面向不动产登记的不动产测绘精度问题分析

面向不动产登记的不动产测绘精度问题分析

朱金波

浙江天照土地勘测规划设计有限公司浙江杭州311200

摘要：不动产测绘是不动产权籍调查中的重要内容，是不动产登记工作开展的基础。受我国不动产登记分散特性的影响，不动产测绘工作中的相应指标和测绘精度也受到了严重影响，且相互之间的关联性也较差，这严重的干扰了我国不动产登记的统一和发展。基于此，本文将对不动产登记中不动产测绘精度问题进行详细探讨和阐述。

关键词：不动产登记；不动产测绘；精度问题；

不动产的实行是完善我国市场经济发展的重要措施，也是促进我国社会进步和发展的关键环节。不过在实施过程中仍存在着较多的矛盾和利益冲突，在该形势的影响下，将测绘融入到不动产登记中，不仅能够将测绘的作用充分发挥出来，同时还能为社会经济发展提供助益。不过在不动产测绘中一定要对其精度进行合理的管控，保证登记工作的顺利进行，进而提高不动产的实施效率。

1.不动产测绘的特征

1.1权威性

不动产测绘工作的开展是以国家制定的相关法律法规为基础进行的，严格按照国家的标准文件内容进行测量仪器以及测量技术的选择和使用。在专业的技术人员参与测绘的工作中，其测量结果可作为房产的原始档案保存。房产的测量还需要经过有关部门的认真审批，在测绘过程中不得任意更改或随意估算。不动产的测绘结果经审查批准后，将作为房地产的法律依据，因此，不动产测绘的结果具权威性很高，可以作为今后房地产的销售、转让和其他变化的依据。因此，测绘的权威性更加有利保证了未来房屋产权人的合法权益。

1.2测绘的比例尺和对象不同

不动产测绘均属于室外作业，在图纸绘制上，包含的内容也比较多，涵盖的范围也比较广，为了更好的进行不同领域的区分，需要在图纸中将领域之间的界限进行详细标注。因此，不动产测绘要求的比例尺比一般图纸要大得多。此外，不动产测绘和不同对象的映射，包括房地产测绘主要是为了更好地了解位置、数量、建筑与建筑之间的所有权和使用权，并与周围的环境和地形相关的产权关系。

1.3对专业人员的要求不同

通常情况下，不动产测绘工作中所需的专业人才均是由不动产管理部门提供，同时这些人员也肩负着保证不动产交易交易公平性的使命。因此，从事不动产测绘的人员不但要熟悉测绘技术和测绘业务，而且还对不动产各种业务知识也有一定的了解，这样才能成为一名合格的不动产测绘工作者。

2.不动产测绘在不动产登记中的作用

2.1地理空间位置的作用

不动产测绘通常被应用在房屋、房屋用地以及宗地等不动产登记工作中，并同时为这些项目提供准确的、统一的坐标系统地理空间位置数据。

2.2社会服务方面的作用

不动产测绘提供了大量的不动产图书、地图和数据以及地理位置信息的测绘成果。结合不动产的所属登记材料，可以有效的统计国有、集体、个人等房产数量，确定此区域内的商品房、房改、住房价格、经济适用住房等各类住房类型和数量，对土地、房屋管理、规划等部门要全面掌握城市住房总量、布局、人均面积、发展速度等指标提供依据。为更合理的城市布局、土地流转、城市改造、区域规划和发展提供数据支持，也是城市化、住房管理、土地供需研究的重要基础数据。

2.3经济发展方面的作用

不动产测绘一方面为不动产实施提供了大量的图像、数据信息；另一方面对不动产的地理位置信息也有着明确的掌握，从而帮助相关人员更好的了解城市住房和土地变化情况。明确了国有、私有等房地产的数量、面积、产权确认、档案管理、住房和土地统计等提供了可靠依据，为研究房地产经济、合理配置区域资源、优化产业布局和人居环境提供了坚实的基础。同时，这些不动产测绘成果也为房地产评估、房屋征收、房地产开发交易、房地产抵押和保险业务提供了有效的数据支持。

