上而下的城市规划和自下而上的自组织行为来为城市的发展服务，使自组织与他组织同向互动才能有效地推动城市的发展，充分发挥自下而上的自组织城市更新的积极作用，在城市更新中应倡导微更新、土地混合使用、充分利用和激活原有城市空间；在城市规划公众参与中应通过建立长效的使居民拥有对街区更新改造的话语权机制来保证城市规划公众参与性增强，实现城市居民共建、共参与、街区持续繁荣的和谐之城。

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