绿色建筑物业管理企业运营主体行为进化博弈分析

绿色建筑物业管理企业运营主体行为进化博弈分析

景茵

中山火炬开发区理工学校中山528437

摘要：人们对环境保护的意识逐渐增强，但绿色建筑的理念尚未深入人心。物业管理企业运营管理相关主体缺乏对绿色建筑性能目标的关注，缺乏绿色运营意识，阻碍了绿色建筑运营管理的发展；不少物业管理企业把绿色建筑视为一种负担，而且业主未重视将绿色建筑的运营收益与物业管理企业分享，导致物业管理企业常因某些理由不时地停用或疏于维护一些绿色设施；政府缺少对绿色建筑运营管理的激励，加大了绿色建筑运营管理的推广难度。

关键词：绿色建筑；物业管理；运营主体；进化博弈；

结合绿色建筑运营管理，首先分析物业管理企业和业主这两个关键主体的博弈行为，然后引入政府行为，分析在政府补贴影响下的动态演化路径，得出此时物业管理企业和业主更倾向演进为绿色运营。据此提出制定绿色建筑运营管理的激励政策，加大支持力度，从动力上保障绿色建筑运营管理发展的建议。

1绿色建筑运营管理解析

1.1绿色建筑运营管理与传统物业管理的对比。传统物业管理已为人们所熟悉，但“绿色建筑运营管理”还未得到广泛认知。绿色建筑运营管理是在绿色建筑运营阶段，采取先进、适用的管理手段和技术措施，确保绿色建筑预期目标实现的各项管理活动的总称。绿色建筑运营管理与传统物业管理相比，除了具有传统物业管理的一般属性，还注重“四节一环保”的理念。绿色建筑从全寿命周期的角度出发，从前期的设计、施工阶段就要考虑运营管理的可行性。绿色建筑运营管理在管理方式表现为知识密集型与管理密集型的结合，注重智能管理和先进性与适用性的统一。绿色建筑运营管理的任务不只局限于物业管理企业，而需要多方共同参与才能更好地实现绿色建筑的预期目标。总之，从管理目标、管理功能、管理方式、管理成本、管理手段、涉及阶段和参与度等七个方面比较，绿色建筑运营管理和传统物业管理存在着显著差异。

1.2绿色建筑运营管理的主体分析。绿色建筑运营管理主体是指在其活动中所涉及的各方参与者。根据运营管理活动中参与者的不同地位和作用，运营管理主体主要有三方：物业管理企业、业主和政府。物业管理企业作为运营管理的执行者，是运营管理最重要的主体，其参与绿色建筑运营管理的动因是多方面的，如提升企业知名度、拓宽业务范围，但作为经济组织，利益驱动仍是最主要动力。但是目前对于绿色建筑的物业管理企业而言，绿色建筑的运营成本高于传统建筑，不少物业管理企业把绿色建筑视为一种负担。提高我国绿色建筑运营水平，亟需建立针对绿色建筑物业管理企业的激励机制，明确绿色建筑物业管理机构的责任与地位。业主是物业管理企业的服务对象，是绿色建筑最直接的受益者，在推行绿色建筑运营管理中发挥着极为重要的主体作用。业主参与绿色建筑运营管理的直接动力是可见的能源节约后的经济效益与环境效益。对于能源的节约、环境的保护，仅仅依靠物业管理企业是远远不够的，更需要广大业主的配合和参与。政府主要在宏观层面进行管理工作，是推进和引导绿色建筑运营管理发展的重要主体。

2政府与物业管理企业的进化博弈分析

政府和物业管理企业群体之间传递的是对称信息，双方都完全了解对方在各种选择下获得的收益。政府是完全理性决策主体，物业管理企业群体是有限理性决策主体，其受政府政策引导决策，物业管理企业群体内部不断相互效仿、学习并进行调整，最后达到稳定状态

物业管理企业的选择为：

3物业管理企业与业主的进化博弈分析

博弈分析的基本假设。为了更好地分析利益主体的博弈关系，提出如下基本假设：（1）绿色建筑运营管理中物业管理企业和业主群体是有限理性的。（2）博弈双方均有两种不同的策略选择。物业管理企业的策略选择是“提供绿色运营服务”和“不提供绿色运营服务”；业主的策略选择是“支持绿色运营”和“不支持绿色运营”。（3）设在业主群体中，选择“支持绿色运营”的比例为x，选择“不支持绿色运营”的比例为（1-x）；同样，物业管理企业选择“提供绿色运营服务”的概率为y，选择“不提供绿色运营服务”的概率为（1-y）；（4）物业管理企业无论选择“提供绿色运营服务”策略，还是选择“不提供绿色运营服务”策略，业主选择“不支持绿色运营”策略的初始收益均为0；当物业管理企业选择“提供绿色运营服务”时，业主选择“支持绿色运营”的收益为m1，即由于节能、节水、环境质量提高等所增加的收益；当物业管理企业选择“不提供绿色运营服务”时，业主选择“支持绿色运营”策略的收益为（-m2），其中m2为业主购买绿色运营服务的成本及节能收益较少的损失；（5）业主选择“不支持绿色运营”策略时，物业管理企业选择“不提供绿色运营服务”的初始收益为0，选择“提供绿色运营服务”的收益为（-c），其中c为物业管理企业为提供绿色运营服务所付出的成本；当业主选择“支持绿色运营”策略时，物业管理企业选择“提供绿色运营服务”策略的收益为（n1-c），其中n1表示进行绿色运营服务所带来的企业收益及企业公信力的增加等的综合收益；而当物业管理企业选择“不提供绿色运营服务”策略时的收益为n2，物业管理企业在短期内获得超额收益，但长期下去这种做法最终会破坏企业公信力，从而失去客户。而且当业主选择支持绿色运营策略时还需满足物业管理企业选择提供绿色运营服务的收益大于不提供绿色运营服务的收益，即n1-c＞n2。

通过经济激励和政府管制相结合的方式，加强物业管理企业和业主的节能环保意识，加大物业管理企业的产业收益和业主对绿色运营管理的支持力度，从动力上保障绿色建筑运营管理的发展。

参考文献

[1]王娜．绿色建筑需求端经济激励政策的博弈分析．2016.

[2]杨珠．绿色建筑运营管理主体行为进化博弈分析.2017.