3.不动产测绘精度指标体系的建立

3.1不动产测绘精度统一的可行性分析

通过对不同种类不动产测绘工作的分析可以看出，这些测绘工作中存在较多的雷同性。只是目的不同各有侧重点，其精度指标略有差别而已。对不动产测绘建立统一的技术指标体系可行。

①在平面控制测量中其具有同等的效用要求，能够实现互相利用。从作业精度方面分析，不动产测绘可以被纳入到工程测量中来，通过同精度首级控制网，可以对平面控制的布设方式、观测方法、精度指标等进行同等效用要求，实现互相利用。

②地物点位测定与标设都可在相应等级基本控制的基础上进行，各类不动产在测定和标设内容和方法、精度指标要求具有相应统一性。

③调查单元的统一划分是不动产测绘成果统一的前提和基础。然而，目前不动产五大领域中土地、房屋、林地和草原调查的最小单元是宗地，即以权属界线组成的封闭地块；海籍调查的基本单元为宗海，即权属界址线所封闭的用海单元。由此可见，不动产各领域的基本调查单元大致统一，可以形成统一的不动产测绘基础。

3.2不动产测绘精度统一的部分指标初步拟定

3.2.1不动产测绘控制测量精度要求

在控制指标方面，地籍测绘同房产测绘质量是存在一定统一性的，只不过地籍测量控制指标的要求比房产测绘的高些，而对于林地、草原测绘调查主要依托航测数据、遥感卫星影像数据确定区域属性，地面调查辅助调查的方法测绘，并没有相关规范标准对林地、草原的控制测量做出相关限差要求。因为地籍测绘、房产测绘、林权测绘、草原测绘四类是以宗地为不动产单元进行测绘，而海籍测绘是以宗海作为不动产单元进行测绘。地籍测绘、房产测绘、林权测绘、草原测绘的平面控制测量精度应满足以下要求：（1）四等网或E级网中最弱边相对所以综合考虑保证精度和实用性两个方面，选择地籍测绘控制测量精度指标作为不动产测绘中地籍测绘、房产测绘、林权测绘、草原测绘四类不动产的精度要求。

中误差不得超过1／45000；（2）四等网或E级以下网中最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±0．05m。海籍测绘平面控制点的定位误差不得超过±0．05m。不动产测绘一般不存在高程测量，特殊需要需要测高程的，按照首级高程控制网中，最弱点的高程中误差相对于起算点不得超过±0．02m要求处理。海籍测绘则执行《海籍调查规范》深度测量限差要求。

3.2.2不动产测绘界址点测绘精度要求

权属问题的改善和解决对于不动产测绘精度的掌握有着重要作用。可以说，界址点精度指标的确定应以划分权属单元时没有争议，用户满意为原则。权属与界址点精度紧密相关，认识这一点是至关重要的。当前单一界址点的确定经常出现纠纷，主要原因是进行界址点测量时对同一界址点施测的起点不同，导致其确定的界址点点位也不相同。当前地籍测绘中，《地籍调查规程》提出的实施精度，主要是从划分权属单元时不致引起争议这一角度出发的，从理论上分析，这个精度要求较《地籍测绘规范》更严格，目前应用也更广泛。为保证精度和可操作性，本文在对不动产测绘的界址点精度指标统一进行综合研究时，将土地、林地、草原三种不动产类型以宗地为单元做出精度指标要求，海籍则以宗海的界址点测量精度为标准，需要测定建筑物角点坐标的，按照房产界址点精度要求操作。承包地块按照测绘方式分别单独做出测量精度要求。

4.结语

总而言之，测绘对于不动产登记有着重要作用。通过不动产测绘工作的开展能够更好的进行不动产数据的收集和整合，从而为不动产登记提供更多真实、可靠的数据信息，保证不动产登记工作的有序开展，进而为我国土地管理部门管理工作的落实实施奠定坚实的基础，并对政府土地资源的规划提供充足的数据支持，最终有效避免房产纠纷的产生。

参考文献：

[1]杨伯钢，张保钢.我国不动产测绘工作的现状与分析[J].测绘通报.2016（12）

[2]付丽莉，李钢，尹鹏程.论面向不动产统一登记的不动产物权体系构建[J].法制与经济.2016（01）