浅谈公共服务用地基准地价的定级与评估

浅谈公共服务用地基准地价的定级与评估

吴志能

广东恒正不动产评估有限公司516100

摘要：随着中国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展,基准地价精细化管理已是客观现实需求。政府与社会资本合作投资公共服务项目有偿使用，亟须政府制定公共服务用地基准地价。现有的《城镇土地估价规程》仅提出了评估公共服务项目宗地地价的指导意见。文章通过分析将公共服务用地按二级分类分别归为公共服务用地Ⅰ级类和公共服务用地Ⅱ级类，提出分大类进行土地定级，并结合公共服务用地基准地价评估与相关用途基准地价在不同级别内的比例关系，进而确定公共服务用地基准地价评估的工作思路。

关键词：公共服务用地；土地分类；定级；基准地价

引言

现有的城镇土地分等定级规程和土地估价规程仅对商服、住宅、工业三种土地用途的土地定级和基准地价评估作出规定。根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）文件提出对公共服务用地，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地。因此研究公共服务用地基准地价评估思路和方法，能够丰富现有基准地价体系，且对制定公共服务基准地价具有现实指导意义。

1、公共服务用地特点

公共服务用地一般是指采用政府或社会资本合作模式建设项目，如能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化、体育等项目，一般来说公共服务项目具有以下几个特点：

(1)公共服务用地一般具有社会效益和生态效益，具有正外部性；

(2)公共服务用地的市场价值具有一定的隐含性，多表现为收益很小或无收益；

(3)公共服务用地目前多以划拨方式供地，出让或租赁案例较少。

2、用途分类

按照《土地利用现状分类》（GBT21010-2017）相关要求，公共服务用地可归为公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等4个一级类中的一个类别。笔者通过分析在此基础上，结合二级分类的释义，将不同的公共服务用地按类型分别归入公共服务用地Ⅰ级类和公共服务项目用地Ⅱ级类。详见下表1。

表1公共服务用地分类

3、公共服务用地土地定级

依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2014)，公共服务用地Ⅰ级类的定级影响因素因子可从商服用地的因素因子中选取，公共服务用地Ⅱ级类可从工业用地的因素因子中选取，其中定级因素因子又可分为点状因素、线状因素和面状因素。

考虑到各定级因素因子对土地质量的区位敏感程度，确定公共服务用地的定级因素因子作用分随作用半径递增的衰减方式，见表2。在土地定级过程中，采取多因素综合评价法分别划分公共服务用地Ⅰ级类和公共服务用地Ⅱ级类土地级别，绘制该两大类土地级别图。

表2公共服务项目定级因素因子作用分半径衰减方式

4、公共服务项目用地基准地价评估

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）的规定，利用样点地价评估级别基准地价时，没有交易价格资料的级别，可以采用比较法、比例系数法确定基准地价。考虑到公共服务用地交易案例较少，且该类用地带有公益性质，很难采用收益还原法进行地价剥离，因此公共服务用地基准地价评估通过确定相关用途基准地价在不同级别内的比例关系，评估待估用途的基准地价。

笔者认为，在进行公共服务项目用地基准地价评估时，可根据《企业绩效评价标准值》中的成本费用利润率对比相应行业与公共服务相关行业的收益差异，进而公共服务相关行业成本费用利润率与相关行业的内在关系，从而确定公共服务项目用地的基准地价。

根据上文分类，公共服务用地Ⅰ级类主要包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等公共服务用地。笔者认为，可将公共服务相关行业成本费用利润率与工业行业进行对比，确定公共服务用地Ⅰ级类的价格，即通过系数修正的方式确定其基准地价价格；而公共服务用地Ⅱ级类主要包括公用设施用地、公园与绿地等用地，可将公共设施管理业及市政公用业的成本费用利润率与工业行业进行对比，进而确定公共服务用地Ⅱ级类的价格。

为进一步保证公共服务用地基准地价成果的合理性，笔者认为可结合项目区的实际情况，对公共服务用地在进行二级类细分的情况下，咨询相关行业专家学者确定其二级类细分用途的修正系数；同时结合专家学者确定二级类用途细分系数选取相应的且完成交易的公共服务用地进行价格测算，验证其公共服务基准地价的合理性与科学性。

5、结论

将公共服务用地按二级分类分别归为公共服务用地Ⅰ级类和公共服务用地Ⅱ级类，并提出按分大类的模式进行土地定级，同时结合公共服务用地基准地价评估与相关用途基准地价在不同级别内的比例关系，确定公服用地基准地价评估的工作思路，具有较强的实用性和可操作性。

参考文献

［1］中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2014)［S］．北京:中国标准出版社，2014．

［2］中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2014)［S］．北京:中国标准出版社，2014．

［3］中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010—2017)［S］．北京:中国标准出版社，2017．